W środę 25.08.10 o godz 19:30 odbyło się kolejne, a właściwie druga część
poprzedniego posiedzenia rady.
W porządku obrad były
a/sprawy różne
b/omówienie zasad postępowania Członków Rady Nadzorczej /poprzednio miały być zasady pracy rady/
W obradach początkowo brało udział 8 osób bez Pana Karpińskiego, który się spóźnił.
Zgodnie z regulaminem uczestniczyli w nim też Ci Przedstawiciele, którzy są bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Początkowo Przewodniczący Jamroz usiłował przegłosować, żeby Przedstawiciele nie byli obecni na sprawach różnych pod pretekstem ochrony danych wrażliwych z pism skierowanych do rady.
Nie zgodził się na wyszukanie pism z takimi danymi na koniec spraw, tylko stwierdził ,ze to zbyt skomplikowana praca i usiłował przegłosować opuszczenie sali przez Przedstawicieli.
Z powodu braku Pana Karpińskiego wszystkie głosowania były 4 do 4.
W końcu ustalono ,ze najpierw zarząd wypowie się o sposobie załatwienia sprawy zbyt głośnych wentylatorów w sklepie Biedronka.
Potem Pan Jamroz zarządził przerwę, bo nie mógł sobie "przypomnieć" jak głosowano za wyproszeniem Przedstawicieli.
Zarządził 10 minut przerwy i wtedy "dziwnym " trafem dotarł ostatni członek rady i przegłosowano ,że przy odczytywaniu pism do rady Przedstawiciele nie mogą być.
Jeszcze przed wyjściem Przedstawicieli Pan Klitenik zgłosił, odczytał i złożył do protokołu z posiedzenia rady bardzo ciekawe i bulwersujące oświadczenie.
Po zatwierdzeniu tego protokołu postaram się zamieścić to oświadczenie w całości.
W oświadczeniu tym odniósł się do pisma przesłanego do sądu karnego i podpisanego przez 3 osoby z obecnego prezydium - poza wiedzą Rady na papierze firmowym spółdzielni, z nagłówkiem Rada Nadzorcza ale bez sygnatury wyjścia z SM na tym piśmie.
Pismo dotyczyło wyroków z dnia 6.07.2010 dla A. Stępnia i E.Bartman członków Zarządu SM Przy Metrze ukaranymi grzywnami za opóźnienie w rozliczeniu inwestycji przy Lanciego 10 G.
W oświadczeniu p. Klitenik zarzucił Prezydium Rady :
1/Ukrywanie przed resztą rady w/w wyroku
2/Uzurpowanie przez prezydium prawa do reprezentowania całej Rady bez jej zgody i poza jej wiedzą.
3/Próbę usprawiedliwienia i wybronienia Zarządu przy pomocy mocno naciąganych argumentów.
/np. oczekiwanie na zakończenie innej sprawy sądowej związanej z tą inwestycją o odszkodowanie - kilkaset tysięcy zł, jakby kwoty tej nie można było warunkowo wliczyć do kosztów inwestycji i rozliczyć po rozstrzygającym wyroku/.
Takie rozumowanie może doprowadzić do wniosku ,ze jak sprawa o odszkodowanie trwałaby 10 lat, to rozliczenie też byłoby za 10 lat.
4/Osobiście zaś p.Klitenik zarzucił v-ce przewodniczącemu Rady Andrzejowi Karpińskiemu bardzo dziwną, zastanawiającą i nagłą zmianę w postrzeganiu rzeczywistości w sprawach dotyczących inwestycji Lanciego 10G.
Po przeczytaniu oświadczenia zamiast skupić się na na zarzutach, Przewodniczący RN Jamroz "zaatakował" p. Klitenika za to ,że ten ośmielił się skopiować "super tajne" pismo prezydium rady do sądu i postraszył go możliwością poniesienia bliżej nieokreślonych konsekwencji za ten "niecny czyn".
W sprawie meritum obiecał odpowiedź pisemną w późniejszym bliżej nieokreślonym terminie .
Po wyjściu Przedstawicieli Przewodniczący Rady omawiał sprawy z pism skierowanych do rady i do wiadomości rady.
Pism tych było około 80. Najstarsze z marca 2010r
Z tego znaczna część pozostała nie załatwiona bez odpowiedzi, z adnotacją żeby zarząd na nie odpowiedział do 15.09.2010 roku.
Mam nadzieje, że to w końcu nastąpi, oczywiście jeśli nasz "wspaniały" zarząd znajdzie choć chwilę wolnego czasu i chęci, żeby na nie odpowiedzieć.
Szczególnie ,ze na najbliższej radzie, jak zaznaczył Pan Przewodniczący Jamroz, ma być omawiana sprawa premii dla zarządu za ostatnie pół roku.
Ze względu na późną porę - po północy - odłożono dyskusje i jakieś ustalenia w sprawie pracy rady czy też jak to obecnie brzmi jej członków na najbliższe posiedzenie przewidziane na 14 września, jako pierwszy punkt obrad.
czwartek, 26 sierpnia 2010
piątek, 6 sierpnia 2010
Posiedzenie rady w dniu 4 sierpnia 2010 roku
Na posiedzeniu rady w porządku obrad były następujące sprawy:
1/Zatwierdzenie protokółu z poprzedniej rady.
2/Omówienie rozliczenia inwestycji Lanciego 10 G
3/Omówienie zasad postępowania członków rady Nadzorczej - nazwa tego punktu dziwnym trafem została zmieniona przez Pana Przewodniczącego Jamroza, miała to być kontynuacja nie omówionych poprzednio "zasad pracy rady nadzorczej".
4/Rozpatrzenie wniosku Zarządu o zgodę na zaciągniecie kredytu w celu sfinansowania części bieżących zobowiązań Spółdzielni - wynikłych z egzekucji komorniczej
5/Sprawy różne
W posiedzeniu brali udział wszyscy członkowie rady: Bańkowski, Golatowski
Jamroz, Karpiński, Klitenik, Kołnierzak, Skubiszewski, Sypniewski, Wojtalewicz.
A także zgodnie z regulaminem uczestniczyli Ci Przedstawiciele, którzy są trochę bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Wszystkie protokoły z posiedzeń rady powinny być zamieszczane w internecie zgodnie z Ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych z 2007 r.
W naszej spółdzielni, jak na razie, pod różnymi pretekstami nie realizuje się tych zapisów ustawy.
Ten blog w jakiś sposób ma umożliwić realizacje tej ustawy, niestety nie mam na tyle czasu, żeby realizować ją całkowicie.
Protokoły z posiedzeń powinny być umieszczane w internecie oczywiście bez danych wrażliwych (m. in. o stanie zdrowia, nałogach, niekaralności, przynależności wyznaniowej lub partyjnej) oraz osobowych (m. in. adres, PESEL, czy data urodzenia).
Niektóre dane osobowe członków SM zgodnie z prawem spółdzielczym/art 30/ oraz statutem naszej spółdzielni /rozdz III punk 9 i 10/ dostępne są dla innych członków spółdzielni.
Jest to możliwe poprzez przejrzenie zapisów w rejestrze członkowskim SM, dostępnym do wglądu dla każdego członka SM, w dziale członkowskim.
Dane wrażliwe są niedostępne dla innych osób.
Dane wrażliwe i osobowe mogą być publikowane tylko za zgodą tych osób, których dotyczą.
Przebieg Rady
1/Na zgłoszony wniosek, przeniesiono na koniec posiedzenia rady pkt dotyczący pracy rady, natomiast nie przywrócono mu pierwotnej treści, bo 5 członków było przeciw.???
Do protokołu podano,że zarząd nie wypełnia poleceń rady w kwestii przedstawienia jak wyglądały i jak wyglądają od strony skuteczności oraz finansowej działania prawników zatrudnionych przez zarząd.
To było zgłoszone do zarządu na poprzednim posiedzeniu rady.
Został zgłoszony wniosek, żeby temu posiedzeniu rady nie przewodniczył przewodniczący RN Jamroz, ponieważ on i jego rodzina kupili na Lanciego 10G - 3 mieszkania, a na dodatek starał się on o zakup kilkunastu miejsc postojowych na poziomie nadziemnym, które mają być przekształcone na lokale.
Wniosek nie przeszedł 5:4.
Ze względu na zbyt lakoniczne zapisy w protokole o tym , co działo się na poprzedniej radzie, zgłoszono aby członkowie uzupełnili te zapisy i po potwierdzeniu ich na nagraniu, będą one dodane do protokołu i zatwierdzone na następnym posiedzeniu rady.
2/Przed głosowaniem nad zatwierdzeniem projektu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G zadawano pytania zaproszonej przez radę osobie - specjalisty od inwestycji.
Zarząd poinformował, że zamówił sam ekspertyzę za 10 tys zł w wybranej przez siebie firmie, dotyczącą prawidłowości przedstawionego przez siebie rozliczenia.
Na pytanie dlaczego zarząd bez porozumienia z radą zamawia ekspertyzę na temat swojej pracy, jeśli jest przekonany o prawidłowości rozliczenia, /zawsze eksperta wyznacza strona, która ma wątpliwości i ona powinna decydować, kto będzie ekspertem/, otrzymaliśmy odpowiedź z której wynikało, że to właściwie dla uspokojenia członków rady.
Na pytanie kto za nią zapłaci, padła odpowiedź trochę już niejednoznaczna.
Najpierw, że to finansujący Lanciego 10 G.
Na uwagę czy jest to w rozliczeniu tej inwestycji przedstawionym do zatwierdzenia Padła odpowiedź, że nie.
Na druga uwagę, że wtedy rozliczenie powinno się zmienić, padła odpowiedź ,ze to nie zmienia tego rozliczenia. Wniosek - nie bardzo wiadomo, kto zapłaci za tą "ekspertyzę" dla zarządu, na dodatek przedstawioną 2 dni przed posiedzeniem rady, co jest zupełnie nie zgodne z zasadą ,ze rada musi zapoznać się z dokumentami na 5 dni przed posiedzeniem.
Przed głosowaniem odczytałem oświadczenie do protokołu zawierające wszystkie wątpliwości i uwagi jakie 3 członków rady zauważyło w przedstawionym projekcie rozliczenia.
Tekst tego oświadczenia podałem w poprzednim poście.
Mimo istotnych wniosków wypływających z tego oświadczenia
a/żeby powołać komisje do stwierdzenia jakie prace wykonano nad lokalem nr 17
b/ poczekać do protokółu i wniosków z zakończonej już lustracji dotyczącej także tej inwestycji.
c/powołać eksperta z NOT do stwierdzenia czy koszt dodatkowych prac wynikających ze zmiany pierwotnego przeznaczenia nadziemnych poziomów garażowych na lokale, nie obciążał finansujących mieszkania.
Wszystkie te wnioski zostały odrzucone głosami 5 do 4.
Za wyjaśnieniem wątpliwości przed zatwierdzeniem rozliczenia byli wnioskodawcy: Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz oraz Klitenik / nie był wnioskodawcą/,
co zostało zgłoszone do protokółu.
Tylko wniosek, żeby zarząd odpowiedział na te uwagi i wątpliwości, ale bez podania terminu tej odpowiedzi, przeszedł 8 osób za, jedna się wstrzymała.
Czekamy na odpowiedź.
Rada w głosowaniu nad przyjęciem tego rozliczenia przyjęła go glosami 5 za:4 przeciw.
Przeciw Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz, Klitenik
Co zostało zaprotokółowane.
3/W tym punkcie omówiono i przegłosowano wniosek zarządu o zaciągnięcie kredytu 3 mln zł z prowizją 0,6 % miesięcznie oprocentowanego na 4 % rocznie.
To przy pełnym wykorzystaniu kredytu daje 11,2% rocznie.
Uwagi żeby wykorzystać przyznany kredyt na zaległości dla konkretnych firm nie zostały zaakceptowane, jedynie dodano, że zarząd ma co kwartał przedstawiać sposób wykorzystania kredytu - mam nadzieje, że szczegółowy.
