Wczoraj odbyło się kolejne posiedzenie rady nadzorczej
W posiedzeniu brali udział członkowie rady: Bańkowski, Golatowski
Jamroz, Karpiński, Kołnierzak, Skubiszewski, Sypniewski, Wojtalewicz.
Pan Klitenik ze względu na stan zdrowia nie był obecny na radzie.
Zgodnie z regulaminem w posiedzeniu uczestniczyli Ci Przedstawiciele, którzy są trochę bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Z porządku obrad omówiono tylko trzy pierwsze punkty.
1/Informacje Zarządu o ewentualnej zmianie sposobu administrowania SM.
2/Sprawozdania z wykonania planu za pierwszy kwartał i pierwsze półrocze.
3/Omówienie sprawy zdarzenia jakie miało miejsce 14.10.2010 w Sali Konferencyjnej SM.
Dwa kolejne przeniesiono na następną radę.
Przebieg rady
1/Zmiany w administrowaniu SM.
Jak pewnie już Państwo wiecie z informacji przesłanej do skrzynek zarząd do administrowania SM "wybrał" firmę LECHBOR sp.z o.o. z Warszawy.
Jak już pisałem wcześniej wybór był uznaniowy zarządu, bez przetargu.
Pan Prezes stwierdził ,że umowa z tą firmą zawiera "klauzule poufności", które powinny dotyczyć członków rady nadzorczej, ale w wyniku jego skutecznych działań członkowie rady będą mogli w gabinecie rzucić sobie okiem na tę umowę.
Zadałem pytanie do obsługi prawnej czy jest możliwe zawieranie przez zarząd umów, które byłyby poufne dla rady nadzorczej.
Dla przypomnienia, nasz statut znajduje się na stronie SM i jest zaraz po ustawach sejmowych najwyższym prawem w naszej spółdzielni.
par 68 pkt 3 brzmi:
"Rada Nadzorcza może żądać od Zarządu, członków i pracowników Spółdzielni wszelkich sprawozdań i wyjaśnień, przeglądać księgi i dokumenty oraz żądać wszelkich informacji dotyczących stanu majątku Spółdzielni".
Pani mec Dobrodziej początkowo udzieliła prawidłowej odpowiedzi ,ze nie ma takiej
możliwości, bo jest to sprzeczne ze statutem.
Jednak kiedy Pan Prezes zaczął argumentować ,ze przecież klauzule poufności zabraniają mu pokazywania takich umów, zmieniła zdanie.
Twierdząc,że kodeks handlowy dopuszcza "klauzule poufności" .
Na mój wniosek ,żeby Pani Dobrodziej sporządziła na piśmie taką opinię, zareagował Pan Przewodniczący twierdząc ,że Pani Dobrodziej ma ważniejsze sprawy niż pisanie opinii.
Mój wniosek został przegłosowany i odrzucony.
Jedynie Pani Kołnierzak udało się zawnioskować skutecznie o podanie przez Panią Dobrodziej podstawy prawnej swoich twierdzeń.
Pani mecenas obiecała to zrobić w bliżej nie określonej przyszłości.
W związku z tą tajnością i poufnością Prezes ograniczył się do podania tylko nazwy firmy.
Jednak jeden z Przedstawicieli zauważył, ze firma o podobnej nazwie pracowała przy inwestycji Lanciego i zajmuje się armaturą sanitarną.
Być może jest to tylko podobieństwo nazw. Na pytanie Pana Sypniewskiego czy Prezes sprawdził tę firmę i czy nie ma ona jakiś procesów sądowych.
Prezes oświadczył, że sprawdził, a o procesach nic mu nie wiadomo.
Na tym zakończono ten punkt. Nadal nic nie wiadomo na temat konsekwencji finansowych i organizacyjnych wynikających z umowy z tą firmą.
Konsekwencje prawne Pan Prezes skwitował jednym zdaniem ,że wszystko jest zgodne z prawem i to on ponosi za to odpowiedzialność.
2/Sprawozdania z wykonania planu za pierwszy kwartał i pierwsze półrocze.
Ten punkt ze względu na obszerność materiału i nieobecność Pani Prezes Bartman, specjalistki od spraw finansowych chciałem przełożyć na następną radę.
Ale ponieważ była Pani Mieszkowska - główna księgowa, uzgodniliśmy ,ze ona zreferuje ten punkt i odpowie na pytania członków rady, a na następnym posiedzeniu dokończymy i ewentualnie rada zatwierdzi to sprawozdanie.
Pani Kołnierzak miała pytanie dotyczące Klubu Przy Lasku do którego dokładamy około 200 tys zł rocznie. Z uzyskanych wyjaśnień wynika ,że klub jest dla mieszkańców dlatego jest niedochodowy.Przy wynajęciu komercyjnym byłby dochodowy, ale ceny za uczestnictwo w zajęciach wzrosłyby nadmiernie.
Ja zadałem pytania o miejsca garażowe do których tez dokładamy, szczególnie duże kwoty na poziomie - 2 w Galerii Ursynów, około 500 tys zł rocznie.
Zarząd wyjaśnił ,ze miejsc tych nikt nie chce kupić ani wynająć i spółdzielnia musi do nich dokładać.
Tu ze zdziwieniem zauważyłem ,że na stronie SM nie ma ogłoszenia ani o możliwości sprzedaży czy też wynajęcia tych miejsc.
Jest tylko, o dziwo, w pozycji ogłoszenia - lokale mieszkalne informacja o wolnych garażach w budynku Lanciego 7 i Lanciego 11.
Prezes obiecał ,ze ogłoszenia będą o wszystkich wolnych miejscach garażowych nawet z ceną.
Ale jakoś z doświadczenia nie jestem przekonany do realizacji tych obietnic.
Ale zobaczymy.Państwo też możecie to sprawdzać.
Jeszcze zdziwiło mnie dlaczego dokładamy też do garaży na Lanciego 10 G, może nie tak wielkie kwoty, ale zawsze, a tam wszystkie miejsca przecież są sprzedane i nie są własnością SM.
Pani księgowa wyjaśniła ,ze to jeszcze jest związane z jakimiś sprawami przejściowymi po zakończeniu inwestycji.
3/Omówienie sprawy zdarzenia jakie miało miejsce 14.10.2010 w Sali Konferencyjnej SM.
W tym punkcie swoje wersje wydarzeń przedstawili Pan Stępień, ja ,Pan Sypniewski i Pan Bańkowski.
Wersje co do ogólnych faktów były zgodne ale co do szczegółów i interpretacji to były różnice.
Moją wersje wydarzeń dołączyłem do protokołu i przedstawiam poniżej:
Warszawa 27.10. 2010 rok
Oświadczenie do protokołu w sprawie zdarzenia na dyżurze Rady Nadzorczej 14.10.2010 r.
W związku z rozpowszechnianiem przez Pana Przewodniczącego Jamroza, który nie brał udziału w tych zdarzeniach, błędnych i nie ścisłych informacji o ich przebiegu przedstawiam opis tych wydarzeń.
W czwartek 14.10.2010 r na dyżurze członków Rady Nadzorczej miały miejsce następujące zdarzenia:
Po pobraniu kluczy i materiałów z działu organizacyjnego ja i Pan Sypniewski rozpoczęliśmy dyżur w pokoju Rady Nadzorczej, sala nr 15.
Pana Sypniewskiego nie było na ostatnim posiedzeniu Rady Nadzorczej.
Przekazując mu informacje o ostatnim posiedzeniu rady, jako ciekawostkę opowiedziałem mu jak to Pan Henryk Klitenik sugerował wtedy, że w pokoju Rady Nadzorczej może być podsłuch w przedłużaczu elektrycznym, podłączonym do gniazdka leżącym bez celu na parapecie.
Pan Sypniewski zainteresował się tym przedłużaczem i zaczął go oglądać.
Stwierdził, że faktycznie, w otworze po wkręcie widać gołym okiem zamocowany miniaturowy mikrofon.
Jako elektronik, potwierdziłem wnioski Pana Sypniewskiego.
W tym momencie przyszedł na dyżur Pan Bańkowski , któremu pokazaliśmy widoczny przez otwór mikrofon.
Pan Bańkowski chciał pomóc nam rozkręcić przedłużacz swoim wkrętakiem, niestety był on za duży.
Pożyczyłem wkrętak od Pani administratorki i Pan Sypniewski odkręcił obudowę.
Okazało się, że w środku po przeróbce przedłużacza jest oprócz normalnego rozgałęźnika i wyłącznika - nadajnik zasilany bezpośrednio z sieci.
A podłączony do niego mikrofon jest wyprowadzony przez spiłowany otwór na
wkręt mocujący.
Pan Sypniewski zawiadomił telefonicznie o tym fakcie Policję.
Zjawiło się dwóch funkcjonariuszy, w jakiś czas potem Prezes Stępień.
Funkcjonariusze stwierdzili , że przekazali sprawę osobom bardziej kompetentnym i technicy zjawią się za godzinę.
Pan Prezes chciał zamknąć urządzenie w kasie pancernej, ale powiedzieliśmy mu, że poczekamy sami na techników policyjnych i im to przekażemy.
Po półtorej godzinie Pan Prezes wyszedł na podpisywanie aktów notarialnych, a po dalszej pół godzinie musiałem wyjść i ja.
Z tego co mi wiadomo Pan Sypniewski przekazał urządzenie podsłuchowe właściwym funkcjonariuszom i podpisał protokół i złożył zeznania w tej sprawie na Policji.
Dodatkowo chciałbym oświadczyć, że na tym dyżurze rady oprócz wymienionych wyżej członków rady, nie był obecny, a tym samym w zdarzeniu nie brał udziału ani Pan Jamroz ani też pozostali Członkowie Rady Nadzorczej.
Tym samym informacje przedstawiane przez takie osoby są informacjami tylko z drugiej ręki.
Z poważaniem
Marek Wojtalewicz
Prezes Stępień skupił się na tym ,ze to on jest "kierownikiem zakładu" i jak ktoś mógł bez jego wiedzy zawiadomić policję o zdarzeniu.
Pan Sypniewski stwierdził ,ze jak ktoś w SM widzi przestępstwo np.kogoś duszą to zamiast wzywać policję powinien szukać kierownika.
Ja dodałem ,że każdy obywatel ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zawiadomić odpowiednie organy o przestępstwie.
Na to Pan Jamroz o przestępstwie tak, ale nie o podejrzeniu przestępstwa.
Pan Jamroz jakoś znowu nie zauważa ,że o popełnieniu przestępstwa decyduje ostatecznie sąd, a nie jego uczestnik czy świadek.
Pan Bańkowski skupił się na tym ,ze to ja jakoby zacząłem prowadzić śledztwo wśród pracowników, co miało polegać na tym, że spytałem się Pana z obsługi czy oni korzystają z tego "przedłużacza - podsłuchu" i czy oni go tu umieścili.
Dowiedziałem się , że nie, bo oni mają swój przedłużacz do podłączania urządzeń nagrywających przebieg rady.
Pan Jamroz stwierdził ,ze to Pan prezes zawiadomił organa, bo zrobił to faktycznie następnego dnia po Panu Sypniewskim.
Dodatkowo Pan Jamroz zaczął wygłaszać opinie - pytania z których miało wynikać z jednej strony ,że to nie był podsłuch , a z drugiej ,ze to pewnie ja i Pan Sypniewski ten nie podsłuch podłożyliśmy.
Tu nawet nie wytrzymał Pan Bańkowski i złożył wniosek formalny o zakończeniu dyskusji o zdarzeniu i wniosek przeszedł 7 głosami. Tylko Pan Jamroz nie był za, co zszokowało Pana Jamroza i stwierdził ,że on jeszcze nie przeczytał wszystkich swoich opinii.
W sprawie podsłuchów ustalono jeszcze ,że na mój wniosek zarząd zakupi urządzenie anty podsłuchowe za ok 2600zł , które będzie do dyspozycji w dziale organizacyjnym.
Niezależnie zarząd obiecał podjąć swoje działania, o których ma powiedzieć na następnej radzie.
Pan Jamroz do mojego wniosku dołączył jeszcze , żeby zakupić alkomat do badania trzeźwości członków rady w związku z takimi podejrzeniami w przeszłości za kwotę do 500zł.
Jeszcze może kilka uwag do samej formy przebiegu rady.
Pan Prezes Stępień na uwagę Przedstawicielki, żeby mówił głośniej, bo ona słabo słyszy, wyszedł i przyniósł kupony na bezpłatne badanie słuchu, na dodatek przeterminowane, co Przedstawicielka określiła arogancją i chamstwem.
Pan Jamroz z kolei zarzucił innej Przedstawicielce ,ze nie powinna być na radzie nadzorczej, bo zaskarżyła prawomocność Zebrania Przedstawicieli.
Pani mec Dobrodziej stwierdziła ,że dopóki sąd nie orzeknie nieważności tego zebrania to Przedstawicielka jest Przedstawicielką i ma prawo być na radzie.
Rade zakończono ze względu na późną porę.
Następna 17 .11 o godz 19:30.
Wspomniałem jeszcze Panu Jamrozowi ,ze rada podjęła decyzję o braku zapisów na dyżury i dlaczego wprowadza w błąd członków SM.
Stwierdził ,ze nie może sobie tego przypomnieć, ale jak tak to powinno się to zmienić.
Poradziłem mu sprawdzić wynik głosowania w tej sprawie na radzie z 14 września i się dostosować.
Jeszcze informacje z ostatniego dyżuru rady w czwartek, gdzie byłem ja, Pan Jamroz i Pan Skubiszewski.
Na pytanie mieszkańca SM czy ze względu na wynajęcie firmy do administrowania czynsze będą podwyższone Pan Jamroz stwierdził,że tak, ale dopiero w przyszłym roku.
W tym momencie przyszedł pracownik SM i stwierdził ,ze ktoś rozpylił w SM gaz paraliżujący i trochę zaczęło drapać w gardle.
Przyjechała policja, ale z tego co mi wiadomo nie złapała sprawcy, pewnie to jakiś mocno niezadowolony członek SM.
czwartek, 28 października 2010
niedziela, 24 października 2010
Kolejne posiedzenie rady nadzorczej
W dniu 27.10 o godz 19:30 ma się odbyć kolejne posiedzenie Rady Nadzorczej.
Pan Przewodniczący Jamroz zwołuje je z następującym porządkiem obrad.
1/Informacje Zarządu o ewentualnej zmianie sposobu administrowania SM.
2/Sprawozdania z wykonania planu za pierwszy kwartał i pierwsze półrocze.
3/Omówienie sprawy zdarzenia jakie miało miejsce 14.10.2010 w Sali Konferencyjnej SM.
4/Zatwierdzenie protokołów 11,12,13,14 z poprzednich posiedzeń rad nadzorczych.
5/sprawy różne.
Miałem parę uwag do tego tego porządku obrad i pisma Pana Przewodniczącego, który pod różnymi pretekstami, nie chciałby omawiać - jak to ładnie napisał "zdarzenia w Sali Konferencyjnej".
