Materiały na kolejne posiedzenie Rady Nadzorczej

Dostałem materiały na kolejne posiedzenie Rady.

Jest to krótki wniosek Zarządu

Ze zdziwieniem przeczytałem, w nim, że Zarząd pod wpływem jak pisze „niekorzystnego ataku”
Członków spółdzielni przez opisywania na forach i w mediach sposobu wyboru rozwiązania spłaty wierzytelności wobec NADBUDU - tajnie , bez przetargu, tylko w/g uznania Prezesa - Zarząd odstąpił od proponowanej przez siebie wersji rozwiązania (sprzedaż poprzez inwestycje) na rzecz sprzedaży działek lub zaciągnięcia kredytu.
(Prawdopodobnie „wybrany” kontrahent nie dostał kredytu lub nie zdecydował się po nagłośnieniu na zbyt „korzystny” zakup działek, licząc się z protestami i zaskarżeniem takich działań przez członków SM. )

Zarząd ciągle nie dostrzega tego, co doskonale widzą członkowie SM i dziennikarze, że problem i krytyka Zarządu nie tkwi w samym sposobie spłaty zadłużenia, lecz preferowaną utajnioną realizację tego sposobu, arbitralnym i tajnym wyborze kontrahenta i nieznanej ceny, o której wysokości ma zadecydować uznaniowo sam Zarząd.

Dla wszystkich jest jasne,że musimy pozbyć się części naszego majątku spółdzielczego np. działek lub lokali usługowych celem zaspokojenia wierzyciela.

Wybór formy lub sposobu powinien przede wszystkim uwzględniać interesy członków spółdzielni i być przez nich akceptowany.

- sprzedaż działek bezpośrednio – wiąże się to z 19 % podatkiem
- sprzedaż działek przez inwestycje developerską - to brak podatku od sprzedaży co jest korzystne, ale przy założeniu że inwestycje prowadzone będą prawidłowo i nie narażą na dodatkowe straty członków spółdzielni – co z założenia i z 10-letniej praktyki inwestycyjnej spółdzielni nie jest takie pewne.
Zawsze najpierw jest uznaniowy wybór kontrahenta, zapewnienia ,że są wspaniałe umowy i gwarancje, że tylko na tym zyskamy, a później tylko same kłopoty i straty.

Problemem, który budzi największy sprzeciw i emocje, to utajniony sposób wyboru kontrahenta i bezprecedensowy sposób określenia wartości działek przeznaczonych pod wspólną inwestycje czy sprzedaż.

W opinii członków spółdzielni, jawny i uczciwy sposób wyboru kontrahenta – to ogłoszenie przetargu, maksymalne nagłośnienie i rozreklamowanie działek oraz komisyjny wybór najlepszej oferty.

Nikt wtedy nie może zarzucić jakiś „podejrzanych” układów i interesów na niekorzyść faktycznych właścicieli działek czyli nas członków spółdzielni.

Działania takie powinny być podjęte jawnie przez Zarząd spółdzielni już rok temu, po przegranym procesie ale z nieznanych przyczyn Zarząd, wspierany przez Przewodniczącego Rady, tak nie zrobił i wszystko maksymalnie „utajnił”.

Cena działek powinna być precyzyjnie określona , przez poddanie - co najmniej dwukrotnej wycenie przez kilku niezależnych rzeczoznawców. Ceny działek inwestycyjnych na Ursynowie w zależności od przeznaczenia, usytuowania, dostępności do mediów kształtują się w cenie od 1500 – 7000 zł/m2.
Działka przy ul. Belgradzkiej jak i Lanciego – to działki eksponowane, przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne i usługi, z warunkami o zabudowie.
Cena działki wzdłuż Lanciego wg operatu zamieszczonego na stronie internetowej kształtowała się na poziomie 7.000 zł/m2 – część tej działki odsprzedana została przez „nasz” Zarząd 2 lata wcześniej spółdzielni SBM Natolin poniżej 1.000 zł/m2 właśnie w sposób uznaniowy decyzją prezesa Stępnia i za akceptacją większości ówczesnej Rady Nadzorczej.