Maksymalny czas spłaty kredytu koniec 2011, przesunięto na koniec 2013 roku
Ze względu na godzinę 1 w nocy przerwano posiedzenie.
Propozycja nowych członków rady, żeby dokończyć jak najszybciej w ciągu paru dni, nie spotkała się z akceptacją i posiedzenie będzie kontynuowane dopiero 25 sierpnia.
1/Zatwierdzenie protokółu z poprzedniej rady.
2/Omówienie rozliczenia inwestycji Lanciego 10 G
3/Omówienie zasad postępowania członków rady Nadzorczej - nazwa tego punktu dziwnym trafem została zmieniona przez Pana Przewodniczącego Jamroza, miała to być kontynuacja nie omówionych poprzednio "zasad pracy rady nadzorczej".
4/Rozpatrzenie wniosku Zarządu o zgodę na zaciągniecie kredytu w celu sfinansowania części bieżących zobowiązań Spółdzielni - wynikłych z egzekucji komorniczej
5/Sprawy różne
W posiedzeniu brali udział wszyscy członkowie rady: Bańkowski, Golatowski
Jamroz, Karpiński, Klitenik, Kołnierzak, Skubiszewski, Sypniewski, Wojtalewicz.
A także zgodnie z regulaminem uczestniczyli Ci Przedstawiciele, którzy są trochę bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Wszystkie protokoły z posiedzeń rady powinny być zamieszczane w internecie zgodnie z Ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych z 2007 r.
W naszej spółdzielni, jak na razie, pod różnymi pretekstami nie realizuje się tych zapisów ustawy.
Ten blog w jakiś sposób ma umożliwić realizacje tej ustawy, niestety nie mam na tyle czasu, żeby realizować ją całkowicie.
Protokoły z posiedzeń powinny być umieszczane w internecie oczywiście bez danych wrażliwych (m. in. o stanie zdrowia, nałogach, niekaralności, przynależności wyznaniowej lub partyjnej) oraz osobowych (m. in. adres, PESEL, czy data urodzenia).
Niektóre dane osobowe członków SM zgodnie z prawem spółdzielczym/art 30/ oraz statutem naszej spółdzielni /rozdz III punk 9 i 10/ dostępne są dla innych członków spółdzielni.
Jest to możliwe poprzez przejrzenie zapisów w rejestrze członkowskim SM, dostępnym do wglądu dla każdego członka SM, w dziale członkowskim.
Dane wrażliwe są niedostępne dla innych osób.
Dane wrażliwe i osobowe mogą być publikowane tylko za zgodą tych osób, których dotyczą.
Przebieg Rady
1/Na zgłoszony wniosek, przeniesiono na koniec posiedzenia rady pkt dotyczący pracy rady, natomiast nie przywrócono mu pierwotnej treści, bo 5 członków było przeciw.???
Do protokołu podano,że zarząd nie wypełnia poleceń rady w kwestii przedstawienia jak wyglądały i jak wyglądają od strony skuteczności oraz finansowej działania prawników zatrudnionych przez zarząd.
To było zgłoszone do zarządu na poprzednim posiedzeniu rady.
Został zgłoszony wniosek, żeby temu posiedzeniu rady nie przewodniczył przewodniczący RN Jamroz, ponieważ on i jego rodzina kupili na Lanciego 10G - 3 mieszkania, a na dodatek starał się on o zakup kilkunastu miejsc postojowych na poziomie nadziemnym, które mają być przekształcone na lokale.
Wniosek nie przeszedł 5:4.
Ze względu na zbyt lakoniczne zapisy w protokole o tym , co działo się na poprzedniej radzie, zgłoszono aby członkowie uzupełnili te zapisy i po potwierdzeniu ich na nagraniu, będą one dodane do protokołu i zatwierdzone na następnym posiedzeniu rady.
2/Przed głosowaniem nad zatwierdzeniem projektu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G zadawano pytania zaproszonej przez radę osobie - specjalisty od inwestycji.
Zarząd poinformował, że zamówił sam ekspertyzę za 10 tys zł w wybranej przez siebie firmie, dotyczącą prawidłowości przedstawionego przez siebie rozliczenia.
Na pytanie dlaczego zarząd bez porozumienia z radą zamawia ekspertyzę na temat swojej pracy, jeśli jest przekonany o prawidłowości rozliczenia, /zawsze eksperta wyznacza strona, która ma wątpliwości i ona powinna decydować, kto będzie ekspertem/, otrzymaliśmy odpowiedź z której wynikało, że to właściwie dla uspokojenia członków rady.
Na pytanie kto za nią zapłaci, padła odpowiedź trochę już niejednoznaczna.
Najpierw, że to finansujący Lanciego 10 G.
Na uwagę czy jest to w rozliczeniu tej inwestycji przedstawionym do zatwierdzenia Padła odpowiedź, że nie.
Na druga uwagę, że wtedy rozliczenie powinno się zmienić, padła odpowiedź ,ze to nie zmienia tego rozliczenia. Wniosek - nie bardzo wiadomo, kto zapłaci za tą "ekspertyzę" dla zarządu, na dodatek przedstawioną 2 dni przed posiedzeniem rady, co jest zupełnie nie zgodne z zasadą ,ze rada musi zapoznać się z dokumentami na 5 dni przed posiedzeniem.
Przed głosowaniem odczytałem oświadczenie do protokołu zawierające wszystkie wątpliwości i uwagi jakie 3 członków rady zauważyło w przedstawionym projekcie rozliczenia.
Tekst tego oświadczenia podałem w poprzednim poście.
Mimo istotnych wniosków wypływających z tego oświadczenia
a/żeby powołać komisje do stwierdzenia jakie prace wykonano nad lokalem nr 17
b/ poczekać do protokółu i wniosków z zakończonej już lustracji dotyczącej także tej inwestycji.
c/powołać eksperta z NOT do stwierdzenia czy koszt dodatkowych prac wynikających ze zmiany pierwotnego przeznaczenia nadziemnych poziomów garażowych na lokale, nie obciążał finansujących mieszkania.
Wszystkie te wnioski zostały odrzucone głosami 5 do 4.
Za wyjaśnieniem wątpliwości przed zatwierdzeniem rozliczenia byli wnioskodawcy: Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz oraz Klitenik / nie był wnioskodawcą/,
co zostało zgłoszone do protokółu.
Tylko wniosek, żeby zarząd odpowiedział na te uwagi i wątpliwości, ale bez podania terminu tej odpowiedzi, przeszedł 8 osób za, jedna się wstrzymała.
Czekamy na odpowiedź.
Rada w głosowaniu nad przyjęciem tego rozliczenia przyjęła go glosami 5 za:4 przeciw.
Przeciw Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz, Klitenik
Co zostało zaprotokółowane.
3/W tym punkcie omówiono i przegłosowano wniosek zarządu o zaciągnięcie kredytu 3 mln zł z prowizją 0,6 % miesięcznie oprocentowanego na 4 % rocznie.
To przy pełnym wykorzystaniu kredytu daje 11,2% rocznie.
Uwagi żeby wykorzystać przyznany kredyt na zaległości dla konkretnych firm nie zostały zaakceptowane, jedynie dodano, że zarząd ma co kwartał przedstawiać sposób wykorzystania kredytu - mam nadzieje, że szczegółowy.
Maksymalny czas spłaty kredytu koniec 2011, przesunięto na koniec 2013 roku
Ze względu na godzinę 1 w nocy przerwano posiedzenie.
Propozycja nowych członków rady, żeby dokończyć jak najszybciej w ciągu paru dni, nie spotkała się z akceptacją i posiedzenie będzie kontynuowane dopiero 25 sierpnia.
Oświadczenie złozone do protokółu przed głosowaniem zatwierdzenia projektu rozliczenia Lanciego 10G
Warszawa. 4 sierpnia 2010r
Lucyna Kołnierzak
Tomasz Sypniewski
Marek Wojtalewicz .
Członkowie Rady Nadzorczej
SM.” Przy Metrze”
Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady nadzorczej w dniu 4.8.2010 r
Jako odpowiedzialni członkowie Rady Nadzorczej chcielibyśmy przekazać do protokołu
przed podjęciem decyzji o akceptacji tego rozliczenia przez Radę Nadzorczą.
UWAGI I WĄTPLIWOŚCI DOTYCZĄCE ROZLICZENIA KOSZTÓW INWESTYCJI BUDYNKU LANCIEGO 10G W WARSZAWIE.
Opracowano je w oparciu o następujące materiały i informacje.
1. Projekt rozliczenia kosztów inwestycji datowany czerwiec 2010r – przedłożony w dniu 2.07.2010r - Radzie Nadzorczej do akceptacji.
2. Regulamin w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji – budynek mieszkalno- garażowy ul. Lanciego 10g w Warszawie.
3. Statut SM „Przy Metrze.
4. Protokoły z lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za rok 2007 i 2008,
5. Udostępniona tylko do wglądu : Umowa Nr 180/2006 z dnia 15.11.2006r z inwestorem powierniczym PBO i RI „Inżynieria” wraz z różnymi dokumentami.
6. projekt aktu notarialnego z dn. 13.I.2010 r – przekazany finansującym budynek.
7. Prawo Spółdzielcze
Dane zawarte w przedłożonym do akceptacji projekcie rozliczenia inwestycji, - naszym zdaniem wymagają szeregu wyjaśnień, celem właściwego zrozumienia specyfiki tej inwestycji , tym bardziej że nie dotrzymane zostały zarówno przez Inwestora Powierniczego jak i Zarząd Spółdzielni standardy wynikające z zawartych umów o budowę lokali a w szczególności dotrzymania
1. terminu realizacji inwestycji – 19 miesięcy od daty wprowadzenia
2. w dokonaniu rozliczenia inwestycji - ZWŁOKA wynosząca ponad ROK
3. w dokonaniu przywłaszczeń lokali - ZWŁOKA wynosząca również około ROKU
Sytuacje te jak i skutki niekorzystnego rozstrzygnięcia dla spółdzielni procesu sądowego z powództwa „ Nadbud „ w XII/2009r oraz
przedłożenie finansującym na przełomie XII/2009r – stycznia 2010r projektów aktów notarialnych, jednostronnie zmieniających postanowienia wiążących strony umów o budowę lokalu – wywołało duże i uzasadnione niezadowolenie wśród finansujących wyrażające się zapowiedzią kolejnych procesów sądowych. Dużo skuteczniejszych w obecnym stanie prawnym , gdy jest możliwy już pozew zbiorowy.
Informacji dotyczących inwestycji w tym kosztów – nie sposób zweryfikować ponieważ nie dołączono do projektu rozliczenia wielu dokumentów - znajdują się one w biurze Zarządu tylko do wglądu w asyście pracowników w krótkich przedziałach czasowych. Umowa z aneksami + harmonogram rzeczowo finansowy powinny być załączone do projektu rozliczenia, co sugerujemy w przyszłości.
Obszerność materiałów nie pozwala na analityczne i syntetyczne sprawdzenie dokumentów w sytuacji – tej „pozornej” dostępności.
W związku z powyższym prosimy o rzeczowe wyjaśnienia na piśmie w następujących kwestiach :
W ramach p.1 rozliczenia – CHARAKTERYSTYKA INWESTYCI - prosimy o wyjaśnienie i podanie okoliczności mogących mieć wpływ na koszty rozliczenia poszczególnych składników rzeczowych inwestycji.
A / Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształceniu poziomów garażu:
• „0” - na lokal użytkowy /parter budynku/
• „+1.5, +3,+4,5 „ - na lokale mieszkalne lub użytkowe.
Budowa budynku Lanciego 10G – wymuszona została koniecznością bilansu miejsc postojowych dla Osiedla „Migdałowa III” i zakończenie budynku Lanciego 10G powinno zakończyć proces inwestycyjny – a nie rozciągać go jeszcze w czasie.