Te preteksty to:
- brak wcześniejszego poinformowania członków Rady o przebiegu "zdarzenia"
Trochę mnie to zdziwiło, bo poinformowałem o wszystkim na swoim blogu tego samego dnia, nie tylko członków Rady ale i członków spółdzielni, a właśnie ten punkt obrad miał umożliwić zapoznanie się członków rady z wszystkimi faktami, przemyśleniami oraz wnioskami, co do tego " zdarzenia".
Brak takiego punktu w porządku obrad, na pewno nie przyczyni się do większego poinformowania członków rady, a przecież o to podobno tak bardzo troszczy się Pan Przewodniczący.
- kategoryczność moich stwierdzeń, co do charakteru tego zdarzenia w siedzibie spółdzielni, jak pisze ogólnie Pan Przewodniczący - tu już tylko mogę się domyślać, że Pan Przewodniczący nie jest kategorycznie przekonany, ze:
a/cokolwiek znaleziono /było przecież tylko 7 świadków, w tym Prezes i 2 policjantów/
b/było to w sali nr 15, gdzie odbywają się posiedzenia rady/ dla mnie - to sala Rady Nadzorczej, bo odbywają się tam również dyżury rady, dla Pana Przewodniczącego może to pomieszczenie nosić zupełnie inną nazwę, nadal nie zmienia to charakteru zdarzenia /
c/to co znaleziono było urządzeniem podsłuchowym zainstalowanym w przedłużaczu, a nie zwykłym przedłużaczem./ jestem elektronikiem i potrafię odróżnić mikrofon od wkrętu mocującego obudowę - ale myślę,że nie potrzeba do tego aż przygotowania zawodowego i większość ludzi z jakimkolwiek obyciem technicznym, to potrafi.
Najlepiej świadczy to o tym , że ani policjanci ani nawet Pan Prezes Stępień nie mieli wątpliwości, co do charakteru zdarzenia - a Pan Przewodniczący - o dziwo, ma.
d/urządzenie służyło do podsłuchiwania osób przebywających w sali nr 15, gdzie odbywają się dyżury i posiedzenia rady nadzorczej./ tu już tylko logika wnioskowania, o brak której nie posądzałbym nigdy Pana Jamroza - jeżeli urządzenie podsłuchowe znajduje się w pomieszczeniu, gdzie rozmawiają członkowie rady w czasie dyżurów i posiedzeń, to można kategorycznie wnioskować ,ze ci członkowie rady byli podsłuchiwani.
To nie wyklucza oczywiście ,ze inne osoby przebywające w tym pomieszczeniu, też były podsłuchiwane.
W piśmie do Pana Przewodniczącego i Członków Rady Nadzorczej "wyjaśniłem" mu trochę tą "kategoryczność moich stwierdzeń".
Znowu mimo ustaleń z poprzedniej Rady Pan Jamroz - Przewodniczący Rady Nadzorczej nie umieścił w porządku obrad "organizacji pracy Rady Nadzorczej" - czyżby wolał ,żeby praca rady, której jest przewodniczącym, nie była zorganizowana?
Także mimo zapewnień z poprzedniego miesiąca, Pan Jamroz nadal nie zamieścił imiennego grafiku dyżurów członków rady.
Mam nadzieje ,że w końcu to zrobi.
Protokoły z posiedzeń poprzednich rad też wywołały moje zdziwienie.
Uzgadnianie zapisów jest zrozumiałe ale nie zrozumiały jest dla mnie fakt jeżeli w protokole uzgodniliśmy jakieś zapisy np. w lipcowym ,że zarząd przygotuje listę spraw sądowych i wynagrodzeń prawników i ze była to decyzja rady, to w obecnej wersji protokołu powinien pojawić się już ten uzgodniony zapis, a nie ponownie od poczatku dwie wersje.
W ten sposób, jeżeli każde uzgodnienie, ciągle będzie uzgadniane od początku, to nigdy nie zostanie uzgodnione.
A może Pan Przewodniczący nie radzi sobie z organizacją pracy rady, to by tłumaczyło dlaczego nie chce tego omówić i poprawić.
Zawsze zostanie Państwu mój blog, jako źródło informacji.
Pan Przewodniczący Jamroz zwołuje je z następującym porządkiem obrad.
1/Informacje Zarządu o ewentualnej zmianie sposobu administrowania SM.
2/Sprawozdania z wykonania planu za pierwszy kwartał i pierwsze półrocze.
3/Omówienie sprawy zdarzenia jakie miało miejsce 14.10.2010 w Sali Konferencyjnej SM.
4/Zatwierdzenie protokołów 11,12,13,14 z poprzednich posiedzeń rad nadzorczych.
5/sprawy różne.
Miałem parę uwag do tego tego porządku obrad i pisma Pana Przewodniczącego, który pod różnymi pretekstami, nie chciałby omawiać - jak to ładnie napisał "zdarzenia w Sali Konferencyjnej".
Te preteksty to:
- brak wcześniejszego poinformowania członków Rady o przebiegu "zdarzenia"
Trochę mnie to zdziwiło, bo poinformowałem o wszystkim na swoim blogu tego samego dnia, nie tylko członków Rady ale i członków spółdzielni, a właśnie ten punkt obrad miał umożliwić zapoznanie się członków rady z wszystkimi faktami, przemyśleniami oraz wnioskami, co do tego " zdarzenia".
Brak takiego punktu w porządku obrad, na pewno nie przyczyni się do większego poinformowania członków rady, a przecież o to podobno tak bardzo troszczy się Pan Przewodniczący.
- kategoryczność moich stwierdzeń, co do charakteru tego zdarzenia w siedzibie spółdzielni, jak pisze ogólnie Pan Przewodniczący - tu już tylko mogę się domyślać, że Pan Przewodniczący nie jest kategorycznie przekonany, ze:
a/cokolwiek znaleziono /było przecież tylko 7 świadków, w tym Prezes i 2 policjantów/
b/było to w sali nr 15, gdzie odbywają się posiedzenia rady/ dla mnie - to sala Rady Nadzorczej, bo odbywają się tam również dyżury rady, dla Pana Przewodniczącego może to pomieszczenie nosić zupełnie inną nazwę, nadal nie zmienia to charakteru zdarzenia /
c/to co znaleziono było urządzeniem podsłuchowym zainstalowanym w przedłużaczu, a nie zwykłym przedłużaczem./ jestem elektronikiem i potrafię odróżnić mikrofon od wkrętu mocującego obudowę - ale myślę,że nie potrzeba do tego aż przygotowania zawodowego i większość ludzi z jakimkolwiek obyciem technicznym, to potrafi.
Najlepiej świadczy to o tym , że ani policjanci ani nawet Pan Prezes Stępień nie mieli wątpliwości, co do charakteru zdarzenia - a Pan Przewodniczący - o dziwo, ma.
d/urządzenie służyło do podsłuchiwania osób przebywających w sali nr 15, gdzie odbywają się dyżury i posiedzenia rady nadzorczej./ tu już tylko logika wnioskowania, o brak której nie posądzałbym nigdy Pana Jamroza - jeżeli urządzenie podsłuchowe znajduje się w pomieszczeniu, gdzie rozmawiają członkowie rady w czasie dyżurów i posiedzeń, to można kategorycznie wnioskować ,ze ci członkowie rady byli podsłuchiwani.
To nie wyklucza oczywiście ,ze inne osoby przebywające w tym pomieszczeniu, też były podsłuchiwane.
W piśmie do Pana Przewodniczącego i Członków Rady Nadzorczej "wyjaśniłem" mu trochę tą "kategoryczność moich stwierdzeń".
Znowu mimo ustaleń z poprzedniej Rady Pan Jamroz - Przewodniczący Rady Nadzorczej nie umieścił w porządku obrad "organizacji pracy Rady Nadzorczej" - czyżby wolał ,żeby praca rady, której jest przewodniczącym, nie była zorganizowana?
Także mimo zapewnień z poprzedniego miesiąca, Pan Jamroz nadal nie zamieścił imiennego grafiku dyżurów członków rady.
Mam nadzieje ,że w końcu to zrobi.
Protokoły z posiedzeń poprzednich rad też wywołały moje zdziwienie.
Uzgadnianie zapisów jest zrozumiałe ale nie zrozumiały jest dla mnie fakt jeżeli w protokole uzgodniliśmy jakieś zapisy np. w lipcowym ,że zarząd przygotuje listę spraw sądowych i wynagrodzeń prawników i ze była to decyzja rady, to w obecnej wersji protokołu powinien pojawić się już ten uzgodniony zapis, a nie ponownie od poczatku dwie wersje.
W ten sposób, jeżeli każde uzgodnienie, ciągle będzie uzgadniane od początku, to nigdy nie zostanie uzgodnione.
A może Pan Przewodniczący nie radzi sobie z organizacją pracy rady, to by tłumaczyło dlaczego nie chce tego omówić i poprawić.
Zawsze zostanie Państwu mój blog, jako źródło informacji.
czwartek, 14 października 2010
Dyżur rady 14 października 2010
Dzisiejszy dyżur był bardzo ciekawy.
Na dyżurze początkowo byłem ja i Pan Sypniewski.
Wspomniałem mu, że na ostatnim posiedzeniu rady Pan Klitenik sugerował ,że w pokoju Rady Nadzorczej, może być podsłuch.
Pan Sypniewski zaczął oglądać przedłużacz, który leżał na oknie.
Był on włączony do kontaktu ale nie służył do podłączenia żadnego urządzenia.
Pan Sypniewski stwierdził, że w jednym otworze po wkręcie znajduje się miniaturowy mikrofon.
Na dyżur właśnie przyszedł Pan Bańkowski , który pomagał rozkręcić przedłużacz.
Po rozkręceniu okazało się ,ze faktycznie w środku przedłużacza jest nadajnik , a mikrofon wyprowadzono do otworu po wkręcie.
Pewnie, ktoś bardzo chciał wiedzieć o czym rozmawiają członkowie rady.
Zawiadomiliśmy natychmiast policje.
Funkcjonariusze przyjęli zgłoszenie i ma być przeprowadzone dochodzenie w tej sprawie.
Jakoś nie wierzę, że namierzą odbiornik i jego właściciela, ale jeżeli trochę się przyłożą i przesłuchają odpowiednie osoby, to kto wie.
Może trochę zbyt pochopnie ujawniliśmy ten podsłuch, trzeba było zrobić swoje prywatne śledztwo.
W przyszłości trzeba tak zrobić, bo jakoś wydaje mi się, że poglądy członków rady mogą nadal interesować właściciela odbiornika.
Na dyżurze początkowo byłem ja i Pan Sypniewski.
Wspomniałem mu, że na ostatnim posiedzeniu rady Pan Klitenik sugerował ,że w pokoju Rady Nadzorczej, może być podsłuch.
Pan Sypniewski zaczął oglądać przedłużacz, który leżał na oknie.
Był on włączony do kontaktu ale nie służył do podłączenia żadnego urządzenia.
Pan Sypniewski stwierdził, że w jednym otworze po wkręcie znajduje się miniaturowy mikrofon.
Na dyżur właśnie przyszedł Pan Bańkowski , który pomagał rozkręcić przedłużacz.
Po rozkręceniu okazało się ,ze faktycznie w środku przedłużacza jest nadajnik , a mikrofon wyprowadzono do otworu po wkręcie.
Pewnie, ktoś bardzo chciał wiedzieć o czym rozmawiają członkowie rady.
Zawiadomiliśmy natychmiast policje.
Funkcjonariusze przyjęli zgłoszenie i ma być przeprowadzone dochodzenie w tej sprawie.
Jakoś nie wierzę, że namierzą odbiornik i jego właściciela, ale jeżeli trochę się przyłożą i przesłuchają odpowiednie osoby, to kto wie.
Może trochę zbyt pochopnie ujawniliśmy ten podsłuch, trzeba było zrobić swoje prywatne śledztwo.
W przyszłości trzeba tak zrobić, bo jakoś wydaje mi się, że poglądy członków rady mogą nadal interesować właściciela odbiornika.
piątek, 1 października 2010
Posiedzenie rady w dniu 28 września 2010 roku
We wtorek o godz. 19:30 odbyło się kolejne posiedzenie rady.
W porządku obrad były
1/Omówienie zmian w administrowaniu spółdzielnią ewentualne podjecie uchwały.
2/Sprawy różne
W posiedzeniu uczestniczyło 8 członków rady, Pan Sypniewski nie mógł uczestniczyć z powodu wyjazdu za granicę.
W posiedzeniu jak zwykle brało udział kilku Przedstawicieli zainteresowanych wnikliwiej tym, co dzieje się w naszej SM.
Pan przewodniczący Jamroz początkowo planował przegłosowanie przez Radę wyproszenia Przedstawicieli, podczas omawiania zmian w sposobie administrowania SM.
Jak zwykle pod pretekstem, że wszystko musi być tajne i poufne , bo „wróg czuwa”.
Pan przewodniczący Jamroz jakoś zapomina o braku podstaw prawnych takich decyzji.
Obecność Przedstawicieli na posiedzeniach rady wynika nie z jego dobrej woli ale z regulaminu rady uchwalonego i zatwierdzonego przez Zebranie Przedstawicieli.
ZPCz jest organem nadrzędnym nad Radą Nadzorczą i rada nie ma żadnych możliwości zmian tych decyzji ZPCz czy zawieszenia jakiś postanowień ZPCz, tylko dlatego ,ze akurat pan przewodniczący czy zarząd uznają je za niewygodne.
Pan Jamroz zrezygnował w końcu z tego wcześniejszego zamiaru, co świadczy, że jednak i do Pana Jamroza docierają, chociaż bardzo powoli, jakieś niewielkie potrzeby jawności.
Pewnie dzieje się to – mam taką nadzieje - za pośrednictwem osób czytających ten blog.
Drugim pozytywnym objawem jest to ,ze Pan Jamroz zaczyna zauważać ,ze nie wszystko można przegłosować, nawet jak ma się poparcie „urobionej większości rady” – to cytat z Pana przewodniczącego, który zaraz dodał, że chodzi mu o urobienie słowne, a nie finansowe.
Gdy może opacznie i trochę zbyt bezpośrednio, tak to stwierdzenie zrozumiał inny członek rady.
Jeszcze na poprzedniej radzie Pan Jamroz chciał w ten sam sposób przegłosować, żebym zmienił adres mojego bloga, bo zabieram „przestrzeń internetową” prezesom i nie wątpię, ze pewnie by to przegłosował 5:4
Ale po opinii obsługi prawnej ,ze nie będzie to miało żadnego skutku faktycznego, sam zrezygnował .
Jeszcze jednak przed nim daleka droga do zmiany mentalności w stosowaniu prawa.
Prawo powinno być stosowane zgodnie z jego literą w interesie członków SM, a nie tylko wąskiej grupy osób, która najlepiej działa, kiedy wszystko jest tajne i poufne, szczególnie przed członkami SM ponoszących koszty i konsekwencje takich działań.
Wtedy można zniekształcić każdą informacje, a prawdziwe dane znają tylko bardzo nieliczni.
Ja mam zupełnie inny pogląd.
Uważam, że tylko powszechna prawdziwa informacja zgodna z prawem, zapobiega kłopotom i patologiom.