Tę sprawę podnosił w swoim oświadczeniu Pan Klitenik z 01.12.2010
http://przymetrze.blogspot.com/2010/12/posiedzenie-rady-w-dniu-1-grudnia-2010.html
Różnica w wycenie ogromna, w związku z tym nasuwają się przeciętnemu członkowi spółdzielni uzasadnione wątpliwości, co do bezprzetargowej formy sprzedaży działek jak i utajnionej ceny 1m2 działki.

Koszt operatów szacunkowych uwzględniający położenie i walory działek, jest znikomy w stosunku do strat, jakie już ponieśliśmy i możemy ponieść.
Obecna transakcja powinna nosić walory przede wszystkim rzetelności i jawności celem wyeliminowania możliwych pomówień i strat, od tego zależy nie tylko ustabilizowanie nastrojów wśród członków spółdzielni, ale również odzyskanie zaufania do jej statutowych władz,
Niestety polityka prezentowana przez Zarząd i Przewodniczącego Rady podsyca te nastroje i budzi obawy i podejrzenia, co do rzetelności prowadzonej działalności.


Zarząd wycen nie zrobił - przyczyny pozostają niejasne i tajemnicze, tym bardziej, że na opinie prawne i ekspertyzy dotyczące mniej istotnych zagadnień nie szczędził środków.

SM dysponuje 4 działkami inwestycyjnymi, każda z nich potencjalnie nadaje się do sprzedaży, tylko 2 poddano jednokrotnie jakiejś wycenie – moim zdaniem niemiarodajnej, a pozostałych 2 nie wycenił wcale.

Bardzo dziwnym jest ,ze do tej pory Prezes i Przewodniczący twierdzili Radzie Nadzorczej ,że spółdzielnia nie ma prawa sprzedawać działek po zajęciu komorniczym.
Było to twierdzenie wprowadzające w błąd , o czym świadczą opinie niezależnych prawników, a nawet obecny wniosek Zarządu.

W swoim ostatnim wniosku sugerujemy rozwiązania problemu wierzytelności- przez sprzedaż bezpośrednią działek z poszanowaniem statutowych zasad i norm powszechnie obowiązujących.

Zarząd przy akceptacji Przewodniczącego Rady stoi na stanowisku, że bez przetargu, uznaniowo wybierze kontrahenta i określi cenę, oraz podpisze umowę wstępną, zasłaniając się uchwałą Rady, o ile taka zostanie przegłosowana –/ co przy większości będącej zwolennikami Prezesa jest w zasadzie bardzo prawdopodobne/

Zostanie wpłacony zadatek, a Zebranie Przedstawicieli czy Walne Zgromadzenie , postawione zostanie przed faktem dokonanym.
Akceptacja transakcji stanie się wymuszona, ponieważ brak zgody na sprzedaż działek rodzić będzie następne straty spółdzielni – zwrot zadatku w podwójnej wysokości, uruchomienie weksli i egzekucje w oparciu o art. 777 kpc.

W zasadzie będzie to typowa forma szantażu - albo zgoda na sprzedaż działek, albo następne kilkumilionowe straty, komornicy i egzekucje.

Jak obecni członkowie Rady czy członkowie spółdzielni mogą zaufać Zarządowi i Przewodniczącemu i akceptować ich „wybór” uznaniowego wskazanego kontrahenta - jeżeli wszystkie podejmowane tego typu Uchwały zwalniające z przetargu – naraziły spółdzielnie na 40 mln zł straty.


Podaje najbardziej jaskrawe przykłady :

1/ DRIMEX- BUD „wybrany” taką metodą przez poprzedni Zarząd bez przetargu do budowy inwestycji Centrum Natolin, a przez obecny do inwestycji Belgradzka 14.

Dla przypomnienia, to ten sam DRIMEX , który zatrudniał 6 osób - przed kontraktem ze spółdzielnią przynosił tylko straty i nie miał w zwyczaju płacić podwykonawcom, mimo, że od spółdzielni pobierał wynagrodzenie za wykonane przez nich prace - a spółdzielnia nie miała w zwyczaju sprawdzać i nadzorować, jak wykorzystywane są pieniądze spółdzielni, bo to przecież „wybrany” przez Zarząd zaufany i „najlepszy” kontrahent.