Likwidacja miejsc postojowych w garażu budynku /w związku z przekształceniami powierzchni/ – rodzi obowiązek odtworzenia ich w innym miejscu i dodatkowo nakłada obowiązek budowy następnych miejsc postojowych dla przekształcanych powierzchni.
W związku z powyższym w jaki sposób Zarząd Spółdzielni ma zamiar
A/ - rozwiązać ten problem i kto w związku z tym poniesie koszty budowy tych miejsc postojowych i gruntu przeznaczonego pod ich budowę?
B/ - Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształcenia przestrzeni stropodachu nad 1-sza klatką schodową na powierzchnię mieszkalną, jakie wykonano roboty w tej przestrzeni.
W związku z krążącymi wśród finansujących budynek różnymi informacjami o zakresie wykonanych tam prac dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości – WNIOSKUJEMY - o powołanie z udziałem członków Rady Nadzorczej – komisji ,która przeprowadzi wizję lokalną „przestrzeni „ stropodachu” i dokona w ten sposób merytorycznej oceny kalkulacji stanowiącej - p. 8.1 - rozliczenia inwestycji./ str.22/
WNIOSKUJEMY – również uzupełnienie o” proponowane zmiany” charakterystyki inwestycji.
W okolicznościach ponad ROCZNEJ ZWŁOKI w rozliczeniu i jednostronnej zmianie przez spółdzielnię programu inwestycji – zasada równości wszystkich stron do tego po prostu zobowiązuje.
C/ W ramach zestawienia danych do budynku proszę o wyjaśnienie:,
- na podstawie jakich danych przyjęto w aktach notarialnych i projektach aktów przekazanych finansującym, powierzchnię użytkową budynku 5.574,40 m2 natomiast w rozliczeniu widnieją następujące powierzchnie
Na stronie 2 rozliczenia 5.553,35 m2
Na stronie 3 rozliczenia 5550,36 m2.
Różnica wynosi 24,04 m2. skąd się wzięła.
D/ Kto pokryje koszty związane z korektą aktów notarialnych, powinien pokryć inwestor powierniczy – zobowiązany umową do geodezyjnej inwentaryzacji budynku w ramach umowy, a spółdzielnia w rozliczeniu ma na to zagwarantować koszty, czy tak jest faktycznie.
E/ Jaka jest faktyczna powierzchnia całkowita budynku?
7.443,50 m2 – strona 2 rozliczenia
7.424,73 m2 – strona 3 i 21 rozliczenia , czy też
7540,73 m2 – strona 21 i 22 rozliczenia – uwagi p.2.
Różnica wynosi co najmniej -116 m2.
Dlaczego, powierzchnia 116 m2 - poddasza, pominięta została przy inwentaryzacji geodezyjnej budynku i nie dodano jej do powierzchni użytkowych mieszkań lub powierzchni usług własnych, tym bardziej że jak stwierdzono na str.21 cytat „ podczas realizacji budynku wykonano prace związane z częściowym przystosowaniem poddasza nad lokalem nr 17 do adaptacji na powierzchnię mieszkalną.” Do kalkulacji kosztów p. 8.1 rozliczenia str. 22, przyjęto powierzchnię skorygowaną .... to jest 7540,73 m2.
F/ jaka jest rzeczywista powierzchnia balkonów?
979,60 m2 strona 2 czy tez
984,87 m2 strona 3 rozliczenia
po dodaniu pominiętego pomiarami balkonu w lok nr 17! Powierzchnia winna wynosić
984, 75 m2 !!!
Różnica wynosi – o,12 m2, skąd się wzięła ta różnica?
WNIOSEK – biorąc pod uwagę fakt przyjęcia do rozliczenia inwestycji- KOREKTY INWENTARYZACJI powierzchni sporządzonej w CZERWCU 2010r – to korekta ta obejmować powinna wszystkie efekty rzeczowe, a więc także poddasze nad lok nr 17 .
STAN FORMALNO – PRAWNY
1 . -Wyjaśnienia wymaga FAKTYCZNA KWOTA UMOWNA – robót budowlanych., przewidzianych do wykonania przez Inwestora powierniczego w ramach umowy nr 180/2006 z dnia 15.XI.2006r.
Na stronie 5 rozliczenia podano wstępny planowany koszt inwestycji w kwocie 13.550.000 zł.
NATOMIAST
Na podstawie informacji wynikających z protokółu lustracji za 2007r – przeprowadzonej przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych – pismo z dnia 13.03.2007r l.dz. 135/2008r - wynika cytat „ koszty poniesione przed podpisaniem umowy z inwestorem powierniczym poniesione przez spółdzielnię , związane z przygotowaniem inwestycji przy ul. Lanciego 10G włączono do wynagrodzenia inwestora powierniczego...........Koszty te oszacowano na kwotę 2.000.000 zł netto, inwestor powierniczy miał zwrócić spółdzielni.....
Itd … oraz stwierdzenie, że
Harmonogram rzeczowo- finansowy realizacji inwestycji stanowiący załącznik do umowy - w wartościach robót budowlanych zawiera rzeczywiste wartości robót i DODANE PROPORCJONALNIE PODZIELONE KOSZTY SPÓŁDZIELNI ......
TAK WIĘC KOSZTY BEZPOŚREDNIE I POŚREDNIE INWESTYCJI UJĘTE SĄ RAZEM.’’ – koniec cytatu.
Z ustaleń protokółu -wynika więc , że wartość kosztów bezpośrednich inwestycji wynosić powinna 11.550.000 zł netto./13.550.000 – 2.000.000 = 11.550.000 zł/
Zupełnie nie rozumiemy jakiemu celowi służyć miała taka konstrukcja umowy.
Wnosimy o uzupełnienie projektu rozliczenia o :
A/ - kalkulację kosztów spółdzielni poniesionych przez spółdzielnię przed rozpoczęciem inwestycji i przewidzianych do poniesienia – razem 2.000.000 zł –/włączonych w wynagrodzenie umowne inwestora powierniczego./
B/- materiałów przetargowych dotyczących inwestycji Lanciego – w tym protokółów z posiedzeń komisji celem ustalenia faktycznej wartości robót .
C/ - wykazu obejmującego faktyczny spływ kwoty 2.000.000 zł od inwestora powierniczego do spółdzielni.
D/ - Protokółów z posiedzeń Zarządu – uzasadniających przesunięcia na dłuższy okres /Aneksem Nr 1 p.3 i Aneksem Nr 3 p. 1/ - terminów zwrotów nakładów i kosztów spółdzielni przez inwestora powierniczego.
2. – Wyjaśnienia wymaga sprawa odsetek za nieterminowe wpłaty.
W oparciu o Aneks nr 3 p.2 str 6 projektu odsetki od nieterminowych wpłat wkładów budowlanych należne w pierwszej wersji Inwestorowi Powierniczemu przyznano zamawiającemu czyli Spółdzielni. Skoro miał je dostawać Inwestor Powierniczy zgodnie z regulaminem rozliczenia inwestycji - $ 15 p 6, - nie zostały objęte projektem rozliczenia i nie zmniejszają kosztów inwestycji.
Po zmianie umowy tym aneksem prawdopodobnie z jakiś przyczyn nie wywiązywania się Inwestora Powierniczego z finansowania, zupełnie nie wiadomo w jaki sposób zostały teraz zaksięgowane i co się z nimi stało.
Postanowienia & 20 p.3 – regulaminu rozliczenia inwestycji - nie zostały dostosowane do stanu formalno – prawnego wynikającego z aneksowanej Umowy z Inwestorem Powierniczym.
Zauważamy także ,ze Inwestor powierniczy powinien tak jak wszyscy finansujący płacić odsetki od opóźnienia w płatnościach swoich należności.
Prosimy o wyjaśnienia czy to robił.?
3.- Wyjaśnienia wymaga treść Aneksu Nr 7A dotycząca WARTOŚCI UMOWNEJ i robót dodatkowych na kwotę 789.050.38 zł – mianowicie.
.
Zgodnie z Aneksami od nr 1 do Nr 4 – wynagrodzenie umowne wynosiło 14.029.533,43 zł netto str.6 rozliczenia
Aneksy Nr 5 , 6, 7, - w ustalenia wynagrodzenia umownego nie ingerują.
W związku z tym po uwzględnieniu wartości tych robót dodatkowych wynikających z Aneksu Nr 7A - wartość umowna wynosić powinna 14.818.583,81 zł netto, a po uwzględnieniu
obniżenia wynagrodzenia o kwotę 62.169,63 zł - .WYNAGRODZENIE UMOWNE –WYNOSIĆ POWINNO 14.756.414,18 zł netto.
NATOMIAST
Na stronie 8 – Projektu rozliczenia kosztów inwestycji PODANA JEST KWOTA UMOWNA 13.967.363,80 zł netto., w zestawieniu załącznika nr 10 kwota umowna wynosi
14.785.031,72 zł netto
Wniosek – zupełny bałagan.
ETAPIZACJA ROZLICZENIA KOSZTÓW BUDOWY.
1. Koszty robót objęte umową z inwestorem powierniczym – wynoszą w/ g załącznika nr 10 - do rozliczenia inwestycji kwotę 14.785.031,72 zł netto
2. Zestawienie w tytule nosi datę 31.XII.2009r, natomiast jako ostatnia księgowana jest faktura korygująca nr 005/B/319/2010 z dnia 22.02.2010r na kwotę -62.169,03 zł , która wynika ze zmniejszenia wynagrodzenia - wprowadzonego Aneksem nr 7A z dnia 20.X.2008r.Tak więc w 1.5 roku po fakcie.
3. Faktura dotycząca robót dodatkowych z Aneksu Nr 7A na kwotę 789.050,33 księgowana jest pod datą 4.XII.2008r.
4. Jak wynika z tego załącznika w 2009r - w miesiącach III, IV, V, XI – realizowane były również płatności za roboty wynikające z zakresu umownego z Inżynierią.
Oznacza to, że zakończenie robót wynikających z zakresu umownego - inwestora powierniczego - nastąpiło w LISTOPADZIE 2009 r., a więc w ROK po umownej dacie zakończenia inwestycji, która wynikała z Aneksu nr 8 do Umowy.!!! –/ 30. X. 2008r./ oraz w 6 miesięcy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie./ 3.III.2009r/ i to w okolicznościach braku stałego przyłącza energetycznego do budynku!!!
5. Fakt zakończenia przez inwestora powierniczego robót - w miesiącu listopadzie2009r znajduje również bezpośrednie potwierdzenie w protokóle - odbioru budynku do eksploatacji przez Spółdzielnię - w dniu 9.IX.2009r.!!! - Protokół zawiera wykaz usterek i robót do wykonania między innymi wymianę uszkodzonych włazów dachowych, popękanych grysów oraz stwierdza BRAK WYKONANIA STAŁEGO PRZYŁĄCZA ENERGETYCZNEGO do budynku, które wykonano dopiero w VI 2010r.
ROBOTY DODATKOWE
- strona od 9 do 14 – projektu rozliczenia.
1. Protokóły konieczności od Nr 1 do Nr 6 - z dna 21.05.2007,- 21.07.2007, -15.08.2007, -21.09.2007 – podpisał jako przedstawiciel wykonawcy i kierownik budowy P. Jan Rokita, który jak wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 obowiązki Kierownika Budowy przejął w dniu 2.XI.2007r, i nie mógł wcześniej podpisywać tych protokołów. ŁĄCZNA WARTOŚĆ protokółów od nr 1 do 6 wynosi kwotę 666.175,25zł netto.
2. Protokóły konieczności nie zatwierdzone zostały przez pracowników działu inwestycji, a zatrudnieni wtedy byli. Danuta Kamińska, Tomasz Orliński oraz Vice Prezesa d/ s technicznych , która odpowiadała za merytoryczną stronę tych rozliczeń.