W zarządzaniu majątkiem państwowym jakoś nie przychodzi nikomu do głowy czegoś ukrywać.
No może czasami przychodzi ale o tym zwykle dowiadujemy się z kroniki kryminalnej.
Przetargi są jawne i dostępne w Internecie.
Obecnie w trybie dostępu do informacji publicznej można zażądać praktycznie każdego dokumentu potwierdzającego decyzje urzędnika i nie trzeba być stroną w sprawie tej decyzji.
W naszej SM nie od razu da się coś zmienić w mentalności niektórych osób.
Dobrym przykładem, było moje pytanie na ostatniej radzie do zarządu w sprawie zamieszczania w Internecie zgodnie z ustawą o SM z 2007 roku protokołów z posiedzeń zarządu.
Tu prezes stwierdził , ze ciągle chce je zamieszczać ale nadal nie może, od prawie już 4 lat , bo nie wie co w tych protokołach jest danymi wrażliwymi, które nie mogą być publikowane, a co nie.
Argument trochę śmieszny, jakoś w innych SM nie ma z tym problemów, a u nas to problem na całe lata, ba dziesięciolecia.
I tu najlepsze, Pan prezes i przewodniczący jednym głosem stwierdzili ,ze jak będą naciski w sprawie zamieszczania zgodnie z prawem informacji na stronie internetowej, co zapisane jest w ustawie, to SM zlikwiduje stronę i już nie będą musieli przestrzegać tego punktu ustawy.
Znowu zapominacie Panowie ,ze to nie wy jesteście właścicielami Spółdzielni ale jej członkowie w których imieniu i na rzecz działacie.
Członkowie SM jednoznacznie wypowiedzieli się na zebraniach Grup Członkowskich i ZPCz za jawnością i realizacją zapisów ustawy z 2007r.a stosowanie takich nieuczciwych chwytów tez pewnie ocenią bardzo jednoznacznie.
Przebieg rady
1/Zmiany w administrowaniu SM.
Zarząd w przesłanych materiałach wbrew swoim deklaracjom na poprzedniej radzie znowu nie zawarł żadnych konkretów, mają się one pojawić dopiero w przyszłości.
Jedyny stały konkret, to trzeba podjąć uchwałę jak najszybciej, bo rada musi koniecznie uchwalić odstąpienie od konkursu ofert i przyjęcie do akceptacji takiego sposobu przeprowadzenia zmian, gdzie właściwie zarząd zdecyduje całkowicie o wyborze firmy do administrowania, o kosztach jej działalności i sposobie zmian organizacyjnych SM.
Jakoś niektórych członków rady nie zastanawia fakt, że przez wiele miesięcy zarząd praktycznie nie opracował wnikliwych planów i analiz takiego pomysłu.
Osobom które go proponowały prezes stwierdzał oficjalnie, ze nie da się go zrealizować.
Nagle rada ma błyskawicznie i w ciemno podejmować uchwałę o akceptacji jakiegoś wariantu takiego pomysłu, bez poznania jego bliższych szczegółów, a szczególnie kosztów.
Rola nadzorcza i kontrolna rady nie polega, a przynajmniej nie powinna polegać na ochronie wszystkich poczynań zarządu bez względu na ich konsekwencje.
A pretekst, że trzeba to zrobić błyskawicznie, jak zwykle był tylko pretekstem.
Nie podejmowanie decyzji przez wiele miesięcy, a później działanie z maksymalnym pośpiechem, nie wróży najlepiej takim formom podejmowania decyzji i ich skutkom.
Dlatego złożyłem wniosek o nie podejmowanie w takiej formie uchwały i oświadczenie do protokołu, którego treść zamieszczam
==================================================
Warszawa 28.09 .2010
Marek Wojtalewicz
Członek rady nadzorczej
Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady w dniu 28 września 2010 r. dotyczące zmian w sposobie administrowania spółdzielnią.
Na ostatnim posiedzeniu rady zarząd zobowiązał się przedstawić radzie nadzorczej pisemnie wnikliwą analizę prawna , finansową i organizacyjną zmian w sposobie administrowania spółdzielni.
Ta analiza powinna być zrobiona z wyprzedzeniem przed grudniem 2009 roku, a już na pewno wiele miesięcy wcześniej.
Informacje, które obecnie przedstawił zarząd nie wnoszą nic nowego, oprócz jedynej sensownej „rachunku powierniczego” .
Wszystko z pozostałych zagadnień jest nieznane, ani koszty, ani skuteczność prawna takiego rozwiązania, ani rzeczywiste zmiany organizacyjne.
Nadal rada nie zna skutków prawnych, finansowych i organizacyjnych podjęcia takiej decyzji.
Z moich informacji prawnych wynika ,ze rada nie ma kompetencji do podejmowania uchwał w sprawie tak zaproponowanych rozwiązań.
Przy takim systemie wprowadzenia firmy zewnętrznej do administrowania SM, potrzebna byłaby zgoda wszystkich członków SM, a co najmniej Zebrania Przedstawicieli .
To można było już dawno zrobić, ale jak widać zarząd z nieznanych przyczyn nie chciał zrobić tego z wyprzedzeniem, nie przewidując skutków niekorzystnego wyroku dla SM.
Obecnie propozycja zarządu dla rady, aby podjęła uchwałę w tej sprawie, jest tylko jakąś próbą ochrony zarządu przed ewentualną odpowiedzialnością za skutki swoich, być może błędnych decyzji.
W konkluzji rada nie ma prawa i nie powinna podejmować takiej uchwały.
Szczególnie ,ze jest to znowu uchwała „In blanco” , której skutki finansowe, prawne i organizacyjne rada ma poznać dopiero w przyszłości, tego nawet nie ukrywa zarząd w swoich informacjach.
Co do technicznych rozwiązań tego problemu, to przy takim rozwiązaniu powinien być zorganizowany otwarty konkurs na taką firmę administrującą, a nie oferta tylko do konkretnej firmy, pewnie znanej już zarządowi.
Chodzi tu o zbyt duże pieniądze.
Taki system wyboru firmy do administracji, może stwarzać wrażenie sposobu na wyprowadzenie pieniędzy członków SM, pod pozorem wynagrodzenia dla zewnętrznej firmy, szczególnie bez ogłoszenia wcześniejszego konkursu.
W związku z powyższym proponuje albo zarząd przeprowadził to prawidłowo z wnikliwa analizą.
Albo może to zrobić tak ale na swoje ryzyko i odpowiedzialność, mając świadomość ,ze może działać na szkodę SM i wbrew prawu.
W żadnym wypadku nie powinno być tak ,ze zarząd podejmuje decyzje o nieznanych radzie skutkach, finansowych, prawnych i organizacyjnych, a rada ma je tylko firmować, chroniąc zarząd przed odpowiedzialnością.
Z poważaniem
Marek Wojtalewicz
==========================================================================
W podobnym duchu niezależne oświadczenie do protokołu złożył również Pan Henryk Klitenik.
Skan treści oświadczenia poniżej:
W końcówce oświadczenia Pan Klitenik zaapelował do zarządu o to, że w obecnej sytuacji powinien on złożyć wniosek o obniżenie swojej pensji.
Prezes Stępień, któremu taka myśl pewnie nawet nie przyszła do głowy, stwierdził, że to nie zarząd ustala sobie pensje.
Co do samej uchwały to obsługa prawna stwierdziła ,ze jest to uchwała właściwie o poinformowaniu tylko rady o ogólnej koncepcji zarządu.
W tytule projektu uchwały jednak była akceptacja, a nie tylko informacja.
Na dodatek zarządowi zależało na odstępstwie od konkursu.
Zgodnie z regulaminem konkursy powinny dotyczyć zatrudniania wszystkich firm.
Sekretarz rady A. Bańkowski zgłosił odstąpienie od konkursu ofert na rzecz wyboru firmy przez zarząd.
Co zostało przegłosowane 5:3
Jak widać regulamin regulaminem, a zawsze można przegłosować odstępstwo.
Wniosek Pana Klitenika o zmianę słów - akceptacja na - przyjęcie informacji, też nie uzyskał większości.
Za było trzech członków rady.
Kolejny wniosek Pana Klitenika, żeby do uchwały załączyć wniosek zarządu przesłany do rady o dziwo został przyjęty.
Jak odniosłem wrażenie - mimo niezadowolenia zarządu.
Jak pewnie już się Państwo domyślacie uchwała została przegłosowana 5 za 3 przeciw .
Przeciw uchwale w takiej wersji byli Klitenik, Wojtalewicz, Kołnierzak, co podano do protokołu.
Następnym punktem były:
2. Sprawy różne
Jak zwykle Pan Przewodniczący zastosował manewr „Przedstawicielom już dziękujemy”, moim zdaniem akurat tu, zupełnie nie uprawniony , bo w sprawach różnych nie przeczytał nawet żadnego z pism do rady, co uzasadniałoby obawę przed ujawnieniem ewentualnych danych wrażliwych z takiego pisma, co zawsze jest pretekstem do wyproszenia Przedstawicieli.
W tym punkcie członkowie rady zadawali pytania zarządowi:
Pan Klitenik spytał się o problemy z Galerią Ursynów i usuwaniem skutków po pożarze.
A także z pismem w sprawie obniżenia czynszu dla osób poszkodowanych.
Odpowiedź zarządu trochę mnie zdziwiła.
Pan prezes stwierdził ,ze nie ma problemów z Galerią Ursynów, są tylko problemy z jej mieszkańcami, bo zapraszają jakieś media i nagłaśniają swoje problemy.
Czynszów obniżyć się nie da , bo SM ponosi przecież koszty, a za nie działająca windę czy domofon, SM nie nalicza im przecież opłat.
Zresztą jak to bardzo fantazyjnie stwierdził Pan prezes Stępień - „że robi co może w tej sprawie, a to przecież nie on podpalił Galerię Ursynów” .
Pan Klitenik poruszył sprawę braku przekierowywania telefonów z konkretnego działu do sekretariatu.
Jeżeli nikt nie odbiera, to trzeba zadzwonić jeszcze raz.
Druga sprawa - czy firma od wywozu śmieci nie nalicza za puste kontenery.
W obu sprawach prezes Stępień ma to wyjaśnić.
Pan Karpiński poruszył sprawę braku daszku nad jedną klatką na Lanciego 10 G
A Pan Golatowski zgłosił problem nie zamykanych drzwi w budynku KEN po pożarze.
Pani Kołnierzak poruszyła problem spotkania z firmą Biedronka w sprawie zbyt głośnych wentylatorów. Ze zdziwieniem dowiedziała się ,ze spotkanie jest następnego dnia o 15 i podobno okoliczni mieszkańcy mają być – tylko, że nikt ich nie powiadomił – co z kolei zdziwiło prezesa.
Stanęło na tym ,ze prezes sam porozmawia z Biedronką i przekaże szczegółową informacje.
Ja niestety z pospiechu nie zabrałem wszystkich przygotowanych wcześniej tematów i z pamięci poruszyłem tylko parę kwestii:
a/protokoły z posiedzeń zarządu - dlaczego zarząd nie przestrzega ustawy o SM z 2007 r i nie zamieszcza ich w Internecie.
Tu jak już wcześniej pisałem padła groźba ,ze jak będą naciski ze strony członków SM, to zamkną w ogóle stronę internetową spółdzielni .
Na szczęście prezes i przewodniczący nie mogą zamknąć całego Internetu,.
Pewnie gdyby mogli, to wzorem chińczyków, chociaż by go ograniczyli.
.
b/lustracja – dlaczego zarząd nie podpisał jeszcze protokołów lustracji
Tu padła odpowiedź która wprawiła mnie znowu w ogromne zdumienie.
W związku rewizyjnym twierdzą ,ze lustracja skończyła się w czerwcu, protokół osobiście prezes związku przywiózł pod koniec lipca.
Jeszcze w sierpniu Pan prezes Stępień twierdził ,że musi przeczytać protokół, bo ma przeszło 300 stron i to musi trwać.
A teraz:
Prezes Stepień stwierdził, że Związek Rewizyjny nie przysłał mu jeszcze "właściwego" protokołu lustracji.
Pani Dobrodziej z obsługi prawnej dodała ,ze przecież musi być jakiś "kompromis"
Ciekawe "kompromis" między kontrolerem, a kontrolowanym , może to zarząd powinien napisać ten protokół lustracji, wtedy na pewno byłby „właściwy”.
Mam nadzieje ,że prezes związku i lustratorki nie pójdą na żadne kompromisy, a jest to tylko myślenie życzeniowe Pana prezesa.
Lustratorzy, którzy chcieliby zawierać kompromisy z lustrowanymi, tez powinni być zlustrowani i to bezkompromisowo i myślę, że mają tego świadomość.
Ta lustracja jest już nie tylko sprawą związku rewizyjnego i zarządu.
c/dlaczego brakuje odpowiedzi na część pism do zarządu, które miały być wysłane do 15.09.
Ja nadal nie dostałem odpowiedzi na pismo z 5.08, będące właściwie ponagleniem w sprawie pisma z 1. 03 .
Pan Przewodniczący obiecał osobiście wyjaśnić sprawę.
d/co z danymi o skuteczności prawników SM i ich wynagrodzeniu, plus wyjaśnienie kwoty 40 tys zł na organy samorządowe.
Rada zażyczyła sobie tych danych w lipcu, obecnie już październik i nic.
Prezes bardzo zawile tłumaczy ,ze zgłosił sprawę do prawników współpracujących z SM, ale spraw jest dużo i to musi trwać.
I on będzie „monitował” i „ponaglał” .
Jakoś mam dziwne wrażenie ,że to monitowanie i ponaglanie może trwać jeszcze bardzo długo.
Ale jak Pan prezes liczy na jakieś zniechęcenie dociekliwych członków rady w tej sprawie, to się myli.
e/Spotkanie z wszystkimi finansującymi Belgradzką 14
Prezes Stępień był zaskoczony jak o to spytałem , bo on nic nie wie.
Pan Jamroz na pytanie ,ze przecież obiecał do 8 .10 takie spotkanie finansującym na dyżurze rady w dniu 20 września, stwierdził tu cytuje - ja wiem co powiedziałem do 8. 10, to ja miałem zawiadomić prezesa o chęci spotkania wyrażonej przez finansujących.???
I nawet żeby to potwierdzić spytał się oficjalnie prezesa czy czytał jego uwagę pisemną w tej sprawie.
Pan prezes stwierdził ,ze nie.
Dziwne Pan Jamroz prawie codziennie spotyka się z Panem Stępniem, a tu proszę oficjalnie komunikują się na piśmie.
I od 20 do 28 jeszcze pismo nie dotarło.
Proponuje zmienić tego gołębia pocztowego na szybszego i młodszego , bo ten używany do tej komunikacji trochę się pewnie zestarzał.
Stwierdziłem ,ze Pan prezes już został właśnie zawiadomiony oficjalnie na radzie, to kiedy będzie to spotkanie ?
Pan prezes powiedział ,ze jest wiele pilniejszych spraw ale może obiecać ,ze do końca tego tygodnia będzie mógł określić termin!!!
Dodałem jeszcze , żeby zawiadomienia do finansujących nie były wysyłane tego samego dnia spotkania - jak to było ostatnio.