Kończy się to zgodnie z wyrokiem - koniecznością ponownego zapłacenia za wykonane roboty firmie Nadbud, kwoty co najmniej 32 mln zł / 12,6 mln za wykonane roboty + 20 mln odsetek za czas procesu plus odsetki ciągle narastające 1,5 mln zł rocznie do momentu spłaty.+ koszty procesów, obsługi prawnej + koszty egzekucji/

2/ RESBUD podwykonawca DRIMEXU z obecnej inwestycji przy Belgradzkiej 14 - któremu nie zapłacił 2,5 mln zł, sprawa przeciwko spółdzielni o zapłatę jest właśnie w toku.

DRIMEX to wskazany i popierany przez Pana prezesa Stępnia i 5 z obecnych członków RN kontrahent, którego tolerowano i z wyrozumiałością wspierano - nie egzekwowano opłat za czynsz i energię elektryczną - to kwota 1,3 mln zł, udzielono zaliczek na nierozliczoną kwotę ok. 2 mln zł, oraz nie odzyskano lokalu 135 w Galerii Ursynów - który DRIMEX wcześniej obciążył.

Zarząd pro forma „wystąpił” w dniu 13.V.2010r z roszczeniem do Sądu, ale w dniu 14.V.2010r ogłoszona została upadłość Drimexu . Syndyk masy upadłościowej DRIMEXU nie uznał roszczeń spółdzielni, a odzyskanie czegokolwiek od bankruta jest praktycznie niemożliwe.
W zapewnienia Zarządu spółdzielni o podjęciu działań zmierzających do wyegzekwowania kwot j.w. po prostu nie wierzę, ponieważ fakty wskazują zupełnie na co innego.

3/ LEHBOR identycznie tj uznaniowo i bez przetargu „wybrana” przez Zarząd firma do „administracji” naszą spółdzielnią.
Firma mała z obrotem ok. 0,2 mln zł rocznie przynosząca właścicielowi straty, zatrudniona była jako podwykonawca przy realizacji inwestycji Lanciego 10G.
Zostaje „wybrana” i wskazana uznaniowo przez Prezesa - mimo tego, że nigdy nie miała do czynienia z zarządzaniem czy administracją zasobami mieszkaniowymi.

Kryteria tych wyborów są na pewno inne niż merytoryczne.


Członkowie Rady Nadzorczej sprawujący funkcję od wielu kadencji /Pan Jamroz, Bańkowski, Karpiński, Golatowski i Skubiszewski/ - nadal mimo tych drastycznych przykładów wspierający bez zastrzeżeń Zarząd, jeśli będą nadal preferować bez przetargowy „wybór” kontrahentów dla działek i akceptację ceny w ciemno, - powinni mieć świadomość,że ponoszą całkowitą odpowiedzialność za swoje decyzje.

W materiałach na posiedzenie RN - jest też propozycja zaciągnięcia przez spółdzielnię kredytu i ustanowienie na rzecz kredytodawcy hipoteki na nieruchomościach tych działek.
Kredyt ma zostać przeznaczony na spłatę wierzytelności wobec NADBUDU.

To jedyna propozycja, która na wniosek Zarządu została zaakceptowana przez ostatnie Zebranie Przedstawicieli.
Nie może to być rozwiązanie docelowe, tylko przejściowe, do czasu ogłoszenia „przetargu” na sprzedaż działki lub działek.

Mam jeszcze nadzieję, że w końcu do Pana Prezesa i Przewodniczącego dotrą proste fakty , że o majątku SM powinni decydować jego właściciele czyli członkowie spółdzielni, a nie Prezes i jego „kryteria”.

A z tego, że większość w Radzie „Nadzorczej” bezkrytycznie i w ciemno bez żadnych danych czy analiz, akceptuje wszystko, co wskaże Prezes Stępień wcale nie świadczy, że te „wybory „ są słuszne i spotykają się z akceptacją członków SM.
Jak pokazują fakty i upływ czasu, jest raczej zupełnie odwrotnie – „wybory” te skutkowały już wymiernymi stratami wynoszącymi, co najmniej 40 mln zł.

A jeżeli nadal będą takie „trafne” jak dotychczas, to straty tylko wzrosną.