3. Protokóły konieczności Nr 7 do nr 10 – z dnia 30.04.2008r,i 6.08.2008r, jak wynika z przedstawionego nam rozliczenia podpisał jako członek komisji inspektor nadzoru Jan Maliszewski, który zakończył prace na budowie z dniem 30 listopada 2007, to wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 . Od dnia 1.XII.2007r – obowiązki inspektora nadzoru przejął Tomasz Orliński. Zarząd stwierdził ,ze protokoły 8, 9 ,10 podpisał Pan Orliński, a tylko błędnie podano w naszym rozliczeniu , że Pan Maliszewski.
Natomiast protokół nr 7 podpisał „w zastępstwie” Pan Maliszewski.
Z informacji od osób z branży budowlanej wynika, że podpisywanie w takiej
Formie, bez oficjalnej zmiany inspektora nadzoru nie jest to możliwe..
Protokóły nie zatwierdzone są pod względem merytorycznym przez Vice
prezesa ds. technicznych.
4. Wartość protokółów konieczności od nr 7 do 10 - to kwota 93.338,37 zł.
5. Protokół konieczności Nr 11 z dnia 16.10.2008 stwierdza konieczność zmiany kabla zasilającego windy, - koszt 3420 zł.
. Jest to trochę dziwne, bo protokółem robót dodatkowych Nr 1 z dnia 21.05.2007r wykonano dodatkowy projekt zasilania dla wind za kwotę 9.300 zł netto.- kto przyjął i akceptował ten i następny projekty dotyczące tego samego zagadnienia?.
Protokółu Nr 1 i 11 nie podpisał jak powinien inspektor nadzoru ds. elektrycznych, tylko inspektor robót budowlanych,
6. Protokółu konieczności Nr 12 na kwotę 4.397,54 zł - na zmianę średnicy zaworów nie
podpisał inspektor robót sanitarnych.
7. Protokółów konieczności od nr 13 do 16 nie podpisali również branżowi inspektorzy
nadzoru.- roboty elektryczne.
WNIOSKI – koszty robót dodatkowych ze względu na wprowadzone w tracie budowy zmiany przygotowujące nadziemne kondygnacje garażu do zmiany sposobu użytkowania
/na lokale usługowe/ i powierzchnię przestrzeni stropodachu – na powierzchnię mieszkalną – poddać wycenie sprawdzającej przez rzeczoznawcę NOT.
Zasadność takiej weryfikacji wynika z licznych skarg kierowanych przez finansujących pod adresem spółdzielni, a bierność spółdzielni w tych kwestiach rodzi brak zaufania, tym bardziej, że w ocenie finansujących podwyższeniu uległy kondygnacje garażu części nadziemnej i przebudowie przestrzeń stropodachu , co ich zdaniem ma wymierny wpływ na koszty robót dodatkowych.
Wśród członków Rady Nadzorczej brak jest osób, które w sposób merytoryczny mogłyby autorytatywnie potwierdzić lub zaprzeczyć tym podejrzeniom.
W naszej ocenie jak zapisane jest w umowie - roboty dodatkowe mogły wystąpić jedynie na okoliczność pomyłki rachunkowej przekraczające 5% powierzchni mieszkań i 5% umówionej ceny wartości robót zamiennych..
Nie jesteśmy w stanie w sami ocenić, czy wycena wykazanych robót dodatkowych spełnia ten standard..
KOSZTY
KOSZTY BEZPOŚREDNIE.- strona 17 projektu rozliczenia
Koszty robót bezpośrednich – skalkulowane przez spółdzielnię wynoszą 12.673.248,54 zł - w zakresie wynagrodzenia umownego inwestora powierniczego- obrazuje je załącznik nr 1
– absolutnie nieczytelny, ponieważ nie ma możliwości odniesienia go do harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy.
Nie da się dokonać oceny – wyceny waloryzacji –załącznik podaje suche kwoty bez okazania sposobu waloryzacji - /czasokresy , współczynniki i kwoty bazowe/.
Kwota tymczasowego zabezpieczenia wind – 4.400 zł, nie zawiera się w wykazie robót dodatkowych omówionych w projekcie rozliczenia.
Roboty dodatkowe stanowią pokaźną kwotę 1.601.199.35 zł / wątpliwości nasze i finansujących wykazane w treści tego pisma/
Dlaczego następuje zmniejszenie tej kwoty o 19.072,- zł z czegoś co zostało „ faktycznie”- zrealizowane?
KTO I CO ZA TĘ KWOTĘ ZROBIŁ NA WŁASNY RACHUNEK?
ŁACZNA KWOTA ROBÓT BEZPOŚREDNICH – wynosi 14.278.847,89 zł.
W kwocie tej zawiera się proporcjonalnie wkalkulowane około 2.000.000 zł kosztów ogólnych spółdzielni, która nie została potrącona. / patrz ustalenia Lustratora w podpisanym przez Zarząd spółdzielni protokóle lustracji za 2007 r./
Wniosek
– bez okazania i dołączenia do rozliczenia harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy i wskazania kalkulacji wkalkulowanych kosztów spółdzielni – OCENA NIE JEST MOŻLIWA
.
KOSZTY POŚREDNIE. – 908.948,13 zł.
Jeśli koszty budowy infrastruktury zewnętrznej - do których został podłączony budynek Lanciego 10G – ponieśli finansujący zadanie inwestycyjne Osiedla Migdałowa III, należy je proporcjonalnie zwrócić .
Wątpliwości budzi jednak nie rozliczony w ten sam sposób – ujawniony w trakcie robót i przełożony kabel wysokiego napięcia – koszt robót dodatkowych to kwota 97.000 zł, zgodnie z Aneksem Nr 1.
.
Naszym zdaniem należy koszt ten należy objąć wspólnym rozliczeniem Osiedlem Migdałowa III
KOSZTY POŚREDNIE
Wyceny kosztów pośrednich wg załącznika nr 2 nie da się ocenić
Uzasadnienie takie samo jak w przypadku kosztu robót bezpośrednich wg załącznika nr.1 Wniosek tej samej treści
KOSZTY OGÓLNE
1.998.591,66 zł, po potrąceniu kwoty 2.000.000,01 zł
Kosztów ogólnych wynikających z załącznika nr 3 – na kwotę 1.075.521,08 zł nie da się ocenić, brak materiału porównawczego w postaci harmonogramu rzeczowo- finansowego budowy, oraz specyfikacji kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 2.000.000 zł - wkalkulowanych w koszty umowne robót inwestora powierniczego.
Wygląda, że koszty dokumentacji projektowej – wykazane w poz.1 załącznika Nr 3 w kwocie 400.000 zł - dublują się z kosztami wykazanymi na stronie 20 poz. 17 zestawienia kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 456.000 zł i na „ zdrowy rozsądek” powinny być jednym z elementów kalkulacji kwoty składającej się na 2.000.000 zł – KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI, wkalkulowanej w umowę z inwestorem powierniczym.
.
Poza tym wątpliwości budzi poz. nr 3 na stronie 19 projektu – w którym poniesione koszty opłat różnych - w tym badań technicznych, odpisów ksiąg wieczystych itp. – pomniejszone zostały o koszty robot drogowych - budowa parkingów wykonana przez innego wykonawcę w kwocie 62.169,63 str 8 rozliczenia/ Aneks nr 7A do umowy/, w okolicznościach kiedy w zał. nr 3 – występuje pozycja „Roboty drogowe”.
W ramach harmonogramu rzeczowo – finansowego, umownego zakresu robót powinna nastąpić korekta tego wynagrodzenia z inwestorem powierniczym, a następnie rozliczenie tej kwoty z faktycznym wykonawcą robót.
W tej sytuacji koszt opłat różnych wynosi 74.518,73 zł – a faktycznie powinien wynosić 136.687,76 zł –/ koszty bardzo wysokie – nie ma specyfikacji tych robót/
Prowizje bankowe, wynagrodzenie działu inwestycji, koszty ogólne spółdzielni, nadzór inwestorski, opłaty za wieczyste użytkowanie ,podatek od nieruchomości – powinny stanowić element kosztów spółdzielni – przewidzianych do poniesienia.
Czy koszty te nie zostały skalkulowane i zawierają się w kosztach „do poniesienia i poniesionych „– wkalkulowanych w wynagrodzenie umowne
inwestora powierniczego w kwocie 2.000,000 zł ?.
Koszty wykonania nasadzeń roślinnych- w kwocie 19.000 zł,/ poz. 15 zestawienia str 20/ powinny zawierać się w pozycji nr IX załącznika nr 3 – wycenionych w umowie z inwestorem powierniczym na kwotę 306.581,15 zł netto.
Nawet dla laika - nasadzenia roślinne to „ZIELEŃ”, a w specyfikacji robót dodatkowych, uzasadnienie dodatkowych kosztów „nasadzeń’ nie występuje.
Koszty eksploatacji poniesione po pozwoleniu na użytkowanie budynku poz 16 str 20 zestawienia - do czasu przejęcia budynku od inwestora powierniczego do eksploatacji– wynoszą 214.457.03 zł, w tym ochrona 91.895,45 zł.
Wyspecyfikowane są w zał. Nr 5
– wygląda, że są to koszty , których proponowane rozliczenie odbiega od zasad określonych umowami z osobami finansującymi.
Najdziwniejszym w tej sprawie - jest brak możliwości sprecyzowania klarownego terminu zakończenia przedmiotu umowy, to jest daty określonej w umowie jednoznacznie – jako bezusterkowego obioru robót od inwestora powierniczego.
Za datę taką nie można uznać dnia 30 X. 2008r ,
ani też dnia 2.XII.2008r –daty złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, ani też
dnia 18.II.2009r –daty odbioru budynku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
W protokóle lustracji działalności inwestycyjnej spółdzielni za 2008r – podpisanym przez Zarząd w czerwcu --- 2009 r stwierdzono,
- że do końca maja 2009r roboty budowlane w inwestycji NIE ZOSTAŁY ZAKONCZONE.
Odbiór budynku do eksploatacji nastąpił 9.IX.2009r – to również nie jest data rzeczywistego zakończenia robót bezusterkowego, ponieważ budynek do końca czerwca 2010r - nie posiadał jeszcze stałego przyłącza energetycznego.
W listopadzie 2009r - nastąpiła w ramach robót dodatkowych – wymiana uszkodzonych włazów dachowych, i grysów .
W ten sposób zatwierdzenie za zasadne kosztów eksploatacji w kwocie 214.457,03 zł
jest wysoce ryzykowne.
Koszty pozyskania terenu pod budowę - określono na kwotę 1.516.000,-zł netto.
Zgodnie z $ . 21 – Zasad rozliczenia inwestycji cytat’ Koszty pozyskania terenu, który w dacie rozliczenia inwestycji nie stanowił własności spółdzielni lub nie był w jej wieczystym użytkowaniu – ponoszą Finansujący......:
Działki na których posadowiona jest inwestycja – znajdowały się i znajdują się w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, świadczą o tym chociażby koszty wyspecyfikowane w poz. 8 str 20 projektu - opłaty za wieczyste użytkowanie poniesione w okresie realizacji inwestycji w kwocie 25.074,- zł.
W związku z powyższym brak jest podstaw do obciążenia w rozliczeniu inwestycji – finansujących KOSZTAMI POZYSKANIA TERENU.- gdy faktycznie spółdzielnia takich kosztów nie poniosła.
Oceny zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie inwestycji oraz poniesionych na pozyskanie terenów pod budowę w kwocie 2.000.000, 01 zł ,ocenić nie sposób – ponieważ:
- Zarząd nie przedłożył specyfikacji kosztów w kwocie 2.000.000 zł, wkalkulowanych w wartość umowy z inwestorem powierniczym.