Prezes zapewnił ,że tak nie będzie,
Pan v-ce przewodniczący rady Pan Karpiński bardzo dowcipnie stwierdził, że będą rozsyłane dopiero po spotkaniu.
f/sprawa budowy 4 komórek na części wspólnej garaży podziemnych Lanciego 10g
Spytałem się co to za sprawa pozwolenia na budowę nr 263/D/10 dla SM Przy Metrze na wybudowanie węzła sanitarnego i 4 piwnic lokatorskich na terenie podziemnej części powierzchni garażowej.
Prezes długo i kwieciście wyjaśniał, ze jest potrzeba komórek dla mieszkańców z tego budynku i z okolicznych.
Na precyzyjne pytanie, jak to jest możliwe ,ze na części wspólnej budynku po rozliczeniu, gdzie ma powstać wspólnota niezależna od SM, SM chce budować jakieś pomieszczenia bez zgody mieszkańców.
Prezes już dość mętnie stwierdził, ,ze są różne koncepcje ,ze będzie to w gestii wspólnoty albo spółdzielni, że przecież właściwie jeszcze nic nie wybudowano, to nie ma problemu.
A zezwolenie na budowę przecież nie musi być wykorzystane ale na pewno nikt z finansujących Lanciego 10 G na tym nie straci .
g/Co z oświadczeniami Inżynierii o zejściu z hipoteki na swoja rzecz w budynku Belgradzka 14.
Pan prezes stwierdził ,ze dopóki jest wpis komornika to sprawa hipotek jest bezprzedmiotowa.
Jak by wpis spadł, to wtedy wrócimy do sprawy i Inżynieria da takie oświadczenie.
Na następnym posiedzeniu powinny być w końcu zasady pracy rady i zasady współpracy z zarządem.
Propozycje tych zasad można składać do 12.10.
W końcu Pan Jamroz po 3 miesiącach zdecydował się wprowadzić grafik imienny dyżurów rady w październiku i obiecał umieścić go w Internecie oraz na tablicy SM.
Ciekawe czy tego dotrzyma?
Następne posiedzenie rady odbędzie się w październiku, konkretny termin na razie nieznany.
W porządku obrad były
1/Omówienie zmian w administrowaniu spółdzielnią ewentualne podjecie uchwały.
2/Sprawy różne
W posiedzeniu uczestniczyło 8 członków rady, Pan Sypniewski nie mógł uczestniczyć z powodu wyjazdu za granicę.
W posiedzeniu jak zwykle brało udział kilku Przedstawicieli zainteresowanych wnikliwiej tym, co dzieje się w naszej SM.
Pan przewodniczący Jamroz początkowo planował przegłosowanie przez Radę wyproszenia Przedstawicieli, podczas omawiania zmian w sposobie administrowania SM.
Jak zwykle pod pretekstem, że wszystko musi być tajne i poufne , bo „wróg czuwa”.
Pan przewodniczący Jamroz jakoś zapomina o braku podstaw prawnych takich decyzji.
Obecność Przedstawicieli na posiedzeniach rady wynika nie z jego dobrej woli ale z regulaminu rady uchwalonego i zatwierdzonego przez Zebranie Przedstawicieli.
ZPCz jest organem nadrzędnym nad Radą Nadzorczą i rada nie ma żadnych możliwości zmian tych decyzji ZPCz czy zawieszenia jakiś postanowień ZPCz, tylko dlatego ,ze akurat pan przewodniczący czy zarząd uznają je za niewygodne.
Pan Jamroz zrezygnował w końcu z tego wcześniejszego zamiaru, co świadczy, że jednak i do Pana Jamroza docierają, chociaż bardzo powoli, jakieś niewielkie potrzeby jawności.
Pewnie dzieje się to – mam taką nadzieje - za pośrednictwem osób czytających ten blog.
Drugim pozytywnym objawem jest to ,ze Pan Jamroz zaczyna zauważać ,ze nie wszystko można przegłosować, nawet jak ma się poparcie „urobionej większości rady” – to cytat z Pana przewodniczącego, który zaraz dodał, że chodzi mu o urobienie słowne, a nie finansowe.
Gdy może opacznie i trochę zbyt bezpośrednio, tak to stwierdzenie zrozumiał inny członek rady.
Jeszcze na poprzedniej radzie Pan Jamroz chciał w ten sam sposób przegłosować, żebym zmienił adres mojego bloga, bo zabieram „przestrzeń internetową” prezesom i nie wątpię, ze pewnie by to przegłosował 5:4
Ale po opinii obsługi prawnej ,ze nie będzie to miało żadnego skutku faktycznego, sam zrezygnował .
Jeszcze jednak przed nim daleka droga do zmiany mentalności w stosowaniu prawa.
Prawo powinno być stosowane zgodnie z jego literą w interesie członków SM, a nie tylko wąskiej grupy osób, która najlepiej działa, kiedy wszystko jest tajne i poufne, szczególnie przed członkami SM ponoszących koszty i konsekwencje takich działań.
Wtedy można zniekształcić każdą informacje, a prawdziwe dane znają tylko bardzo nieliczni.
Ja mam zupełnie inny pogląd.
Uważam, że tylko powszechna prawdziwa informacja zgodna z prawem, zapobiega kłopotom i patologiom.
W zarządzaniu majątkiem państwowym jakoś nie przychodzi nikomu do głowy czegoś ukrywać.
No może czasami przychodzi ale o tym zwykle dowiadujemy się z kroniki kryminalnej.
Przetargi są jawne i dostępne w Internecie.
Obecnie w trybie dostępu do informacji publicznej można zażądać praktycznie każdego dokumentu potwierdzającego decyzje urzędnika i nie trzeba być stroną w sprawie tej decyzji.
W naszej SM nie od razu da się coś zmienić w mentalności niektórych osób.
Dobrym przykładem, było moje pytanie na ostatniej radzie do zarządu w sprawie zamieszczania w Internecie zgodnie z ustawą o SM z 2007 roku protokołów z posiedzeń zarządu.
Tu prezes stwierdził , ze ciągle chce je zamieszczać ale nadal nie może, od prawie już 4 lat , bo nie wie co w tych protokołach jest danymi wrażliwymi, które nie mogą być publikowane, a co nie.
Argument trochę śmieszny, jakoś w innych SM nie ma z tym problemów, a u nas to problem na całe lata, ba dziesięciolecia.
I tu najlepsze, Pan prezes i przewodniczący jednym głosem stwierdzili ,ze jak będą naciski w sprawie zamieszczania zgodnie z prawem informacji na stronie internetowej, co zapisane jest w ustawie, to SM zlikwiduje stronę i już nie będą musieli przestrzegać tego punktu ustawy.
Znowu zapominacie Panowie ,ze to nie wy jesteście właścicielami Spółdzielni ale jej członkowie w których imieniu i na rzecz działacie.
Członkowie SM jednoznacznie wypowiedzieli się na zebraniach Grup Członkowskich i ZPCz za jawnością i realizacją zapisów ustawy z 2007r.a stosowanie takich nieuczciwych chwytów tez pewnie ocenią bardzo jednoznacznie.
Przebieg rady
1/Zmiany w administrowaniu SM.
Zarząd w przesłanych materiałach wbrew swoim deklaracjom na poprzedniej radzie znowu nie zawarł żadnych konkretów, mają się one pojawić dopiero w przyszłości.
Jedyny stały konkret, to trzeba podjąć uchwałę jak najszybciej, bo rada musi koniecznie uchwalić odstąpienie od konkursu ofert i przyjęcie do akceptacji takiego sposobu przeprowadzenia zmian, gdzie właściwie zarząd zdecyduje całkowicie o wyborze firmy do administrowania, o kosztach jej działalności i sposobie zmian organizacyjnych SM.
Jakoś niektórych członków rady nie zastanawia fakt, że przez wiele miesięcy zarząd praktycznie nie opracował wnikliwych planów i analiz takiego pomysłu.
Osobom które go proponowały prezes stwierdzał oficjalnie, ze nie da się go zrealizować.
Nagle rada ma błyskawicznie i w ciemno podejmować uchwałę o akceptacji jakiegoś wariantu takiego pomysłu, bez poznania jego bliższych szczegółów, a szczególnie kosztów.
Rola nadzorcza i kontrolna rady nie polega, a przynajmniej nie powinna polegać na ochronie wszystkich poczynań zarządu bez względu na ich konsekwencje.
A pretekst, że trzeba to zrobić błyskawicznie, jak zwykle był tylko pretekstem.
Nie podejmowanie decyzji przez wiele miesięcy, a później działanie z maksymalnym pośpiechem, nie wróży najlepiej takim formom podejmowania decyzji i ich skutkom.
Dlatego złożyłem wniosek o nie podejmowanie w takiej formie uchwały i oświadczenie do protokołu, którego treść zamieszczam
==================================================
Warszawa 28.09 .2010
Marek Wojtalewicz
Członek rady nadzorczej
Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady w dniu 28 września 2010 r. dotyczące zmian w sposobie administrowania spółdzielnią.
Na ostatnim posiedzeniu rady zarząd zobowiązał się przedstawić radzie nadzorczej pisemnie wnikliwą analizę prawna , finansową i organizacyjną zmian w sposobie administrowania spółdzielni.
Ta analiza powinna być zrobiona z wyprzedzeniem przed grudniem 2009 roku, a już na pewno wiele miesięcy wcześniej.
Informacje, które obecnie przedstawił zarząd nie wnoszą nic nowego, oprócz jedynej sensownej „rachunku powierniczego” .
Wszystko z pozostałych zagadnień jest nieznane, ani koszty, ani skuteczność prawna takiego rozwiązania, ani rzeczywiste zmiany organizacyjne.
Nadal rada nie zna skutków prawnych, finansowych i organizacyjnych podjęcia takiej decyzji.
Z moich informacji prawnych wynika ,ze rada nie ma kompetencji do podejmowania uchwał w sprawie tak zaproponowanych rozwiązań.
Przy takim systemie wprowadzenia firmy zewnętrznej do administrowania SM, potrzebna byłaby zgoda wszystkich członków SM, a co najmniej Zebrania Przedstawicieli .
To można było już dawno zrobić, ale jak widać zarząd z nieznanych przyczyn nie chciał zrobić tego z wyprzedzeniem, nie przewidując skutków niekorzystnego wyroku dla SM.
Obecnie propozycja zarządu dla rady, aby podjęła uchwałę w tej sprawie, jest tylko jakąś próbą ochrony zarządu przed ewentualną odpowiedzialnością za skutki swoich, być może błędnych decyzji.
W konkluzji rada nie ma prawa i nie powinna podejmować takiej uchwały.
Szczególnie ,ze jest to znowu uchwała „In blanco” , której skutki finansowe, prawne i organizacyjne rada ma poznać dopiero w przyszłości, tego nawet nie ukrywa zarząd w swoich informacjach.
Co do technicznych rozwiązań tego problemu, to przy takim rozwiązaniu powinien być zorganizowany otwarty konkurs na taką firmę administrującą, a nie oferta tylko do konkretnej firmy, pewnie znanej już zarządowi.
Chodzi tu o zbyt duże pieniądze.
Taki system wyboru firmy do administracji, może stwarzać wrażenie sposobu na wyprowadzenie pieniędzy członków SM, pod pozorem wynagrodzenia dla zewnętrznej firmy, szczególnie bez ogłoszenia wcześniejszego konkursu.
W związku z powyższym proponuje albo zarząd przeprowadził to prawidłowo z wnikliwa analizą.
Albo może to zrobić tak ale na swoje ryzyko i odpowiedzialność, mając świadomość ,ze może działać na szkodę SM i wbrew prawu.
W żadnym wypadku nie powinno być tak ,ze zarząd podejmuje decyzje o nieznanych radzie skutkach, finansowych, prawnych i organizacyjnych, a rada ma je tylko firmować, chroniąc zarząd przed odpowiedzialnością.
Z poważaniem
Marek Wojtalewicz
==========================================================================
W podobnym duchu niezależne oświadczenie do protokołu złożył również Pan Henryk Klitenik.
Skan treści oświadczenia poniżej:
W końcówce oświadczenia Pan Klitenik zaapelował do zarządu o to, że w obecnej sytuacji powinien on złożyć wniosek o obniżenie swojej pensji.
Prezes Stępień, któremu taka myśl pewnie nawet nie przyszła do głowy, stwierdził, że to nie zarząd ustala sobie pensje.
Co do samej uchwały to obsługa prawna stwierdziła ,ze jest to uchwała właściwie o poinformowaniu tylko rady o ogólnej koncepcji zarządu.
W tytule projektu uchwały jednak była akceptacja, a nie tylko informacja.
Na dodatek zarządowi zależało na odstępstwie od konkursu.
Zgodnie z regulaminem konkursy powinny dotyczyć zatrudniania wszystkich firm.
Sekretarz rady A. Bańkowski zgłosił odstąpienie od konkursu ofert na rzecz wyboru firmy przez zarząd.
Co zostało przegłosowane 5:3
Jak widać regulamin regulaminem, a zawsze można przegłosować odstępstwo.
Wniosek Pana Klitenika o zmianę słów - akceptacja na - przyjęcie informacji, też nie uzyskał większości.
Za było trzech członków rady.
Kolejny wniosek Pana Klitenika, żeby do uchwały załączyć wniosek zarządu przesłany do rady o dziwo został przyjęty.
Jak odniosłem wrażenie - mimo niezadowolenia zarządu.
Jak pewnie już się Państwo domyślacie uchwała została przegłosowana 5 za 3 przeciw .
Przeciw uchwale w takiej wersji byli Klitenik, Wojtalewicz, Kołnierzak, co podano do protokołu.
Następnym punktem były:
2. Sprawy różne
Jak zwykle Pan Przewodniczący zastosował manewr „Przedstawicielom już dziękujemy”, moim zdaniem akurat tu, zupełnie nie uprawniony , bo w sprawach różnych nie przeczytał nawet żadnego z pism do rady, co uzasadniałoby obawę przed ujawnieniem ewentualnych danych wrażliwych z takiego pisma, co zawsze jest pretekstem do wyproszenia Przedstawicieli.
W tym punkcie członkowie rady zadawali pytania zarządowi:
Pan Klitenik spytał się o problemy z Galerią Ursynów i usuwaniem skutków po pożarze.
A także z pismem w sprawie obniżenia czynszu dla osób poszkodowanych.
Odpowiedź zarządu trochę mnie zdziwiła.
Pan prezes stwierdził ,ze nie ma problemów z Galerią Ursynów, są tylko problemy z jej mieszkańcami, bo zapraszają jakieś media i nagłaśniają swoje problemy.
Czynszów obniżyć się nie da , bo SM ponosi przecież koszty, a za nie działająca windę czy domofon, SM nie nalicza im przecież opłat.
Zresztą jak to bardzo fantazyjnie stwierdził Pan prezes Stępień - „że robi co może w tej sprawie, a to przecież nie on podpalił Galerię Ursynów” .
Pan Klitenik poruszył sprawę braku przekierowywania telefonów z konkretnego działu do sekretariatu.