Wniosek – Koszty ogólne spółdzielni w kwocie 1.998.591,66 zł zostały zawyżone co najmniej o kwotę 1.516.000,- zł „Koszty pozyskania terenu pod budowę” i nie powinny stanowić elementu składowego kosztu rozliczenia inwestycji,
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł – nie są prawidłowe i precyzyjne, co uniemożliwia uznanie ich za zasadne do zatwierdzenia rozliczenia.
ROZLICZENIE INWESTYCJI - NIEPRAWIDŁOWOŚCI
Zawiera się na stronach od 21 do 31 przekazanego do oceny i zatwierdzenia projektu
Rozliczenia Kosztów Inwestycji – Lanciego 10g.
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł NIESŁUSZNIE zostały zmniejszone o kwotę 258.973 zł z tytułu kosztów adaptacji 116 m2 poddasza - na powierzchnię mieszkalną i kosztów przyłączenia części wspólnej ./ strona 22 i 23 rozliczenia/
W tej sytuacji koszt budowy 1m2 dodatkowej powierzchni mieszkalnej dla lokalu mieszkalnego nr 17 będzie wynosił 2180.93 zł/m2
NATOMIAST koszty budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań proponowane rozliczeniem wynoszą - 6.346,38m zł/ m2,/ wg wyliczenia na stronie 28 projektu.
Wynika z tego, że koszty ‘poddasza” zostały zaniżone o kwotę co najmniej 3.500 zł/ m2
Można to precyzyjnie wyliczyć stosując takie same zasady jak przy rozliczeniach z innymi finansującymi. To w efekcie daje kwotę zaniżenia, co najmniej 400.000 zł ponieważ:
Stosując zasady rozliczenia inwestycji-obowiązujące wszystkich członków spółdzielni/ a wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych / to – koszty budowy dodatkowych powierzchni mieszkalnych powinny być rozliczone jednolicie ze wszystkimi finansującymi zadanie inwestycyjne.
W przypadku przyłączenia do lokalu powierzchni wspólnych – np.: korytarzy, powierzchnia ta wchodzi w powierzchnię lokalu i rozliczana jest jako „PUM”.
Taką metodę pomiaru i rozliczenia zastosowano wobec wszystkich finansujących inwestycję z wyjątkiem finansującego lokal Nr 17.
W ten sposób finansujący budynek - zobowiązani zostaną proponowanym rozliczeniem do pokrycia zaniżonych kosztów budowy dodatkowej powierzchni lokalu nr 17, w kwocie co najmniej 400.000 zł.
Inwentaryzacją powykonawczą budynku objęta powinna zostać powierzchnia mieszkań wynosząca 2.106,52m2- to jest o 119,26 m2 większa od przyjętej do rozliczenia.
Rozliczenie nie może stwarzać precedensu rozliczenia dodatkowych powierzchni mieszkalnych lokalu wg różnych zasad w zależności od właściciela lokalu.
Budowa dodatkowej powierzchni zlokalizowana jest w budynku Lanciego 10G i w ramach tego budynku i faktycznie poniesionych kosztów - musi nastąpić jej rozliczenie.
Finansujący budowę lokalu mieszkalnego Nr 17 – nie mógł wybudować w trakcie trwania procesu inwestycyjnego budynku – własnego poddasza na własny rachunek.
To jest inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Metrze, a nie finansującego lokal nr 17, bez względu na to kim on jest, obowiązują go takie same zasady.
Zmniejszenie faktycznie poniesionych kosztów inwestycji o kwotę 258.973 zł –
WYKRACZA – poza sytuacje szczególne opisane w $ 15” regulaminu w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji....” - załącznik do Uchwały nr 6 RN z dnia 12 kwietnia 2007r.
Kolejne zmniejszenie kosztów inwestycji – to kwota 204.033 zł wynikająca z naliczenia inwestorowi powierniczemu kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji.
Technikę i czasokres naliczenia kar umownych – obrazuje załącznik na stronie 30 projektu rozliczenia.
Wobec braku możliwości sprecyzowania faktycznej daty bezusterkowego odbioru przedmiotu umowy od inwestora powierniczego – rozliczenie to budzi nasze poważne wątpliwości.
Naliczenie kar umownych dla Inwestora Powierniczego uważamy za zaniżone.
Za datę faktycznego odbioru robót – proponujemy przyjąć DATĘ wynikającą z protokółu Odbioru budynku przez Spółdzielnie – to jest LISTOPAD 2009r. i do tej daty naliczyć kary umowne Inwestorowi Powierniczemu.
WNIOSEK
Koszty budowy inwestycji KB – wykazane na stronie 24 rozliczenia w kwocie 16.718.035 zł- nie są rozliczone prawidłowo.
Koszty budowy garażu
Są również wyliczone nieprawidłowo, ponieważ wyliczenia nie oparto o koszty rzeczywiście poniesione zgodnie z par 4 pkt2 Regulaminu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G.
Koszty faktycznie poniesione – powinny wynikać z kalkulacji faktycznie poniesionych nakładów na budowę garażu, a nie z waloryzacji promocyjnego- wstępnie ustalonego kosztu budowy garażu.
Koszt budowy garażu wg metody zastosowanej przez spółdzielnie wynosi 3.183.330 zł/ iloczyn zaproponowanego kosztu budowy i 98 miejsc postojowych/.strona 25 projektu rozliczenia
W wyniku tego rozliczenia koszt budowy 1m2 powierzchni garażowej wynosi 937,19 zł/m2. Przyjmując powierzchnie garażową strona 3 pkt 8 projektu rozliczenia w wysokości 3396,68 m2
3.183.330 zł : 3.396,68 m2 powierzchni garaży = 937,19 zł/m2.
A koszt budowy np. komórki zlokalizowanej w podziemiu budynku przyjęto 1881 zł/m2 –/ z projektu uchwały rady nadzorczej na 7 lipca 2010./
W okolicznościach mających miejsce w tej inwestycji – to jest przeznaczenia powierzchni nadziemnych kondygnacji garażu do przekształcenia jej na powierzchnie usługowe – „promocyjne” rozliczenie kosztów budowy garażu – jest NIEUZASADNIONE.
Zgodnie z $ 6 p.2 ‘ regulaminu zasad rozliczenia kosztów inwestycji...” –
UPUSTÓW I RABATÓW na rzecz osób finansujących, mógł udzielać tylko Inwestor Powierniczy ale na własny koszt.
Odwrotna sytuacja udzielenia upustów i rabatów - inwestorowi powierniczemu – przez osoby finansujące budowę lokali - nie została przewidziana tym regulaminem.
Na budowę garaży składają się koszty budowy nie tylko miejsca postojowego, ale również koszty budowy powierzchni wspólnych – dróg dojazdowych, instalacji.
Naszym zdaniem zakup 10 mc postojowych zlokalizowanych na kondygnacji garażowej budynku – nie równa się wcale kosztom budowy tej kondygnacji, a w sytuacji przekształcenia jej w powierzchnie o innym przeznaczeniu jest dodatkowym „promowaniem” zysku dla właściciela takich powierzchni.
WNIOSKI
Wyliczyć faktyczne koszty budowy garażu w oparciu o koszty faktycznie poniesione.
Koszty budowy balkonów, tarasów, ogrodów zimowych, komórek lokatorskich – określone zostały wg tej samej metody, co koszt budowy garażu.
Koszty te należy określić wg zasad wynikających z” regulaminu zasad rozliczenia inwestycji’ – muszą to być koszty faktycznie poniesione , a nie tylko księgowo zwaloryzowany wstępnie ustalony koszt budowy.
Koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań – jest algorytmem kosztów budowy - pomniejszonym o faktyczne koszty budowy garażu, balkonów, tarasów, ogrodów zimowych i komórek zlokalizowanych w piwnicach i na kondygnacjach mieszkalnych oraz wybudowanej i zinwentaryzowanej powierzchni „pum” .
W obecnej sytuacji:
1. braku wyliczenia faktycznych kosztów budowy powierzchni zmniejszających koszty budowy – opis jak wyżej
2. braku inwentaryzacji faktycznie wykonanej powierzchni poddasza – co zaniża o 116 m2 powierzchnię „ pum”
3. włączenia w faktyczne koszty budowy - kosztów pozyskania terenu, którego spółdzielnia nie poniosła .
4. zaniżenia ceny powierzchni na poziomach garażowych w sytuacji zmiany ich przeznaczenia
Prawidłowość wyliczenia średniego kosztu budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań podana w rozliczeniu obarczona jest bardzo wysokim stopniem RYZYKA.
Obecna sytuacja powoduje ogromne napięcie wśród członków spółdzielni finansujących inwestycję. /informacje o możliwości doniesień złożonych do organów ścigania oraz Ministerstwa Infrastruktury/.
Wszelkie sytuacje budzące wątpliwości i podważające zaufanie do Zarządu Spółdzielni, Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz członków Rady Nadzorczej – należy wyjaśnić.
Naszym zdaniem przed zatwierdzeniem rozliczenia – należy zapoznać się z ustaleniami pełnej lustracji – przeprowadzonej na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w 2010 r i obejmującej również problematykę działalności inwestycyjnej spółdzielni, w aspekcie złożonych przez finansujących zastrzeżeń.
Lustracja została zakończona, a protokół z jej ustaleń wpłynął do spółdzielni
w dniu 29 lipca 2010 r .
Potwierdza to Prezes Związku Rewizyjnego przeprowadzającego lustrację
PROPONUJEMY
Udzielenie Radzie Nadzorczej pisemnych wyjaśnień – w oparciu o niniejsze pismo i odłożenie zatwierdzenia rozliczenia do czasu zapoznania się z odpowiedzią Zarządu na te uwagi oraz ustaleniami i zaleceniami zakończonej Lustracji w tych kwestiach.
Z poważaniem
Członkowie Rady Nadzorczej
Lucyna Kołnierzak Tomasz Sypniewski Marek Wojtalewicz
Lucyna Kołnierzak
Tomasz Sypniewski
Marek Wojtalewicz .
Członkowie Rady Nadzorczej
SM.” Przy Metrze”
Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady nadzorczej w dniu 4.8.2010 r
Jako odpowiedzialni członkowie Rady Nadzorczej chcielibyśmy przekazać do protokołu
przed podjęciem decyzji o akceptacji tego rozliczenia przez Radę Nadzorczą.
UWAGI I WĄTPLIWOŚCI DOTYCZĄCE ROZLICZENIA KOSZTÓW INWESTYCJI BUDYNKU LANCIEGO 10G W WARSZAWIE.
Opracowano je w oparciu o następujące materiały i informacje.
1. Projekt rozliczenia kosztów inwestycji datowany czerwiec 2010r – przedłożony w dniu 2.07.2010r - Radzie Nadzorczej do akceptacji.
2. Regulamin w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji – budynek mieszkalno- garażowy ul. Lanciego 10g w Warszawie.
3. Statut SM „Przy Metrze.
4. Protokoły z lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za rok 2007 i 2008,
5. Udostępniona tylko do wglądu : Umowa Nr 180/2006 z dnia 15.11.2006r z inwestorem powierniczym PBO i RI „Inżynieria” wraz z różnymi dokumentami.
6. projekt aktu notarialnego z dn. 13.I.2010 r – przekazany finansującym budynek.
7. Prawo Spółdzielcze
Dane zawarte w przedłożonym do akceptacji projekcie rozliczenia inwestycji, - naszym zdaniem wymagają szeregu wyjaśnień, celem właściwego zrozumienia specyfiki tej inwestycji , tym bardziej że nie dotrzymane zostały zarówno przez Inwestora Powierniczego jak i Zarząd Spółdzielni standardy wynikające z zawartych umów o budowę lokali a w szczególności dotrzymania
1. terminu realizacji inwestycji – 19 miesięcy od daty wprowadzenia
2. w dokonaniu rozliczenia inwestycji - ZWŁOKA wynosząca ponad ROK
3. w dokonaniu przywłaszczeń lokali - ZWŁOKA wynosząca również około ROKU
Sytuacje te jak i skutki niekorzystnego rozstrzygnięcia dla spółdzielni procesu sądowego z powództwa „ Nadbud „ w XII/2009r oraz
przedłożenie finansującym na przełomie XII/2009r – stycznia 2010r projektów aktów notarialnych, jednostronnie zmieniających postanowienia wiążących strony umów o budowę lokalu – wywołało duże i uzasadnione niezadowolenie wśród finansujących wyrażające się zapowiedzią kolejnych procesów sądowych. Dużo skuteczniejszych w obecnym stanie prawnym , gdy jest możliwy już pozew zbiorowy.
Informacji dotyczących inwestycji w tym kosztów – nie sposób zweryfikować ponieważ nie dołączono do projektu rozliczenia wielu dokumentów - znajdują się one w biurze Zarządu tylko do wglądu w asyście pracowników w krótkich przedziałach czasowych. Umowa z aneksami + harmonogram rzeczowo finansowy powinny być załączone do projektu rozliczenia, co sugerujemy w przyszłości.
Obszerność materiałów nie pozwala na analityczne i syntetyczne sprawdzenie dokumentów w sytuacji – tej „pozornej” dostępności.
W związku z powyższym prosimy o rzeczowe wyjaśnienia na piśmie w następujących kwestiach :
W ramach p.1 rozliczenia – CHARAKTERYSTYKA INWESTYCI - prosimy o wyjaśnienie i podanie okoliczności mogących mieć wpływ na koszty rozliczenia poszczególnych składników rzeczowych inwestycji.
A / Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształceniu poziomów garażu:
• „0” - na lokal użytkowy /parter budynku/
• „+1.5, +3,+4,5 „ - na lokale mieszkalne lub użytkowe.
Budowa budynku Lanciego 10G – wymuszona została koniecznością bilansu miejsc postojowych dla Osiedla „Migdałowa III” i zakończenie budynku Lanciego 10G powinno zakończyć proces inwestycyjny – a nie rozciągać go jeszcze w czasie.
Likwidacja miejsc postojowych w garażu budynku /w związku z przekształceniami powierzchni/ – rodzi obowiązek odtworzenia ich w innym miejscu i dodatkowo nakłada obowiązek budowy następnych miejsc postojowych dla przekształcanych powierzchni.
W związku z powyższym w jaki sposób Zarząd Spółdzielni ma zamiar
A/ - rozwiązać ten problem i kto w związku z tym poniesie koszty budowy tych miejsc postojowych i gruntu przeznaczonego pod ich budowę?
B/ - Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształcenia przestrzeni stropodachu nad 1-sza klatką schodową na powierzchnię mieszkalną, jakie wykonano roboty w tej przestrzeni.
W związku z krążącymi wśród finansujących budynek różnymi informacjami o zakresie wykonanych tam prac dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości – WNIOSKUJEMY - o powołanie z udziałem członków Rady Nadzorczej – komisji ,która przeprowadzi wizję lokalną „przestrzeni „ stropodachu” i dokona w ten sposób merytorycznej oceny kalkulacji stanowiącej - p. 8.1 - rozliczenia inwestycji./ str.22/
WNIOSKUJEMY – również uzupełnienie o” proponowane zmiany” charakterystyki inwestycji.
W okolicznościach ponad ROCZNEJ ZWŁOKI w rozliczeniu i jednostronnej zmianie przez spółdzielnię programu inwestycji – zasada równości wszystkich stron do tego po prostu zobowiązuje.
C/ W ramach zestawienia danych do budynku proszę o wyjaśnienie:,
- na podstawie jakich danych przyjęto w aktach notarialnych i projektach aktów przekazanych finansującym, powierzchnię użytkową budynku 5.574,40 m2 natomiast w rozliczeniu widnieją następujące powierzchnie
Na stronie 2 rozliczenia 5.553,35 m2
Na stronie 3 rozliczenia 5550,36 m2.
Różnica wynosi 24,04 m2. skąd się wzięła.
D/ Kto pokryje koszty związane z korektą aktów notarialnych, powinien pokryć inwestor powierniczy – zobowiązany umową do geodezyjnej inwentaryzacji budynku w ramach umowy, a spółdzielnia w rozliczeniu ma na to zagwarantować koszty, czy tak jest faktycznie.
E/ Jaka jest faktyczna powierzchnia całkowita budynku?
7.443,50 m2 – strona 2 rozliczenia
7.424,73 m2 – strona 3 i 21 rozliczenia , czy też
7540,73 m2 – strona 21 i 22 rozliczenia – uwagi p.2.
Różnica wynosi co najmniej -116 m2.
Dlaczego, powierzchnia 116 m2 - poddasza, pominięta została przy inwentaryzacji geodezyjnej budynku i nie dodano jej do powierzchni użytkowych mieszkań lub powierzchni usług własnych, tym bardziej że jak stwierdzono na str.21 cytat „ podczas realizacji budynku wykonano prace związane z częściowym przystosowaniem poddasza nad lokalem nr 17 do adaptacji na powierzchnię mieszkalną.” Do kalkulacji kosztów p. 8.1 rozliczenia str. 22, przyjęto powierzchnię skorygowaną .... to jest 7540,73 m2.
F/ jaka jest rzeczywista powierzchnia balkonów?
979,60 m2 strona 2 czy tez
984,87 m2 strona 3 rozliczenia
po dodaniu pominiętego pomiarami balkonu w lok nr 17! Powierzchnia winna wynosić
984, 75 m2 !!!
Różnica wynosi – o,12 m2, skąd się wzięła ta różnica?
WNIOSEK – biorąc pod uwagę fakt przyjęcia do rozliczenia inwestycji- KOREKTY INWENTARYZACJI powierzchni sporządzonej w CZERWCU 2010r – to korekta ta obejmować powinna wszystkie efekty rzeczowe, a więc także poddasze nad lok nr 17 .
STAN FORMALNO – PRAWNY
1 . -Wyjaśnienia wymaga FAKTYCZNA KWOTA UMOWNA – robót budowlanych., przewidzianych do wykonania przez Inwestora powierniczego w ramach umowy nr 180/2006 z dnia 15.XI.2006r.
Na stronie 5 rozliczenia podano wstępny planowany koszt inwestycji w kwocie 13.550.000 zł.
NATOMIAST
Na podstawie informacji wynikających z protokółu lustracji za 2007r – przeprowadzonej przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych – pismo z dnia 13.03.2007r l.dz. 135/2008r - wynika cytat „ koszty poniesione przed podpisaniem umowy z inwestorem powierniczym poniesione przez spółdzielnię , związane z przygotowaniem inwestycji przy ul. Lanciego 10G włączono do wynagrodzenia inwestora powierniczego...........Koszty te oszacowano na kwotę 2.000.000 zł netto, inwestor powierniczy miał zwrócić spółdzielni.....
Itd … oraz stwierdzenie, że
Harmonogram rzeczowo- finansowy realizacji inwestycji stanowiący załącznik do umowy - w wartościach robót budowlanych zawiera rzeczywiste wartości robót i DODANE PROPORCJONALNIE PODZIELONE KOSZTY SPÓŁDZIELNI ......
TAK WIĘC KOSZTY BEZPOŚREDNIE I POŚREDNIE INWESTYCJI UJĘTE SĄ RAZEM.’’ – koniec cytatu.
Z ustaleń protokółu -wynika więc , że wartość kosztów bezpośrednich inwestycji wynosić powinna 11.550.000 zł netto./13.550.000 – 2.000.000 = 11.550.000 zł/
Zupełnie nie rozumiemy jakiemu celowi służyć miała taka konstrukcja umowy.
Wnosimy o uzupełnienie projektu rozliczenia o :
A/ - kalkulację kosztów spółdzielni poniesionych przez spółdzielnię przed rozpoczęciem inwestycji i przewidzianych do poniesienia – razem 2.000.000 zł –/włączonych w wynagrodzenie umowne inwestora powierniczego./
B/- materiałów przetargowych dotyczących inwestycji Lanciego – w tym protokółów z posiedzeń komisji celem ustalenia faktycznej wartości robót .
C/ - wykazu obejmującego faktyczny spływ kwoty 2.000.000 zł od inwestora powierniczego do spółdzielni.
D/ - Protokółów z posiedzeń Zarządu – uzasadniających przesunięcia na dłuższy okres /Aneksem Nr 1 p.3 i Aneksem Nr 3 p. 1/ - terminów zwrotów nakładów i kosztów spółdzielni przez inwestora powierniczego.
2. – Wyjaśnienia wymaga sprawa odsetek za nieterminowe wpłaty.
W oparciu o Aneks nr 3 p.2 str 6 projektu odsetki od nieterminowych wpłat wkładów budowlanych należne w pierwszej wersji Inwestorowi Powierniczemu przyznano zamawiającemu czyli Spółdzielni. Skoro miał je dostawać Inwestor Powierniczy zgodnie z regulaminem rozliczenia inwestycji - $ 15 p 6, - nie zostały objęte projektem rozliczenia i nie zmniejszają kosztów inwestycji.
Po zmianie umowy tym aneksem prawdopodobnie z jakiś przyczyn nie wywiązywania się Inwestora Powierniczego z finansowania, zupełnie nie wiadomo w jaki sposób zostały teraz zaksięgowane i co się z nimi stało.
Postanowienia & 20 p.3 – regulaminu rozliczenia inwestycji - nie zostały dostosowane do stanu formalno – prawnego wynikającego z aneksowanej Umowy z Inwestorem Powierniczym.
Zauważamy także ,ze Inwestor powierniczy powinien tak jak wszyscy finansujący płacić odsetki od opóźnienia w płatnościach swoich należności.
Prosimy o wyjaśnienia czy to robił.?
3.- Wyjaśnienia wymaga treść Aneksu Nr 7A dotycząca WARTOŚCI UMOWNEJ i robót dodatkowych na kwotę 789.050.38 zł – mianowicie.
.
Zgodnie z Aneksami od nr 1 do Nr 4 – wynagrodzenie umowne wynosiło 14.029.533,43 zł netto str.6 rozliczenia
Aneksy Nr 5 , 6, 7, - w ustalenia wynagrodzenia umownego nie ingerują.
W związku z tym po uwzględnieniu wartości tych robót dodatkowych wynikających z Aneksu Nr 7A - wartość umowna wynosić powinna 14.818.583,81 zł netto, a po uwzględnieniu
obniżenia wynagrodzenia o kwotę 62.169,63 zł - .WYNAGRODZENIE UMOWNE –WYNOSIĆ POWINNO 14.756.414,18 zł netto.
NATOMIAST
Na stronie 8 – Projektu rozliczenia kosztów inwestycji PODANA JEST KWOTA UMOWNA 13.967.363,80 zł netto., w zestawieniu załącznika nr 10 kwota umowna wynosi
14.785.031,72 zł netto
Wniosek – zupełny bałagan.
ETAPIZACJA ROZLICZENIA KOSZTÓW BUDOWY.
1. Koszty robót objęte umową z inwestorem powierniczym – wynoszą w/ g załącznika nr 10 - do rozliczenia inwestycji kwotę 14.785.031,72 zł netto
2. Zestawienie w tytule nosi datę 31.XII.2009r, natomiast jako ostatnia księgowana jest faktura korygująca nr 005/B/319/2010 z dnia 22.02.2010r na kwotę -62.169,03 zł , która wynika ze zmniejszenia wynagrodzenia - wprowadzonego Aneksem nr 7A z dnia 20.X.2008r.Tak więc w 1.5 roku po fakcie.
3. Faktura dotycząca robót dodatkowych z Aneksu Nr 7A na kwotę 789.050,33 księgowana jest pod datą 4.XII.2008r.
4. Jak wynika z tego załącznika w 2009r - w miesiącach III, IV, V, XI – realizowane były również płatności za roboty wynikające z zakresu umownego z Inżynierią.