Jeżeli nikt nie odbiera, to trzeba zadzwonić jeszcze raz.
Druga sprawa - czy firma od wywozu śmieci nie nalicza za puste kontenery.
W obu sprawach prezes Stępień ma to wyjaśnić.
Pan Karpiński poruszył sprawę braku daszku nad jedną klatką na Lanciego 10 G
A Pan Golatowski zgłosił problem nie zamykanych drzwi w budynku KEN po pożarze.
Pani Kołnierzak poruszyła problem spotkania z firmą Biedronka w sprawie zbyt głośnych wentylatorów. Ze zdziwieniem dowiedziała się ,ze spotkanie jest następnego dnia o 15 i podobno okoliczni mieszkańcy mają być – tylko, że nikt ich nie powiadomił – co z kolei zdziwiło prezesa.
Stanęło na tym ,ze prezes sam porozmawia z Biedronką i przekaże szczegółową informacje.
Ja niestety z pospiechu nie zabrałem wszystkich przygotowanych wcześniej tematów i z pamięci poruszyłem tylko parę kwestii:
a/protokoły z posiedzeń zarządu - dlaczego zarząd nie przestrzega ustawy o SM z 2007 r i nie zamieszcza ich w Internecie.
Tu jak już wcześniej pisałem padła groźba ,ze jak będą naciski ze strony członków SM, to zamkną w ogóle stronę internetową spółdzielni .
Na szczęście prezes i przewodniczący nie mogą zamknąć całego Internetu,.
Pewnie gdyby mogli, to wzorem chińczyków, chociaż by go ograniczyli.
.
b/lustracja – dlaczego zarząd nie podpisał jeszcze protokołów lustracji
Tu padła odpowiedź która wprawiła mnie znowu w ogromne zdumienie.
W związku rewizyjnym twierdzą ,ze lustracja skończyła się w czerwcu, protokół osobiście prezes związku przywiózł pod koniec lipca.
Jeszcze w sierpniu Pan prezes Stępień twierdził ,że musi przeczytać protokół, bo ma przeszło 300 stron i to musi trwać.
A teraz:
Prezes Stepień stwierdził, że Związek Rewizyjny nie przysłał mu jeszcze "właściwego" protokołu lustracji.
Pani Dobrodziej z obsługi prawnej dodała ,ze przecież musi być jakiś "kompromis"
Ciekawe "kompromis" między kontrolerem, a kontrolowanym , może to zarząd powinien napisać ten protokół lustracji, wtedy na pewno byłby „właściwy”.
Mam nadzieje ,że prezes związku i lustratorki nie pójdą na żadne kompromisy, a jest to tylko myślenie życzeniowe Pana prezesa.
Lustratorzy, którzy chcieliby zawierać kompromisy z lustrowanymi, tez powinni być zlustrowani i to bezkompromisowo i myślę, że mają tego świadomość.
Ta lustracja jest już nie tylko sprawą związku rewizyjnego i zarządu.
c/dlaczego brakuje odpowiedzi na część pism do zarządu, które miały być wysłane do 15.09.
Ja nadal nie dostałem odpowiedzi na pismo z 5.08, będące właściwie ponagleniem w sprawie pisma z 1. 03 .
Pan Przewodniczący obiecał osobiście wyjaśnić sprawę.
d/co z danymi o skuteczności prawników SM i ich wynagrodzeniu, plus wyjaśnienie kwoty 40 tys zł na organy samorządowe.
Rada zażyczyła sobie tych danych w lipcu, obecnie już październik i nic.
Prezes bardzo zawile tłumaczy ,ze zgłosił sprawę do prawników współpracujących z SM, ale spraw jest dużo i to musi trwać.
I on będzie „monitował” i „ponaglał” .
Jakoś mam dziwne wrażenie ,że to monitowanie i ponaglanie może trwać jeszcze bardzo długo.
Ale jak Pan prezes liczy na jakieś zniechęcenie dociekliwych członków rady w tej sprawie, to się myli.
e/Spotkanie z wszystkimi finansującymi Belgradzką 14
Prezes Stępień był zaskoczony jak o to spytałem , bo on nic nie wie.
Pan Jamroz na pytanie ,ze przecież obiecał do 8 .10 takie spotkanie finansującym na dyżurze rady w dniu 20 września, stwierdził tu cytuje - ja wiem co powiedziałem do 8. 10, to ja miałem zawiadomić prezesa o chęci spotkania wyrażonej przez finansujących.???
I nawet żeby to potwierdzić spytał się oficjalnie prezesa czy czytał jego uwagę pisemną w tej sprawie.
Pan prezes stwierdził ,ze nie.
Dziwne Pan Jamroz prawie codziennie spotyka się z Panem Stępniem, a tu proszę oficjalnie komunikują się na piśmie.
I od 20 do 28 jeszcze pismo nie dotarło.
Proponuje zmienić tego gołębia pocztowego na szybszego i młodszego , bo ten używany do tej komunikacji trochę się pewnie zestarzał.
Stwierdziłem ,ze Pan prezes już został właśnie zawiadomiony oficjalnie na radzie, to kiedy będzie to spotkanie ?
Pan prezes powiedział ,ze jest wiele pilniejszych spraw ale może obiecać ,ze do końca tego tygodnia będzie mógł określić termin!!!
Dodałem jeszcze , żeby zawiadomienia do finansujących nie były wysyłane tego samego dnia spotkania - jak to było ostatnio.
Prezes zapewnił ,że tak nie będzie,
Pan v-ce przewodniczący rady Pan Karpiński bardzo dowcipnie stwierdził, że będą rozsyłane dopiero po spotkaniu.
f/sprawa budowy 4 komórek na części wspólnej garaży podziemnych Lanciego 10g
Spytałem się co to za sprawa pozwolenia na budowę nr 263/D/10 dla SM Przy Metrze na wybudowanie węzła sanitarnego i 4 piwnic lokatorskich na terenie podziemnej części powierzchni garażowej.
Prezes długo i kwieciście wyjaśniał, ze jest potrzeba komórek dla mieszkańców z tego budynku i z okolicznych.
Na precyzyjne pytanie, jak to jest możliwe ,ze na części wspólnej budynku po rozliczeniu, gdzie ma powstać wspólnota niezależna od SM, SM chce budować jakieś pomieszczenia bez zgody mieszkańców.
Prezes już dość mętnie stwierdził, ,ze są różne koncepcje ,ze będzie to w gestii wspólnoty albo spółdzielni, że przecież właściwie jeszcze nic nie wybudowano, to nie ma problemu.
A zezwolenie na budowę przecież nie musi być wykorzystane ale na pewno nikt z finansujących Lanciego 10 G na tym nie straci .
g/Co z oświadczeniami Inżynierii o zejściu z hipoteki na swoja rzecz w budynku Belgradzka 14.
Pan prezes stwierdził ,ze dopóki jest wpis komornika to sprawa hipotek jest bezprzedmiotowa.
Jak by wpis spadł, to wtedy wrócimy do sprawy i Inżynieria da takie oświadczenie.
Na następnym posiedzeniu powinny być w końcu zasady pracy rady i zasady współpracy z zarządem.
Propozycje tych zasad można składać do 12.10.
W końcu Pan Jamroz po 3 miesiącach zdecydował się wprowadzić grafik imienny dyżurów rady w październiku i obiecał umieścić go w Internecie oraz na tablicy SM.
Ciekawe czy tego dotrzyma?
Następne posiedzenie rady odbędzie się w październiku, konkretny termin na razie nieznany.
sobota, 18 września 2010
Posiedzenie rady w dniach 13 i 14 września 2010 roku
Na początku informacje dla moich niecierpliwych czytelników bloga, szczególnie tych, którzy przesyłali mi pytania dlaczego nie ma jeszcze informacji, co się działo na posiedzeniu rady.
Po pierwsze muszę konsultować z prawnikami, niektóre rzeczy do zamieszczenia na blogu.
Wiadomo, ze pewnym osobom ten blog, jest trochę solą w oku.
Osoby te, nieprzyzwyczajone do działania przy otwartej kurtynie,
nie zauważają ,ze tylko w ten sposób członkowie spółdzielni będą mieć pewność ,że wszystko odbywa się otwarcie i w ich interesie , a nie innych osób.
Po drugie rada miała przebieg dwudniowy i każda część kończyła się dawno po północy.
Po trzecie mimo dużego mojego zaangażowania w sprawy SM, mam tez swoje życie prywatne, jak pewnie każdy z Państwa.
W końcu po czwarte nie chciałbym ,żeby było to napisane byle jak i na kolanie.
Dlatego informuje, proszę się nie niecierpliwić. Postaram się w przyszłości opisywać przebieg rady jak najszybciej. Zwykle do weekendu po radzie.
Ta rada ze względu na dużą ilość spraw miała przebieg dwudniowy.
W posiedzeniu jak zwykle uczestniczyło kilkoro bardziej zainteresowanych Przedstawicieli.
Planowany był następujący porządek obrad:
1/Omówienie zasad postępowania Członków Rady Nadzorczej /dawniej niedokończony punkt zasady działania rady nadzorczej ale Panu Przewodniczącemu zależało nie na tym ,żeby usprawnić pracę rady, co było ideą pierwotnie tego nie zrealizowanego punktu, ale żeby ograniczyć maksymalnie dostęp członków rady do informacji.
Pewnie nie dotyczy to Pana Przewodniczącego.
Ale reszta rady powinna mieć tylko takie informacje jakie w swojej łaskawości przekaże jej zarząd i Pan Przewodniczy/
2/Zatwierdzenie protokołów z dwóch poprzednich rad.
3/Informacja o stanie inwestycji Belgradzka 14
4/ rozpatrzenie wniosku Zarządu o obciążenie służebnością gruntową garaży podziemnych (poziom -1 i -2) na rzecz wszystkich współwłaścicieli na KEN 36.- ew podjęcie uchwały
5/rozpatrzenie wniosku Zarządu o obciążenie służebnością gruntową tylko garaży podziemnych (poziom -1,5;-3,0;-4,5) na rzecz wszystkich współwłaścicieli tylko na Lanciego 10 G. - ew podjęcie uchwały
6/Omówienie propozycji zmian w administrowaniu SM – ew podjęcie uchwały
7/Omówienie lustracji
8/Informacja dot. wyboru 2 zastępcy prezesa
9/Realizacja zaleceń i decyzji rady w II kwartale 2010 roku oraz podjecie decyzji w sprawie premi regulaminowej dla zarządu z IV kwartał 2009 roku oraz I i II kwartał 2010 roku
10 / Rozpatrzenie wniosku zarządu o uzupełnienie hipoteki na na rzecz Inżynierii o 2 mln zł na działce inwestycji Belgradzka 14 - ew podjęcie uchwały
11/Sprawy różne
Uwagi ogólne do posiedzenia rady
Na początku posiedzenia rada zatwierdza porządek obrad, może go zmienić,zwykle tylko w zakresie kolejności lub skreślenia jakiegoś punktu.
Dodanie nowego punktu do porządku obrad podczas posiedzenia jest praktycznie nie możliwe./Argumenty przeciw - zarząd musi się przygotować, rada też/
O porządku obrad decyduje Przewodniczący, co skwapliwie wykorzystuje do swoich celów, wyraźnie to widać po zmianie przez niego nazwy punktu „zasady pracy rady nadzorczej” na wąski „zasady postępowania członków rady”.
Materiały na posiedzenie rady powinny być wyczerpujące i wysyłane z co najmniej 5 dniowym wyprzedzeniem, co zapisano w par 3 pkt 1”regulaminu rady nadzorczej” uchwalonego
Termin 5 dniowy jest moim zdaniem za krótki do analizy czasem skomplikowanych spraw, w stosunku do których rada podejmuje uchwały.
Jeżeli będą prowadzić do szkody na majątku SM to członkowie rady odpowiadają za to karnie, tak samo jak zarząd.
Kiedyś odpowiedzialność karna nie dotyczyła rady nadzorczej.
Jak pewnie Państwo się domyślacie materiały nie są wcale wyczerpujące, a czasami żenująco lakoniczne.
5 dniowy termin dostarczania materiałów w ocenie zarządu i Przewodniczącego Rady jest terminem maksymalnym, nie minimalnym.
Poprzednio zdarzało się go wielokrotnie skracać, za zgodą rady nadzorczej.
Z dziwnymi uzasadnieniami - a to zarząd nie zdążył , a to Przewodniczący się pomylił w liczeniu dni.
Moim zdaniem takie działanie jest niedopuszczalne.
Mimo,ze taka możliwość za zgodą wszystkich członków rady jest zapisana w par 4 punkt 5 regulaminu, nie powinna mieć miejsca, a już na pewno nie przy podejmowaniu istotnych uchwał.
Być może jest to wygodne dla zarządu i przewodniczącego ale powoduje jeszcze bardziej ograniczenie kontroli rady nad działalnością SM.
Mam nadzieje ,ze w przyszłości takie „fakty” nie będą miały miejsca.
Zawartość materiałów na radę oraz ich lakoniczność, szczególnie w sprawach w których podejmowane są uchwały, budzi moje wielkie zdziwienie.
Zwykle ze względu na tą lakoniczność materiałów, jest to praktycznie podejmowanie decyzji w ciemno.
Jak to kiedyś uzasadniał Przewodniczący, ma on pełne zaufanie do zarządu.
Jak dla mnie obecna sytuacja SM nie uzasadnia w najmniejszym stopniu przesłanek do takiej postawy ale być może wynika to z innych nie znanych mi przyczyn.
Dobór materiałów i czas ich dostarczenia powoduje, ze jest to właściwie zmuszanie rady do podjęcia decyzji „In blanco” , z dziwnym zwykle uzasadnieniem ,ze trzeba to zrobić bardzo szybko, prawie natychmiast.
Jakoś nikogo nie zastanawia fakt, że zarząd z wyprzedzeniem mógł rozważyć sprawę i poinformować wyczerpująco radę o problemach i możliwych rozwiązaniach .
Szczególnie widoczne to było na obecnej radzie w sprawie zmian w sposobie administrowania SM.
Taki pomysł dość oczywisty zresztą, powinien być przygotowany z wyprzedzeniem w 2009 roku.
Od stycznia 2010 był proponowany zarządowi, jednak jak zwykle został zlekceważony.
Obecnie kiedy problemy SM się pogłębiają, raptem zarząd zażyczył sobie błyskawicznej uchwały w tej sprawie bez analizy konsekwencji prawnych , finansowych i organizacyjnych takiego działania. Po przedstawieniu moich zastrzeżeń w tej sprawie, o dziwo rada odstąpiła od punktu podjęcia uchwały do czasu przedstawienia przez zarząd tych analiz. Ma być to omawiane na następnej radzie 28.9.2010.
Mam nadzieje ,że to rzeczywiście nastąpi z odpowiednim wyprzedzeniem i odpowiednio wnikliwie.
Przebieg rady:
Po zmianie porządku obrad /pkt 6 o administrowaniu pod wpływem moich uwag przeniesiono na koniec i usunięto podjęcie uchwały / oraz wyrzuceniu punktu omówienie lustracji – /nie dostarczono żadnych materiałów na ten temat i miał to być w założeniu tylko słowny monolog zarządu, bez dokumentów, że właściwie wszystko jest O.K. – to zdanie zarządu doskonale wszyscy znają i nie było potrzeby ponownie go wysłuchiwać.