Oznacza to, że zakończenie robót wynikających z zakresu umownego - inwestora powierniczego - nastąpiło w LISTOPADZIE 2009 r., a więc w ROK po umownej dacie zakończenia inwestycji, która wynikała z Aneksu nr 8 do Umowy.!!! –/ 30. X. 2008r./ oraz w 6 miesięcy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie./ 3.III.2009r/ i to w okolicznościach braku stałego przyłącza energetycznego do budynku!!!
5. Fakt zakończenia przez inwestora powierniczego robót - w miesiącu listopadzie2009r znajduje również bezpośrednie potwierdzenie w protokóle - odbioru budynku do eksploatacji przez Spółdzielnię - w dniu 9.IX.2009r.!!! - Protokół zawiera wykaz usterek i robót do wykonania między innymi wymianę uszkodzonych włazów dachowych, popękanych grysów oraz stwierdza BRAK WYKONANIA STAŁEGO PRZYŁĄCZA ENERGETYCZNEGO do budynku, które wykonano dopiero w VI 2010r.
ROBOTY DODATKOWE
- strona od 9 do 14 – projektu rozliczenia.
1. Protokóły konieczności od Nr 1 do Nr 6 - z dna 21.05.2007,- 21.07.2007, -15.08.2007, -21.09.2007 – podpisał jako przedstawiciel wykonawcy i kierownik budowy P. Jan Rokita, który jak wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 obowiązki Kierownika Budowy przejął w dniu 2.XI.2007r, i nie mógł wcześniej podpisywać tych protokołów. ŁĄCZNA WARTOŚĆ protokółów od nr 1 do 6 wynosi kwotę 666.175,25zł netto.
2. Protokóły konieczności nie zatwierdzone zostały przez pracowników działu inwestycji, a zatrudnieni wtedy byli. Danuta Kamińska, Tomasz Orliński oraz Vice Prezesa d/ s technicznych , która odpowiadała za merytoryczną stronę tych rozliczeń.
3. Protokóły konieczności Nr 7 do nr 10 – z dnia 30.04.2008r,i 6.08.2008r, jak wynika z przedstawionego nam rozliczenia podpisał jako członek komisji inspektor nadzoru Jan Maliszewski, który zakończył prace na budowie z dniem 30 listopada 2007, to wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 . Od dnia 1.XII.2007r – obowiązki inspektora nadzoru przejął Tomasz Orliński. Zarząd stwierdził ,ze protokoły 8, 9 ,10 podpisał Pan Orliński, a tylko błędnie podano w naszym rozliczeniu , że Pan Maliszewski.
Natomiast protokół nr 7 podpisał „w zastępstwie” Pan Maliszewski.
Z informacji od osób z branży budowlanej wynika, że podpisywanie w takiej
Formie, bez oficjalnej zmiany inspektora nadzoru nie jest to możliwe..
Protokóły nie zatwierdzone są pod względem merytorycznym przez Vice
prezesa ds. technicznych.
4. Wartość protokółów konieczności od nr 7 do 10 - to kwota 93.338,37 zł.
5. Protokół konieczności Nr 11 z dnia 16.10.2008 stwierdza konieczność zmiany kabla zasilającego windy, - koszt 3420 zł.
. Jest to trochę dziwne, bo protokółem robót dodatkowych Nr 1 z dnia 21.05.2007r wykonano dodatkowy projekt zasilania dla wind za kwotę 9.300 zł netto.- kto przyjął i akceptował ten i następny projekty dotyczące tego samego zagadnienia?.
Protokółu Nr 1 i 11 nie podpisał jak powinien inspektor nadzoru ds. elektrycznych, tylko inspektor robót budowlanych,
6. Protokółu konieczności Nr 12 na kwotę 4.397,54 zł - na zmianę średnicy zaworów nie
podpisał inspektor robót sanitarnych.
7. Protokółów konieczności od nr 13 do 16 nie podpisali również branżowi inspektorzy
nadzoru.- roboty elektryczne.
WNIOSKI – koszty robót dodatkowych ze względu na wprowadzone w tracie budowy zmiany przygotowujące nadziemne kondygnacje garażu do zmiany sposobu użytkowania
/na lokale usługowe/ i powierzchnię przestrzeni stropodachu – na powierzchnię mieszkalną – poddać wycenie sprawdzającej przez rzeczoznawcę NOT.
Zasadność takiej weryfikacji wynika z licznych skarg kierowanych przez finansujących pod adresem spółdzielni, a bierność spółdzielni w tych kwestiach rodzi brak zaufania, tym bardziej, że w ocenie finansujących podwyższeniu uległy kondygnacje garażu części nadziemnej i przebudowie przestrzeń stropodachu , co ich zdaniem ma wymierny wpływ na koszty robót dodatkowych.
Wśród członków Rady Nadzorczej brak jest osób, które w sposób merytoryczny mogłyby autorytatywnie potwierdzić lub zaprzeczyć tym podejrzeniom.
W naszej ocenie jak zapisane jest w umowie - roboty dodatkowe mogły wystąpić jedynie na okoliczność pomyłki rachunkowej przekraczające 5% powierzchni mieszkań i 5% umówionej ceny wartości robót zamiennych..
Nie jesteśmy w stanie w sami ocenić, czy wycena wykazanych robót dodatkowych spełnia ten standard..
KOSZTY
KOSZTY BEZPOŚREDNIE.- strona 17 projektu rozliczenia
Koszty robót bezpośrednich – skalkulowane przez spółdzielnię wynoszą 12.673.248,54 zł - w zakresie wynagrodzenia umownego inwestora powierniczego- obrazuje je załącznik nr 1
– absolutnie nieczytelny, ponieważ nie ma możliwości odniesienia go do harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy.
Nie da się dokonać oceny – wyceny waloryzacji –załącznik podaje suche kwoty bez okazania sposobu waloryzacji - /czasokresy , współczynniki i kwoty bazowe/.
Kwota tymczasowego zabezpieczenia wind – 4.400 zł, nie zawiera się w wykazie robót dodatkowych omówionych w projekcie rozliczenia.
Roboty dodatkowe stanowią pokaźną kwotę 1.601.199.35 zł / wątpliwości nasze i finansujących wykazane w treści tego pisma/
Dlaczego następuje zmniejszenie tej kwoty o 19.072,- zł z czegoś co zostało „ faktycznie”- zrealizowane?
KTO I CO ZA TĘ KWOTĘ ZROBIŁ NA WŁASNY RACHUNEK?
ŁACZNA KWOTA ROBÓT BEZPOŚREDNICH – wynosi 14.278.847,89 zł.
W kwocie tej zawiera się proporcjonalnie wkalkulowane około 2.000.000 zł kosztów ogólnych spółdzielni, która nie została potrącona. / patrz ustalenia Lustratora w podpisanym przez Zarząd spółdzielni protokóle lustracji za 2007 r./
Wniosek
– bez okazania i dołączenia do rozliczenia harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy i wskazania kalkulacji wkalkulowanych kosztów spółdzielni – OCENA NIE JEST MOŻLIWA
.
KOSZTY POŚREDNIE. – 908.948,13 zł.
Jeśli koszty budowy infrastruktury zewnętrznej - do których został podłączony budynek Lanciego 10G – ponieśli finansujący zadanie inwestycyjne Osiedla Migdałowa III, należy je proporcjonalnie zwrócić .
Wątpliwości budzi jednak nie rozliczony w ten sam sposób – ujawniony w trakcie robót i przełożony kabel wysokiego napięcia – koszt robót dodatkowych to kwota 97.000 zł, zgodnie z Aneksem Nr 1.
.
Naszym zdaniem należy koszt ten należy objąć wspólnym rozliczeniem Osiedlem Migdałowa III
KOSZTY POŚREDNIE
Wyceny kosztów pośrednich wg załącznika nr 2 nie da się ocenić
Uzasadnienie takie samo jak w przypadku kosztu robót bezpośrednich wg załącznika nr.1 Wniosek tej samej treści
KOSZTY OGÓLNE
1.998.591,66 zł, po potrąceniu kwoty 2.000.000,01 zł
Kosztów ogólnych wynikających z załącznika nr 3 – na kwotę 1.075.521,08 zł nie da się ocenić, brak materiału porównawczego w postaci harmonogramu rzeczowo- finansowego budowy, oraz specyfikacji kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 2.000.000 zł - wkalkulowanych w koszty umowne robót inwestora powierniczego.
Wygląda, że koszty dokumentacji projektowej – wykazane w poz.1 załącznika Nr 3 w kwocie 400.000 zł - dublują się z kosztami wykazanymi na stronie 20 poz. 17 zestawienia kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 456.000 zł i na „ zdrowy rozsądek” powinny być jednym z elementów kalkulacji kwoty składającej się na 2.000.000 zł – KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI, wkalkulowanej w umowę z inwestorem powierniczym.
.
Poza tym wątpliwości budzi poz. nr 3 na stronie 19 projektu – w którym poniesione koszty opłat różnych - w tym badań technicznych, odpisów ksiąg wieczystych itp. – pomniejszone zostały o koszty robot drogowych - budowa parkingów wykonana przez innego wykonawcę w kwocie 62.169,63 str 8 rozliczenia/ Aneks nr 7A do umowy/, w okolicznościach kiedy w zał. nr 3 – występuje pozycja „Roboty drogowe”.
W ramach harmonogramu rzeczowo – finansowego, umownego zakresu robót powinna nastąpić korekta tego wynagrodzenia z inwestorem powierniczym, a następnie rozliczenie tej kwoty z faktycznym wykonawcą robót.
W tej sytuacji koszt opłat różnych wynosi 74.518,73 zł – a faktycznie powinien wynosić 136.687,76 zł –/ koszty bardzo wysokie – nie ma specyfikacji tych robót/
Prowizje bankowe, wynagrodzenie działu inwestycji, koszty ogólne spółdzielni, nadzór inwestorski, opłaty za wieczyste użytkowanie ,podatek od nieruchomości – powinny stanowić element kosztów spółdzielni – przewidzianych do poniesienia.
Czy koszty te nie zostały skalkulowane i zawierają się w kosztach „do poniesienia i poniesionych „– wkalkulowanych w wynagrodzenie umowne
inwestora powierniczego w kwocie 2.000,000 zł ?.
Koszty wykonania nasadzeń roślinnych- w kwocie 19.000 zł,/ poz. 15 zestawienia str 20/ powinny zawierać się w pozycji nr IX załącznika nr 3 – wycenionych w umowie z inwestorem powierniczym na kwotę 306.581,15 zł netto.
Nawet dla laika - nasadzenia roślinne to „ZIELEŃ”, a w specyfikacji robót dodatkowych, uzasadnienie dodatkowych kosztów „nasadzeń’ nie występuje.
Koszty eksploatacji poniesione po pozwoleniu na użytkowanie budynku poz 16 str 20 zestawienia - do czasu przejęcia budynku od inwestora powierniczego do eksploatacji– wynoszą 214.457.03 zł, w tym ochrona 91.895,45 zł.
Wyspecyfikowane są w zał. Nr 5
– wygląda, że są to koszty , których proponowane rozliczenie odbiega od zasad określonych umowami z osobami finansującymi.
Najdziwniejszym w tej sprawie - jest brak możliwości sprecyzowania klarownego terminu zakończenia przedmiotu umowy, to jest daty określonej w umowie jednoznacznie – jako bezusterkowego obioru robót od inwestora powierniczego.
Za datę taką nie można uznać dnia 30 X. 2008r ,
ani też dnia 2.XII.2008r –daty złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, ani też
dnia 18.II.2009r –daty odbioru budynku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
W protokóle lustracji działalności inwestycyjnej spółdzielni za 2008r – podpisanym przez Zarząd w czerwcu --- 2009 r stwierdzono,
- że do końca maja 2009r roboty budowlane w inwestycji NIE ZOSTAŁY ZAKONCZONE.