Zarząd jakoś nie zauważył , ze przeciąganie podpisania protokołu lustracji 1,5 miesiąca od jej zakończenia świadczy o czymś zupełnie innym.
Mam nadzieje ,ze protokół lustracji będzie w końcu udostępniony w wersji sporządzonej przez lustratorki .
Zarząd ma prawo dołączyć swoje wyjaśnienia i punkt widzenia do protokołu, a lustracja powinna być dawno podpisana.
Obecnie poprzez maksymalne opóźnianie podpisania protokołu, powstaje wrażenie ,że prezes usiłuje wpłynąć na związek rewizyjny, aby uzyskać zmianę zapisów lustratorek, co już byłoby niedopuszczalne./
1/Rozpoczęto dyskusje na temat „zasad postępowania członków rady nadzorczej”
Podstawą problemu było czy członkowie rady mogą zażyczyć sobie jakiś opracowań i danych od zarządu.
Jak było do przewidzenia Przewodniczący forsował pogląd, ze jest to możliwe większością głosów.
Jeśli większość nie będzie tym zainteresowana, to mniejszość się tego nie dowie.
Moją propozycją było ,żeby 3 członków rady mogło to robić.
To jest podstawą prawidłowego funkcjonowania rady i jej roli zapisanej w statucie, gdzie rada ma pełnić kontrolę i nadzór nad działalnością SM /art 67 statutu/.
Osobiście uważam, ze nawet jeden członek rady ma do tego prawo, tak powinno być i jest np. w spółkach prawa handlowego i wynika to z kodeksu tych spółek i logiki funkcji kontrolnej i nadzorczej rady.
Ta funkcja jest niemożliwa do realizacji, jeżeli np. 5 członków rady nie życzy sobie tych danych i ich kontroli , bo ma „zaufanie” do zarządu..
Jak można się było domyśleć nie jest to zgodne z poglądami Przewodniczącego.
W wyniku głosowania zatwierdzono 5:4 konieczność ustalania tego przez większość rady.
Przeciw jak już Państwo się domyślacie był Wojtalewicz, Kołnierzak, Sypniewski i Klitenik, co zostało podane do protokołu.
Pan Klitenik bardzo się zdenerwował tą decyzją. Nawet złożył następnego dnia oświadczenie do protokołu w tej kwestii.
Podobnie podjęto decyzje ,ze uzyskanie nawet najprostszej informacji wymaga zgody kogoś z prezydium rady.
Nie zatwierdzono tez zapisu mojej propozycji , żeby przewodniczący miał obowiązek podzielenia się z członkami rady ważnymi informacjami uzyskanymi od zarządu, bo do tej pory tego nie robił.
Argument Przewodniczącego był już trochę zabawny, ze on nie wie, które z informacji jakie uzyskuje są ważne, a które nie.
Jeśli rzeczywiście to prawda, to nie powinien być dłużej przewodniczącym.
Jedyny zamysł Przewodniczącego , który nie przeszedł, to konieczność zapisów na dyżury rady nadzorczej.
Nie wiem czy to moje argumenty ,ze rada jest dla członków, a nie odwrotnie czy obawa opublikowania na tym blogu takiej postawy spowodowało ,ze Przewodniczący był tu w mniejszości i nie musicie się Państwo zapisywać na „audiencje” u członka rady na dyżurze, nawet u samego Przewodniczącego , który bywa na dyżurach w poniedziałki, a powinien być w pierwszy poniedziałek miesiąca.
2/Zatwierdzenie protokołów z dwóch ostatnich rad nie powiodło się.
Przewodniczący jak zwykle chciał jak najmniej mówiące stwierdzenia do protokołu, pewnie nie chciał denerwować jego czytelników w trosce o ich zdrowie.
Próbował zmienić sens zapisu Pana Klitenika ,że rada zobowiązała zarząd do przedstawienia szczegółowych danych dotyczących pracy i kosztów ponoszonych na obsługę prawną oraz kosztów ponoszonych na organy samorządowe, a także zapisu Pani Kołnierzak o wykaz zamawianej prenumeraty.
Pan Jamroz chciał uzupełnić ,że rada nie podjęła w tej kwestii decyzji.
Znowu nie wiem czy to moje argumenty ,( jeżeli formalnie ktoś zgłosił, a nie było żadnego sprzeciwu członka rady, to decyzja została podjęta) czy tez potwierdzony fakt ,że nawet zarząd zobowiązał się radzie do wykonania tego.
Wyglądałoby co najmniej dziwnie ,ze Przewodniczący jest przeciwny przygotowaniu zestawienia, na które zgodził się zarząd.
Nie oznacza to ,ze zarząd zrealizuje szybko taką decyzje rady , bo fakt miał miejsce 7 lipca, a
do dziś nie otrzymaliśmy tych zestawień.
Reszta spornych punktów jeszcze raz będzie odsłuchana z taśmy i może w końcu zatwierdzona.
Tu posiedzenie przerwano ze względu na późną godzinę i następnego dnia rozpoczęto od:
3/Informacji o inwestycji Belgradzka.
Jest pozwolenie na użytkowanie, pozwolenie jest prawomocne i nie ma warunków wpisanych w treści.
Fakt, że jest pozwolenie na użytkowanie nie oznacza, że finansujący mogą już zamieszkać.
Teraz ma nastąpić proces odbioru budynku od wykonawcy i potrwa to 1-2 miesiący.
Dopiero wtedy budynek zostanie przekazany do zamieszkania.
Wykonawca Inżynieria domaga się uzupełnienia hipoteki na swoją rzecz z 3 do 5 mln zł, bo na to zgodziła się SM w umowie.
Zostało jeszcze trochę rzeczy do wykonania na budowie.
4,5/Służebność gruntowa na rzecz każdego użytkownika nieruchomości dotycząca przejazdu i przechodu w garażach podziemnych KEN i Lanciego 10G.
Było to trochę dziwne , bo normalnie każdy współwłaściciel ma takie prawa.
Prawa w normalnych inwestycjach dotyczą współwłasności wszystkich powierzchni wspólnych budynku.
W inwestycjach o których mowa, a szczególnie dobrze widać to w Lanciego 10 G, gdzie prezes Stępień kupił już jeden poziom garaży, normalna współwłasność powierzchni wspólnych skomplikowałaby wyłączenie niektórych powierzchni ze współwłasności.
Dlatego zrobiono to metoda służebności, rozdzielając powierzchnie wspólne np. garaże nadziemne na Lanciego 10G, gdzie nie ma żadnych służebności na rzecz współwłaścicieli budynku i garaże podziemne, gdzie je wprowadzono,.
Zarząd przekonał większość rady ,że już tak zaczął robić w zrealizowanych aktach i teraz musi kontynuować.
Służebności uchwalono.
6/Informacja dot drugiego wiceprezesa .
Tu przewodniczący przedstawił ,że od dwóch lat nie trafił się „odpowiedni kandydat” a teraz on chciałby ograniczyć liczbę osób w zarządzie.
Na moja uwagę ,ze obowiązuje nas nadal statut gdzie jest 3 członków zarządu stwierdził ,ze ZPCZ przegłosowało żeby opracować zmiany w tym kierunku.
Pani Dobrodziej z obsługi prawnej na moje pytanie potwierdziła ,że ważniejszy jest statut i ze ten nadal obowiązuje.
Skończyło się niczym , bo Przewodniczący podsumował ,ze jeszcze popracujemy nad tym bez żadnych konkretów.
Moim zdaniem brak 3 członka zarządu, tak samo jak brak przepływu informacji do członków rady, powoduje , że podejmowane są arbitralne decyzje z większym prawdopodobieństwem błędów, a dowiadujemy się o tym dopiero po fakcie i często opłakanych skutkach, co widać wyraźnie np. po obecnej sytuacji.
7/W tym punkcie uchwalono dodatkową hipotekę na nieruchomości Belgradzka 14 bez żadnych warunków zejścia z hipoteki istotnych dla finansujących, którzy domagali się tego oczywistego oświadczenia Inzynierii ,ze zejdzie z hipoteki tym finansującym ,którzy zapłacili wszystko zgodnie z umową.
Dla wyjaśnienia w sprawie tego oświadczenia Inżynierii przy uchwaleniu pierwszej hipoteki na 3 mln netto, finansujący żądali , żeby były jasne warunki zejścia z hipoteki dla tych poszczególnych finansujących, którzy dokonali lub dokonają wpłat zgodnie z umową.
Informacje dla rady ustne były takie, że nie ma z tym problemu, inżynieria się zgodzi na schodzenie z hipoteki dla tych osób które będą miały już te wpłaty.To kwestia tylko dopracowania formy oświadczenia Inżynierii.
Przez trzy miesiące zarządowi „nie udało się” skłonić Inżynierii do podpisania takiego oświadczenia..
Taki warunek powinien być w umowie z Inżynierią, ale zarządu nie specjalnie interesują problemy finansujących, albo brak mu wyobraźni co źle wróży naszej SM.
Na pewno bez problemu dałoby się to uzyskać jeszcze przed założeniem hipoteki, a na pewno przed podpisaniem umowy.
.
Obecnie schemat się powtórzył i uchwalono wpisanie dodatkowych 2 mln, gdzie jedynym warunkiem zejścia Inżynierii z hipoteki jest spłata całości czyli tych 5 mln netto, a 6 mln brutto. Efektem tego będzie to ,że w aktach finansujących będzie ta hipoteka Inzynierii 6,1 mln zł, dopóki nie dostanie ona całości należności czyli dowolnie długo bez względu czy ktoś spłaci swój lokal zgodnie z umową, jeśli inny finansujący tego nie zrobi.
Dodatkowo zarząd „straszył „ ,że jak nie uchwalimy hipoteki w tej formie to:
a/ Inzynieria nie dokończy budowy, co opóźni jej zakończenie.
b/Inzynieria wystąpi o odszkodowanie za zerwanie umowy, bo w umowie ma zagwarantowaną przez zarząd hipotekę na 5 mln zł .
c/Inzynieria spowoduje cofniecie pozwolenia na budowę
Plus jak zwykle zapewnienia ,że nie będzie problemów z tym zejściem dla poszczególnych finansujących.
I jak zwykle jest to wina finansujących, bo jacyś finansujący nie wpłacili 1,5 mln wkładów, jakby wpłacili to inżynieria dałaby takie oświadczenie.
Prezes Stępień jak zwykle „zapomina” ,ze SM „pożyczyła” na budowę już 4 mln zł argumentując ,że finansujący nie płacą czyli 2,5 mln zł ponad rzeczywisty brak wpłat.
Było 6 do 3 za tą hipoteką
Przeciw Kołnierzak ,Sypniewski i Wojtalewicz
Dodatkowo została poruszona jeszcze jedna dziwna i nieprawdopodobna sprawa hipotek zabezpieczających na nieruchomości Belgradzka 14 na rzecz finansujących.
Jeszcze w grudniu po wyroku komornika finansujący wnosili o takie hipoteki na swoja rzecz ,żeby zabezpieczyć ich majątek przed możliwą egzekucja komorniczą, zostało, to całkowicie zignorowane przez zarząd.
A był to czasem dorobek ich życia , a czasem wzięty kredyt, który będą musieli spłacać do końca życia, bez względu czy komornik przejmie ich lokal na Belgradzkiej czy nie.
Na początku stycznia kiedy już widać było , że NADBUD energicznie rozpoczął działania,
Zarząd jak zwykle po czasie zareagował i ustanowił te hipoteki na rzecz 106 finansujących.
Ze względu na ilość aktów, nie dało się tego zrobić jednego dnia i podzielono te hipoteki
Tu pojawił się ten nieprawdopodobny zbieg okoliczności.
Akty podzielono na 3 grupy 50 ,50, 6 i zgłoszono do hipoteki.
Dziwnym trafem komornik wszczął egzekucje po dwóch pierwszych grupach i hipoteki na rzecz 6 ostatnich finansujących nie ustanowiły się , bo egzekucja została wszczęta , a po niej takie akty nie działają.
Pan przewodniczący Jamroz i prezes Stępień mówią że to przypadek. Nawet chciałbym im wierzyć, ale jest jedno ale.
Te 6 osób ze 106, to nie są przypadkowe osoby np. z ostatnimi numerami lokalu czy też na ostatnia literę alfabetu, tylko bardzo precyzyjnie wybrani wszyscy Przedstawiciele z inwestycji Belgradzka, mający delikatnie mówiąc inne zdanie, niż szanowny Pan prezes Stępień.
Prawdopodobieństwo takiego przypadku losowego jest pomijalnie małe.
Pan Przewodniczący oświadczył ,ze prawdopodobieństwo w totolotku też jest małe i ktoś wygrywa.
Pan Przewodniczący może nie jest biegły w matematyce, to się zdarza i nie przynosi nikomu ujmy.
Ale jeśli ktoś jest biegły w matematyce, może to sobie wyliczyć.
W totolotku prawdopodobieństwo wylosowania 6 konkretnych cyfr z 49 wynosi jak 1 do / 6!*(49-6)! /49!=
1 do 13983816
W tym przypadku jest to 6 konkretnych osób ze 106 i prawdopodobieństwo wynosi jak 1 do 6! *(106-6)! /106! = 1 do 1705904746
Czyli jest 122 razy mniejsza szansa niż w totolotku na taki przypadek, wnioski wyciągnijcie sobie Państwo sami.
8/Realizacja zaleceń rady w IV kwartale i podjecie decyzji w sprawie premii regulaminowej dla zarządu.
W sprawie realizacji zaleceń zwróciłem uwagę na punkt 36, gdzie zaleceniem poprzedniej rady było zwrócenie wniosku Przedstawicielom o Zwołanie Walnego Zgromadzenia celem odwołania starej rady i powołania nowej rady w związku z jego wadliwym sporządzeniem.
Zdaniem zarządu i poprzedniej rady Przedstawiciele nie mogą wnosić o zwołanie Walnego Zgromadzenia.
Nie wnikając w skomplikowany problem prawny czy mogą czy tez nie.
/Moim zdaniem po wejściu ustawy o SM w 2007 roku mogą/.
Zarząd formalnie nie zwrócił wniosku ani nie przedstawił opinii prawnej na ten temat, tylko ustne zapewnienie i stwierdzenie, jakoby osoba składająca wniosek zrezygnowała z nadania mu biegu i jakoby jakiś Przedstawiciel czy dwóch, podpisany na wniosku stwierdził ,że został wprowadzony w błąd, co do celu wniosku.
W sprawie premii regulaminowej dla zarządu została ona przyznana w wysokości 10% miesięcznie za 3 ostatnie kwartały.
Mimo fatalnego stanu finansów SM, zgodnie z kodeksem pracy premia regulaminowa należy się, rada może tylko zmienić jej wysokość w granicach 10-30%.
Wynika to z uchwalonego przez poprzednią radę regulaminu i umowy o prace podpisanej przez zarząd.