Odbiór budynku do eksploatacji nastąpił 9.IX.2009r – to również nie jest data rzeczywistego zakończenia robót bezusterkowego, ponieważ budynek do końca czerwca 2010r - nie posiadał jeszcze stałego przyłącza energetycznego.
W listopadzie 2009r - nastąpiła w ramach robót dodatkowych – wymiana uszkodzonych włazów dachowych, i grysów .
W ten sposób zatwierdzenie za zasadne kosztów eksploatacji w kwocie 214.457,03 zł
jest wysoce ryzykowne.
Koszty pozyskania terenu pod budowę - określono na kwotę 1.516.000,-zł netto.
Zgodnie z $ . 21 – Zasad rozliczenia inwestycji cytat’ Koszty pozyskania terenu, który w dacie rozliczenia inwestycji nie stanowił własności spółdzielni lub nie był w jej wieczystym użytkowaniu – ponoszą Finansujący......:
Działki na których posadowiona jest inwestycja – znajdowały się i znajdują się w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, świadczą o tym chociażby koszty wyspecyfikowane w poz. 8 str 20 projektu - opłaty za wieczyste użytkowanie poniesione w okresie realizacji inwestycji w kwocie 25.074,- zł.
W związku z powyższym brak jest podstaw do obciążenia w rozliczeniu inwestycji – finansujących KOSZTAMI POZYSKANIA TERENU.- gdy faktycznie spółdzielnia takich kosztów nie poniosła.
Oceny zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie inwestycji oraz poniesionych na pozyskanie terenów pod budowę w kwocie 2.000.000, 01 zł ,ocenić nie sposób – ponieważ:
- Zarząd nie przedłożył specyfikacji kosztów w kwocie 2.000.000 zł, wkalkulowanych w wartość umowy z inwestorem powierniczym.
Wniosek – Koszty ogólne spółdzielni w kwocie 1.998.591,66 zł zostały zawyżone co najmniej o kwotę 1.516.000,- zł „Koszty pozyskania terenu pod budowę” i nie powinny stanowić elementu składowego kosztu rozliczenia inwestycji,
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł – nie są prawidłowe i precyzyjne, co uniemożliwia uznanie ich za zasadne do zatwierdzenia rozliczenia.
ROZLICZENIE INWESTYCJI - NIEPRAWIDŁOWOŚCI
Zawiera się na stronach od 21 do 31 przekazanego do oceny i zatwierdzenia projektu
Rozliczenia Kosztów Inwestycji – Lanciego 10g.
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł NIESŁUSZNIE zostały zmniejszone o kwotę 258.973 zł z tytułu kosztów adaptacji 116 m2 poddasza - na powierzchnię mieszkalną i kosztów przyłączenia części wspólnej ./ strona 22 i 23 rozliczenia/
W tej sytuacji koszt budowy 1m2 dodatkowej powierzchni mieszkalnej dla lokalu mieszkalnego nr 17 będzie wynosił 2180.93 zł/m2
NATOMIAST koszty budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań proponowane rozliczeniem wynoszą - 6.346,38m zł/ m2,/ wg wyliczenia na stronie 28 projektu.
Wynika z tego, że koszty ‘poddasza” zostały zaniżone o kwotę co najmniej 3.500 zł/ m2
Można to precyzyjnie wyliczyć stosując takie same zasady jak przy rozliczeniach z innymi finansującymi. To w efekcie daje kwotę zaniżenia, co najmniej 400.000 zł ponieważ:
Stosując zasady rozliczenia inwestycji-obowiązujące wszystkich członków spółdzielni/ a wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych / to – koszty budowy dodatkowych powierzchni mieszkalnych powinny być rozliczone jednolicie ze wszystkimi finansującymi zadanie inwestycyjne.
W przypadku przyłączenia do lokalu powierzchni wspólnych – np.: korytarzy, powierzchnia ta wchodzi w powierzchnię lokalu i rozliczana jest jako „PUM”.
Taką metodę pomiaru i rozliczenia zastosowano wobec wszystkich finansujących inwestycję z wyjątkiem finansującego lokal Nr 17.
W ten sposób finansujący budynek - zobowiązani zostaną proponowanym rozliczeniem do pokrycia zaniżonych kosztów budowy dodatkowej powierzchni lokalu nr 17, w kwocie co najmniej 400.000 zł.
Inwentaryzacją powykonawczą budynku objęta powinna zostać powierzchnia mieszkań wynosząca 2.106,52m2- to jest o 119,26 m2 większa od przyjętej do rozliczenia.
Rozliczenie nie może stwarzać precedensu rozliczenia dodatkowych powierzchni mieszkalnych lokalu wg różnych zasad w zależności od właściciela lokalu.
Budowa dodatkowej powierzchni zlokalizowana jest w budynku Lanciego 10G i w ramach tego budynku i faktycznie poniesionych kosztów - musi nastąpić jej rozliczenie.
Finansujący budowę lokalu mieszkalnego Nr 17 – nie mógł wybudować w trakcie trwania procesu inwestycyjnego budynku – własnego poddasza na własny rachunek.
To jest inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Metrze, a nie finansującego lokal nr 17, bez względu na to kim on jest, obowiązują go takie same zasady.
Zmniejszenie faktycznie poniesionych kosztów inwestycji o kwotę 258.973 zł –
WYKRACZA – poza sytuacje szczególne opisane w $ 15” regulaminu w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji....” - załącznik do Uchwały nr 6 RN z dnia 12 kwietnia 2007r.
Kolejne zmniejszenie kosztów inwestycji – to kwota 204.033 zł wynikająca z naliczenia inwestorowi powierniczemu kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji.
Technikę i czasokres naliczenia kar umownych – obrazuje załącznik na stronie 30 projektu rozliczenia.
Wobec braku możliwości sprecyzowania faktycznej daty bezusterkowego odbioru przedmiotu umowy od inwestora powierniczego – rozliczenie to budzi nasze poważne wątpliwości.
Naliczenie kar umownych dla Inwestora Powierniczego uważamy za zaniżone.
Za datę faktycznego odbioru robót – proponujemy przyjąć DATĘ wynikającą z protokółu Odbioru budynku przez Spółdzielnie – to jest LISTOPAD 2009r. i do tej daty naliczyć kary umowne Inwestorowi Powierniczemu.
WNIOSEK
Koszty budowy inwestycji KB – wykazane na stronie 24 rozliczenia w kwocie 16.718.035 zł- nie są rozliczone prawidłowo.
Koszty budowy garażu
Są również wyliczone nieprawidłowo, ponieważ wyliczenia nie oparto o koszty rzeczywiście poniesione zgodnie z par 4 pkt2 Regulaminu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G.
Koszty faktycznie poniesione – powinny wynikać z kalkulacji faktycznie poniesionych nakładów na budowę garażu, a nie z waloryzacji promocyjnego- wstępnie ustalonego kosztu budowy garażu.
Koszt budowy garażu wg metody zastosowanej przez spółdzielnie wynosi 3.183.330 zł/ iloczyn zaproponowanego kosztu budowy i 98 miejsc postojowych/.strona 25 projektu rozliczenia
W wyniku tego rozliczenia koszt budowy 1m2 powierzchni garażowej wynosi 937,19 zł/m2. Przyjmując powierzchnie garażową strona 3 pkt 8 projektu rozliczenia w wysokości 3396,68 m2
3.183.330 zł : 3.396,68 m2 powierzchni garaży = 937,19 zł/m2.
A koszt budowy np. komórki zlokalizowanej w podziemiu budynku przyjęto 1881 zł/m2 –/ z projektu uchwały rady nadzorczej na 7 lipca 2010./
W okolicznościach mających miejsce w tej inwestycji – to jest przeznaczenia powierzchni nadziemnych kondygnacji garażu do przekształcenia jej na powierzchnie usługowe – „promocyjne” rozliczenie kosztów budowy garażu – jest NIEUZASADNIONE.
Zgodnie z $ 6 p.2 ‘ regulaminu zasad rozliczenia kosztów inwestycji...” –
UPUSTÓW I RABATÓW na rzecz osób finansujących, mógł udzielać tylko Inwestor Powierniczy ale na własny koszt.
Odwrotna sytuacja udzielenia upustów i rabatów - inwestorowi powierniczemu – przez osoby finansujące budowę lokali - nie została przewidziana tym regulaminem.
Na budowę garaży składają się koszty budowy nie tylko miejsca postojowego, ale również koszty budowy powierzchni wspólnych – dróg dojazdowych, instalacji.
Naszym zdaniem zakup 10 mc postojowych zlokalizowanych na kondygnacji garażowej budynku – nie równa się wcale kosztom budowy tej kondygnacji, a w sytuacji przekształcenia jej w powierzchnie o innym przeznaczeniu jest dodatkowym „promowaniem” zysku dla właściciela takich powierzchni.
WNIOSKI
Wyliczyć faktyczne koszty budowy garażu w oparciu o koszty faktycznie poniesione.
Koszty budowy balkonów, tarasów, ogrodów zimowych, komórek lokatorskich – określone zostały wg tej samej metody, co koszt budowy garażu.
Koszty te należy określić wg zasad wynikających z” regulaminu zasad rozliczenia inwestycji’ – muszą to być koszty faktycznie poniesione , a nie tylko księgowo zwaloryzowany wstępnie ustalony koszt budowy.
Koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań – jest algorytmem kosztów budowy - pomniejszonym o faktyczne koszty budowy garażu, balkonów, tarasów, ogrodów zimowych i komórek zlokalizowanych w piwnicach i na kondygnacjach mieszkalnych oraz wybudowanej i zinwentaryzowanej powierzchni „pum” .
W obecnej sytuacji:
1. braku wyliczenia faktycznych kosztów budowy powierzchni zmniejszających koszty budowy – opis jak wyżej
2. braku inwentaryzacji faktycznie wykonanej powierzchni poddasza – co zaniża o 116 m2 powierzchnię „ pum”
3. włączenia w faktyczne koszty budowy - kosztów pozyskania terenu, którego spółdzielnia nie poniosła .
4. zaniżenia ceny powierzchni na poziomach garażowych w sytuacji zmiany ich przeznaczenia
Prawidłowość wyliczenia średniego kosztu budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań podana w rozliczeniu obarczona jest bardzo wysokim stopniem RYZYKA.
Obecna sytuacja powoduje ogromne napięcie wśród członków spółdzielni finansujących inwestycję. /informacje o możliwości doniesień złożonych do organów ścigania oraz Ministerstwa Infrastruktury/.
Wszelkie sytuacje budzące wątpliwości i podważające zaufanie do Zarządu Spółdzielni, Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz członków Rady Nadzorczej – należy wyjaśnić.
Naszym zdaniem przed zatwierdzeniem rozliczenia – należy zapoznać się z ustaleniami pełnej lustracji – przeprowadzonej na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w 2010 r i obejmującej również problematykę działalności inwestycyjnej spółdzielni, w aspekcie złożonych przez finansujących zastrzeżeń.
Lustracja została zakończona, a protokół z jej ustaleń wpłynął do spółdzielni
w dniu 29 lipca 2010 r .
Potwierdza to Prezes Związku Rewizyjnego przeprowadzającego lustrację
PROPONUJEMY
Udzielenie Radzie Nadzorczej pisemnych wyjaśnień – w oparciu o niniejsze pismo i odłożenie zatwierdzenia rozliczenia do czasu zapoznania się z odpowiedzią Zarządu na te uwagi oraz ustaleniami i zaleceniami zakończonej Lustracji w tych kwestiach.
Z poważaniem
Członkowie Rady Nadzorczej
Lucyna Kołnierzak Tomasz Sypniewski Marek Wojtalewicz
Subskrybuj:
Posty (Atom)