Pan Przewodniczący jak lew bronił premii dla zarządu , bo regulamin uchwala rada i może go zmienić.
Na moje pytanie czy może być premia regulaminowa od np.. od 0 do 50% obsługa prawna potwierdziła.
Pan Jamroz bardzo wnikliwie zauważył ,ze 0 % równa się nie przyznaniu premii i jest sprzeczne z umową i prawem pracy, co potwierdziła obsługa prawna.
Ja równie wnikliwie zauważyłem ,że dolne widełki nie muszą być od 0zł, a może być to 1 zł i wtedy jest to zgodne z prawem pracy, to również potwierdziła obsługa prawna.
Czekam kiedy Pan Przewodniczący umieści w porządku obrad zmianę regulaminu przyznawania premii dla zarządu. Mam nadzieje ,ze zrobi to jak najszybciej.
Ja naprawdę uważam, ze za prace przynoszącą udokumentowane zyski dla SM może należeć się większa premia niż 30%.
Za straty nigdy. Odpowiedzialny zarząd powinien to zrozumieć.
9/Omówienie zmian w administrowaniu nie zostało omówione ze względu na brak analizy konsekwencji prawnych , finansowych i organizacyjnych takiego działania. Zarząd zobowiązał się do przedstawienia tych materiałów na najbliższą radę. Mam nadzieje ,ze rzeczywiście dotrzyma tych zobowiązań.
Ze względu na późną porę - grubo po północy - nie zrealizowano spraw różnych.
Udało mi się tylko jeszcze skłonić obsługę prawną SM do przedstawienia swojej oceny zapadłego niedawno wyroku w sprawie uchylenia 5 uchwał ZPCz z 2001 roku,
Z opinii tej wynika ,że wyrok ten nie ma znaczenia dla SM i jest tylko właściwie wygraną moralną.
Uzasadnienia Pani Dobrodziej z obsługi prawnej nie do końca mnie przekonały.
Chociażby prosta sprawa dlaczego SM odwoływała się od wyroku w pierwszej instancji, jeżeli to tylko taki wyrok symboliczny, to po co tracić dodatkowo pieniądze spółdzielców.
Następne posiedzenie rady 28.09.
Po pierwsze muszę konsultować z prawnikami, niektóre rzeczy do zamieszczenia na blogu.
Wiadomo, ze pewnym osobom ten blog, jest trochę solą w oku.
Osoby te, nieprzyzwyczajone do działania przy otwartej kurtynie,
nie zauważają ,ze tylko w ten sposób członkowie spółdzielni będą mieć pewność ,że wszystko odbywa się otwarcie i w ich interesie , a nie innych osób.
Po drugie rada miała przebieg dwudniowy i każda część kończyła się dawno po północy.
Po trzecie mimo dużego mojego zaangażowania w sprawy SM, mam tez swoje życie prywatne, jak pewnie każdy z Państwa.
W końcu po czwarte nie chciałbym ,żeby było to napisane byle jak i na kolanie.
Dlatego informuje, proszę się nie niecierpliwić. Postaram się w przyszłości opisywać przebieg rady jak najszybciej. Zwykle do weekendu po radzie.
Ta rada ze względu na dużą ilość spraw miała przebieg dwudniowy.
W posiedzeniu jak zwykle uczestniczyło kilkoro bardziej zainteresowanych Przedstawicieli.
Planowany był następujący porządek obrad:
1/Omówienie zasad postępowania Członków Rady Nadzorczej /dawniej niedokończony punkt zasady działania rady nadzorczej ale Panu Przewodniczącemu zależało nie na tym ,żeby usprawnić pracę rady, co było ideą pierwotnie tego nie zrealizowanego punktu, ale żeby ograniczyć maksymalnie dostęp członków rady do informacji.
Pewnie nie dotyczy to Pana Przewodniczącego.
Ale reszta rady powinna mieć tylko takie informacje jakie w swojej łaskawości przekaże jej zarząd i Pan Przewodniczy/
2/Zatwierdzenie protokołów z dwóch poprzednich rad.
3/Informacja o stanie inwestycji Belgradzka 14
4/ rozpatrzenie wniosku Zarządu o obciążenie służebnością gruntową garaży podziemnych (poziom -1 i -2) na rzecz wszystkich współwłaścicieli na KEN 36.- ew podjęcie uchwały
5/rozpatrzenie wniosku Zarządu o obciążenie służebnością gruntową tylko garaży podziemnych (poziom -1,5;-3,0;-4,5) na rzecz wszystkich współwłaścicieli tylko na Lanciego 10 G. - ew podjęcie uchwały
6/Omówienie propozycji zmian w administrowaniu SM – ew podjęcie uchwały
7/Omówienie lustracji
8/Informacja dot. wyboru 2 zastępcy prezesa
9/Realizacja zaleceń i decyzji rady w II kwartale 2010 roku oraz podjecie decyzji w sprawie premi regulaminowej dla zarządu z IV kwartał 2009 roku oraz I i II kwartał 2010 roku
10 / Rozpatrzenie wniosku zarządu o uzupełnienie hipoteki na na rzecz Inżynierii o 2 mln zł na działce inwestycji Belgradzka 14 - ew podjęcie uchwały
11/Sprawy różne
Uwagi ogólne do posiedzenia rady
Na początku posiedzenia rada zatwierdza porządek obrad, może go zmienić,zwykle tylko w zakresie kolejności lub skreślenia jakiegoś punktu.
Dodanie nowego punktu do porządku obrad podczas posiedzenia jest praktycznie nie możliwe./Argumenty przeciw - zarząd musi się przygotować, rada też/
O porządku obrad decyduje Przewodniczący, co skwapliwie wykorzystuje do swoich celów, wyraźnie to widać po zmianie przez niego nazwy punktu „zasady pracy rady nadzorczej” na wąski „zasady postępowania członków rady”.
Materiały na posiedzenie rady powinny być wyczerpujące i wysyłane z co najmniej 5 dniowym wyprzedzeniem, co zapisano w par 3 pkt 1”regulaminu rady nadzorczej” uchwalonego
Termin 5 dniowy jest moim zdaniem za krótki do analizy czasem skomplikowanych spraw, w stosunku do których rada podejmuje uchwały.
Jeżeli będą prowadzić do szkody na majątku SM to członkowie rady odpowiadają za to karnie, tak samo jak zarząd.
Kiedyś odpowiedzialność karna nie dotyczyła rady nadzorczej.
Jak pewnie Państwo się domyślacie materiały nie są wcale wyczerpujące, a czasami żenująco lakoniczne.
5 dniowy termin dostarczania materiałów w ocenie zarządu i Przewodniczącego Rady jest terminem maksymalnym, nie minimalnym.
Poprzednio zdarzało się go wielokrotnie skracać, za zgodą rady nadzorczej.
Z dziwnymi uzasadnieniami - a to zarząd nie zdążył , a to Przewodniczący się pomylił w liczeniu dni.
Moim zdaniem takie działanie jest niedopuszczalne.
Mimo,ze taka możliwość za zgodą wszystkich członków rady jest zapisana w par 4 punkt 5 regulaminu, nie powinna mieć miejsca, a już na pewno nie przy podejmowaniu istotnych uchwał.
Być może jest to wygodne dla zarządu i przewodniczącego ale powoduje jeszcze bardziej ograniczenie kontroli rady nad działalnością SM.
Mam nadzieje ,ze w przyszłości takie „fakty” nie będą miały miejsca.
Zawartość materiałów na radę oraz ich lakoniczność, szczególnie w sprawach w których podejmowane są uchwały, budzi moje wielkie zdziwienie.
Zwykle ze względu na tą lakoniczność materiałów, jest to praktycznie podejmowanie decyzji w ciemno.
Jak to kiedyś uzasadniał Przewodniczący, ma on pełne zaufanie do zarządu.
Jak dla mnie obecna sytuacja SM nie uzasadnia w najmniejszym stopniu przesłanek do takiej postawy ale być może wynika to z innych nie znanych mi przyczyn.
Dobór materiałów i czas ich dostarczenia powoduje, ze jest to właściwie zmuszanie rady do podjęcia decyzji „In blanco” , z dziwnym zwykle uzasadnieniem ,ze trzeba to zrobić bardzo szybko, prawie natychmiast.
Jakoś nikogo nie zastanawia fakt, że zarząd z wyprzedzeniem mógł rozważyć sprawę i poinformować wyczerpująco radę o problemach i możliwych rozwiązaniach .
Szczególnie widoczne to było na obecnej radzie w sprawie zmian w sposobie administrowania SM.
Taki pomysł dość oczywisty zresztą, powinien być przygotowany z wyprzedzeniem w 2009 roku.
Od stycznia 2010 był proponowany zarządowi, jednak jak zwykle został zlekceważony.
Obecnie kiedy problemy SM się pogłębiają, raptem zarząd zażyczył sobie błyskawicznej uchwały w tej sprawie bez analizy konsekwencji prawnych , finansowych i organizacyjnych takiego działania. Po przedstawieniu moich zastrzeżeń w tej sprawie, o dziwo rada odstąpiła od punktu podjęcia uchwały do czasu przedstawienia przez zarząd tych analiz. Ma być to omawiane na następnej radzie 28.9.2010.
Mam nadzieje ,że to rzeczywiście nastąpi z odpowiednim wyprzedzeniem i odpowiednio wnikliwie.
Przebieg rady:
Po zmianie porządku obrad /pkt 6 o administrowaniu pod wpływem moich uwag przeniesiono na koniec i usunięto podjęcie uchwały / oraz wyrzuceniu punktu omówienie lustracji – /nie dostarczono żadnych materiałów na ten temat i miał to być w założeniu tylko słowny monolog zarządu, bez dokumentów, że właściwie wszystko jest O.K. – to zdanie zarządu doskonale wszyscy znają i nie było potrzeby ponownie go wysłuchiwać.
Zarząd jakoś nie zauważył , ze przeciąganie podpisania protokołu lustracji 1,5 miesiąca od jej zakończenia świadczy o czymś zupełnie innym.
Mam nadzieje ,ze protokół lustracji będzie w końcu udostępniony w wersji sporządzonej przez lustratorki .
Zarząd ma prawo dołączyć swoje wyjaśnienia i punkt widzenia do protokołu, a lustracja powinna być dawno podpisana.
Obecnie poprzez maksymalne opóźnianie podpisania protokołu, powstaje wrażenie ,że prezes usiłuje wpłynąć na związek rewizyjny, aby uzyskać zmianę zapisów lustratorek, co już byłoby niedopuszczalne./
1/Rozpoczęto dyskusje na temat „zasad postępowania członków rady nadzorczej”
Podstawą problemu było czy członkowie rady mogą zażyczyć sobie jakiś opracowań i danych od zarządu.
Jak było do przewidzenia Przewodniczący forsował pogląd, ze jest to możliwe większością głosów.
Jeśli większość nie będzie tym zainteresowana, to mniejszość się tego nie dowie.
Moją propozycją było ,żeby 3 członków rady mogło to robić.
To jest podstawą prawidłowego funkcjonowania rady i jej roli zapisanej w statucie, gdzie rada ma pełnić kontrolę i nadzór nad działalnością SM /art 67 statutu/.
Osobiście uważam, ze nawet jeden członek rady ma do tego prawo, tak powinno być i jest np. w spółkach prawa handlowego i wynika to z kodeksu tych spółek i logiki funkcji kontrolnej i nadzorczej rady.
Ta funkcja jest niemożliwa do realizacji, jeżeli np. 5 członków rady nie życzy sobie tych danych i ich kontroli , bo ma „zaufanie” do zarządu..
Jak można się było domyśleć nie jest to zgodne z poglądami Przewodniczącego.
W wyniku głosowania zatwierdzono 5:4 konieczność ustalania tego przez większość rady.
Przeciw jak już Państwo się domyślacie był Wojtalewicz, Kołnierzak, Sypniewski i Klitenik, co zostało podane do protokołu.
Pan Klitenik bardzo się zdenerwował tą decyzją. Nawet złożył następnego dnia oświadczenie do protokołu w tej kwestii.
Podobnie podjęto decyzje ,ze uzyskanie nawet najprostszej informacji wymaga zgody kogoś z prezydium rady.
Nie zatwierdzono tez zapisu mojej propozycji , żeby przewodniczący miał obowiązek podzielenia się z członkami rady ważnymi informacjami uzyskanymi od zarządu, bo do tej pory tego nie robił.
Argument Przewodniczącego był już trochę zabawny, ze on nie wie, które z informacji jakie uzyskuje są ważne, a które nie.
Jeśli rzeczywiście to prawda, to nie powinien być dłużej przewodniczącym.
Jedyny zamysł Przewodniczącego , który nie przeszedł, to konieczność zapisów na dyżury rady nadzorczej.
Nie wiem czy to moje argumenty ,ze rada jest dla członków, a nie odwrotnie czy obawa opublikowania na tym blogu takiej postawy spowodowało ,ze Przewodniczący był tu w mniejszości i nie musicie się Państwo zapisywać na „audiencje” u członka rady na dyżurze, nawet u samego Przewodniczącego , który bywa na dyżurach w poniedziałki, a powinien być w pierwszy poniedziałek miesiąca.
2/Zatwierdzenie protokołów z dwóch ostatnich rad nie powiodło się.
Przewodniczący jak zwykle chciał jak najmniej mówiące stwierdzenia do protokołu, pewnie nie chciał denerwować jego czytelników w trosce o ich zdrowie.
Próbował zmienić sens zapisu Pana Klitenika ,że rada zobowiązała zarząd do przedstawienia szczegółowych danych dotyczących pracy i kosztów ponoszonych na obsługę prawną oraz kosztów ponoszonych na organy samorządowe, a także zapisu Pani Kołnierzak o wykaz zamawianej prenumeraty.
Pan Jamroz chciał uzupełnić ,że rada nie podjęła w tej kwestii decyzji.
Znowu nie wiem czy to moje argumenty ,( jeżeli formalnie ktoś zgłosił, a nie było żadnego sprzeciwu członka rady, to decyzja została podjęta) czy tez potwierdzony fakt ,że nawet zarząd zobowiązał się radzie do wykonania tego.
Wyglądałoby co najmniej dziwnie ,ze Przewodniczący jest przeciwny przygotowaniu zestawienia, na które zgodził się zarząd.
Nie oznacza to ,ze zarząd zrealizuje szybko taką decyzje rady , bo fakt miał miejsce 7 lipca, a
do dziś nie otrzymaliśmy tych zestawień.
Reszta spornych punktów jeszcze raz będzie odsłuchana z taśmy i może w końcu zatwierdzona.
Tu posiedzenie przerwano ze względu na późną godzinę i następnego dnia rozpoczęto od:
3/Informacji o inwestycji Belgradzka.
Jest pozwolenie na użytkowanie, pozwolenie jest prawomocne i nie ma warunków wpisanych w treści.
Fakt, że jest pozwolenie na użytkowanie nie oznacza, że finansujący mogą już zamieszkać.
Teraz ma nastąpić proces odbioru budynku od wykonawcy i potrwa to 1-2 miesiący.
Dopiero wtedy budynek zostanie przekazany do zamieszkania.
Wykonawca Inżynieria domaga się uzupełnienia hipoteki na swoją rzecz z 3 do 5 mln zł, bo na to zgodziła się SM w umowie.
Zostało jeszcze trochę rzeczy do wykonania na budowie.
4,5/Służebność gruntowa na rzecz każdego użytkownika nieruchomości dotycząca przejazdu i przechodu w garażach podziemnych KEN i Lanciego 10G.
Było to trochę dziwne , bo normalnie każdy współwłaściciel ma takie prawa.
Prawa w normalnych inwestycjach dotyczą współwłasności wszystkich powierzchni wspólnych budynku.
W inwestycjach o których mowa, a szczególnie dobrze widać to w Lanciego 10 G, gdzie prezes Stępień kupił już jeden poziom garaży, normalna współwłasność powierzchni wspólnych skomplikowałaby wyłączenie niektórych powierzchni ze współwłasności.
Dlatego zrobiono to metoda służebności, rozdzielając powierzchnie wspólne np. garaże nadziemne na Lanciego 10G, gdzie nie ma żadnych służebności na rzecz współwłaścicieli budynku i garaże podziemne, gdzie je wprowadzono,.
Zarząd przekonał większość rady ,że już tak zaczął robić w zrealizowanych aktach i teraz musi kontynuować.
Służebności uchwalono.
6/Informacja dot drugiego wiceprezesa .
Tu przewodniczący przedstawił ,że od dwóch lat nie trafił się „odpowiedni kandydat” a teraz on chciałby ograniczyć liczbę osób w zarządzie.
Na moja uwagę ,ze obowiązuje nas nadal statut gdzie jest 3 członków zarządu stwierdził ,ze ZPCZ przegłosowało żeby opracować zmiany w tym kierunku.
Pani Dobrodziej z obsługi prawnej na moje pytanie potwierdziła ,że ważniejszy jest statut i ze ten nadal obowiązuje.
Skończyło się niczym , bo Przewodniczący podsumował ,ze jeszcze popracujemy nad tym bez żadnych konkretów.
Moim zdaniem brak 3 członka zarządu, tak samo jak brak przepływu informacji do członków rady, powoduje , że podejmowane są arbitralne decyzje z większym prawdopodobieństwem błędów, a dowiadujemy się o tym dopiero po fakcie i często opłakanych skutkach, co widać wyraźnie np. po obecnej sytuacji.
7/W tym punkcie uchwalono dodatkową hipotekę na nieruchomości Belgradzka 14 bez żadnych warunków zejścia z hipoteki istotnych dla finansujących, którzy domagali się tego oczywistego oświadczenia Inzynierii ,ze zejdzie z hipoteki tym finansującym ,którzy zapłacili wszystko zgodnie z umową.
Dla wyjaśnienia w sprawie tego oświadczenia Inżynierii przy uchwaleniu pierwszej hipoteki na 3 mln netto, finansujący żądali , żeby były jasne warunki zejścia z hipoteki dla tych poszczególnych finansujących, którzy dokonali lub dokonają wpłat zgodnie z umową.
Informacje dla rady ustne były takie, że nie ma z tym problemu, inżynieria się zgodzi na schodzenie z hipoteki dla tych osób które będą miały już te wpłaty.To kwestia tylko dopracowania formy oświadczenia Inżynierii.
Przez trzy miesiące zarządowi „nie udało się” skłonić Inżynierii do podpisania takiego oświadczenia..
Taki warunek powinien być w umowie z Inżynierią, ale zarządu nie specjalnie interesują problemy finansujących, albo brak mu wyobraźni co źle wróży naszej SM.
Na pewno bez problemu dałoby się to uzyskać jeszcze przed założeniem hipoteki, a na pewno przed podpisaniem umowy.
.
Obecnie schemat się powtórzył i uchwalono wpisanie dodatkowych 2 mln, gdzie jedynym warunkiem zejścia Inżynierii z hipoteki jest spłata całości czyli tych 5 mln netto, a 6 mln brutto. Efektem tego będzie to ,że w aktach finansujących będzie ta hipoteka Inzynierii 6,1 mln zł, dopóki nie dostanie ona całości należności czyli dowolnie długo bez względu czy ktoś spłaci swój lokal zgodnie z umową, jeśli inny finansujący tego nie zrobi.
Dodatkowo zarząd „straszył „ ,że jak nie uchwalimy hipoteki w tej formie to:
a/ Inzynieria nie dokończy budowy, co opóźni jej zakończenie.
b/Inzynieria wystąpi o odszkodowanie za zerwanie umowy, bo w umowie ma zagwarantowaną przez zarząd hipotekę na 5 mln zł .
c/Inzynieria spowoduje cofniecie pozwolenia na budowę
Plus jak zwykle zapewnienia ,że nie będzie problemów z tym zejściem dla poszczególnych finansujących.
I jak zwykle jest to wina finansujących, bo jacyś finansujący nie wpłacili 1,5 mln wkładów, jakby wpłacili to inżynieria dałaby takie oświadczenie.
Prezes Stępień jak zwykle „zapomina” ,ze SM „pożyczyła” na budowę już 4 mln zł argumentując ,że finansujący nie płacą czyli 2,5 mln zł ponad rzeczywisty brak wpłat.
Było 6 do 3 za tą hipoteką
Przeciw Kołnierzak ,Sypniewski i Wojtalewicz
Dodatkowo została poruszona jeszcze jedna dziwna i nieprawdopodobna sprawa hipotek zabezpieczających na nieruchomości Belgradzka 14 na rzecz finansujących.
Jeszcze w grudniu po wyroku komornika finansujący wnosili o takie hipoteki na swoja rzecz ,żeby zabezpieczyć ich majątek przed możliwą egzekucja komorniczą, zostało, to całkowicie zignorowane przez zarząd.
A był to czasem dorobek ich życia , a czasem wzięty kredyt, który będą musieli spłacać do końca życia, bez względu czy komornik przejmie ich lokal na Belgradzkiej czy nie.
Na początku stycznia kiedy już widać było , że NADBUD energicznie rozpoczął działania,
Zarząd jak zwykle po czasie zareagował i ustanowił te hipoteki na rzecz 106 finansujących.
Ze względu na ilość aktów, nie dało się tego zrobić jednego dnia i podzielono te hipoteki
Tu pojawił się ten nieprawdopodobny zbieg okoliczności.
Akty podzielono na 3 grupy 50 ,50, 6 i zgłoszono do hipoteki.
Dziwnym trafem komornik wszczął egzekucje po dwóch pierwszych grupach i hipoteki na rzecz 6 ostatnich finansujących nie ustanowiły się , bo egzekucja została wszczęta , a po niej takie akty nie działają.
Pan przewodniczący Jamroz i prezes Stępień mówią że to przypadek. Nawet chciałbym im wierzyć, ale jest jedno ale.
Te 6 osób ze 106, to nie są przypadkowe osoby np. z ostatnimi numerami lokalu czy też na ostatnia literę alfabetu, tylko bardzo precyzyjnie wybrani wszyscy Przedstawiciele z inwestycji Belgradzka, mający delikatnie mówiąc inne zdanie, niż szanowny Pan prezes Stępień.
Prawdopodobieństwo takiego przypadku losowego jest pomijalnie małe.
Pan Przewodniczący oświadczył ,ze prawdopodobieństwo w totolotku też jest małe i ktoś wygrywa.
Pan Przewodniczący może nie jest biegły w matematyce, to się zdarza i nie przynosi nikomu ujmy.
Ale jeśli ktoś jest biegły w matematyce, może to sobie wyliczyć.
W totolotku prawdopodobieństwo wylosowania 6 konkretnych cyfr z 49 wynosi jak 1 do / 6!*(49-6)! /49!=
1 do 13983816
W tym przypadku jest to 6 konkretnych osób ze 106 i prawdopodobieństwo wynosi jak 1 do 6! *(106-6)! /106! = 1 do 1705904746
Czyli jest 122 razy mniejsza szansa niż w totolotku na taki przypadek, wnioski wyciągnijcie sobie Państwo sami.
8/Realizacja zaleceń rady w IV kwartale i podjecie decyzji w sprawie premii regulaminowej dla zarządu.
W sprawie realizacji zaleceń zwróciłem uwagę na punkt 36, gdzie zaleceniem poprzedniej rady było zwrócenie wniosku Przedstawicielom o Zwołanie Walnego Zgromadzenia celem odwołania starej rady i powołania nowej rady w związku z jego wadliwym sporządzeniem.
Zdaniem zarządu i poprzedniej rady Przedstawiciele nie mogą wnosić o zwołanie Walnego Zgromadzenia.
Nie wnikając w skomplikowany problem prawny czy mogą czy tez nie.
/Moim zdaniem po wejściu ustawy o SM w 2007 roku mogą/.
Zarząd formalnie nie zwrócił wniosku ani nie przedstawił opinii prawnej na ten temat, tylko ustne zapewnienie i stwierdzenie, jakoby osoba składająca wniosek zrezygnowała z nadania mu biegu i jakoby jakiś Przedstawiciel czy dwóch, podpisany na wniosku stwierdził ,że został wprowadzony w błąd, co do celu wniosku.
W sprawie premii regulaminowej dla zarządu została ona przyznana w wysokości 10% miesięcznie za 3 ostatnie kwartały.
Mimo fatalnego stanu finansów SM, zgodnie z kodeksem pracy premia regulaminowa należy się, rada może tylko zmienić jej wysokość w granicach 10-30%.
Wynika to z uchwalonego przez poprzednią radę regulaminu i umowy o prace podpisanej przez zarząd.
Pan Przewodniczący jak lew bronił premii dla zarządu , bo regulamin uchwala rada i może go zmienić.
Na moje pytanie czy może być premia regulaminowa od np.. od 0 do 50% obsługa prawna potwierdziła.
Pan Jamroz bardzo wnikliwie zauważył ,ze 0 % równa się nie przyznaniu premii i jest sprzeczne z umową i prawem pracy, co potwierdziła obsługa prawna.
Ja równie wnikliwie zauważyłem ,że dolne widełki nie muszą być od 0zł, a może być to 1 zł i wtedy jest to zgodne z prawem pracy, to również potwierdziła obsługa prawna.
Czekam kiedy Pan Przewodniczący umieści w porządku obrad zmianę regulaminu przyznawania premii dla zarządu. Mam nadzieje ,ze zrobi to jak najszybciej.
Ja naprawdę uważam, ze za prace przynoszącą udokumentowane zyski dla SM może należeć się większa premia niż 30%.
Za straty nigdy. Odpowiedzialny zarząd powinien to zrozumieć.
9/Omówienie zmian w administrowaniu nie zostało omówione ze względu na brak analizy konsekwencji prawnych , finansowych i organizacyjnych takiego działania. Zarząd zobowiązał się do przedstawienia tych materiałów na najbliższą radę. Mam nadzieje ,ze rzeczywiście dotrzyma tych zobowiązań.
Ze względu na późną porę - grubo po północy - nie zrealizowano spraw różnych.
Udało mi się tylko jeszcze skłonić obsługę prawną SM do przedstawienia swojej oceny zapadłego niedawno wyroku w sprawie uchylenia 5 uchwał ZPCz z 2001 roku,
Z opinii tej wynika ,że wyrok ten nie ma znaczenia dla SM i jest tylko właściwie wygraną moralną.
Uzasadnienia Pani Dobrodziej z obsługi prawnej nie do końca mnie przekonały.
Chociażby prosta sprawa dlaczego SM odwoływała się od wyroku w pierwszej instancji, jeżeli to tylko taki wyrok symboliczny, to po co tracić dodatkowo pieniądze spółdzielców.
Następne posiedzenie rady 28.09.
czwartek, 26 sierpnia 2010
Posiedzenie rady w dniu 25 sierpnia 2010 roku
W środę 25.08.10 o godz 19:30 odbyło się kolejne, a właściwie druga część
poprzedniego posiedzenia rady.
W porządku obrad były
a/sprawy różne
b/omówienie zasad postępowania Członków Rady Nadzorczej /poprzednio miały być zasady pracy rady/
W obradach początkowo brało udział 8 osób bez Pana Karpińskiego, który się spóźnił.
Zgodnie z regulaminem uczestniczyli w nim też Ci Przedstawiciele, którzy są bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Początkowo Przewodniczący Jamroz usiłował przegłosować, żeby Przedstawiciele nie byli obecni na sprawach różnych pod pretekstem ochrony danych wrażliwych z pism skierowanych do rady.
Nie zgodził się na wyszukanie pism z takimi danymi na koniec spraw, tylko stwierdził ,ze to zbyt skomplikowana praca i usiłował przegłosować opuszczenie sali przez Przedstawicieli.
Z powodu braku Pana Karpińskiego wszystkie głosowania były 4 do 4.
W końcu ustalono ,ze najpierw zarząd wypowie się o sposobie załatwienia sprawy zbyt głośnych wentylatorów w sklepie Biedronka.
Potem Pan Jamroz zarządził przerwę, bo nie mógł sobie "przypomnieć" jak głosowano za wyproszeniem Przedstawicieli.
Zarządził 10 minut przerwy i wtedy "dziwnym " trafem dotarł ostatni członek rady i przegłosowano ,że przy odczytywaniu pism do rady Przedstawiciele nie mogą być.
Jeszcze przed wyjściem Przedstawicieli Pan Klitenik zgłosił, odczytał i złożył do protokołu z posiedzenia rady bardzo ciekawe i bulwersujące oświadczenie.
Po zatwierdzeniu tego protokołu postaram się zamieścić to oświadczenie w całości.
W oświadczeniu tym odniósł się do pisma przesłanego do sądu karnego i podpisanego przez 3 osoby z obecnego prezydium - poza wiedzą Rady na papierze firmowym spółdzielni, z nagłówkiem Rada Nadzorcza ale bez sygnatury wyjścia z SM na tym piśmie.
Pismo dotyczyło wyroków z dnia 6.07.2010 dla A. Stępnia i E.Bartman członków Zarządu SM Przy Metrze ukaranymi grzywnami za opóźnienie w rozliczeniu inwestycji przy Lanciego 10 G.
W oświadczeniu p. Klitenik zarzucił Prezydium Rady :
1/Ukrywanie przed resztą rady w/w wyroku
2/Uzurpowanie przez prezydium prawa do reprezentowania całej Rady bez jej zgody i poza jej wiedzą.
3/Próbę usprawiedliwienia i wybronienia Zarządu przy pomocy mocno naciąganych argumentów.
/np. oczekiwanie na zakończenie innej sprawy sądowej związanej z tą inwestycją o odszkodowanie - kilkaset tysięcy zł, jakby kwoty tej nie można było warunkowo wliczyć do kosztów inwestycji i rozliczyć po rozstrzygającym wyroku/.
Takie rozumowanie może doprowadzić do wniosku ,ze jak sprawa o odszkodowanie trwałaby 10 lat, to rozliczenie też byłoby za 10 lat.
4/Osobiście zaś p.Klitenik zarzucił v-ce przewodniczącemu Rady Andrzejowi Karpińskiemu bardzo dziwną, zastanawiającą i nagłą zmianę w postrzeganiu rzeczywistości w sprawach dotyczących inwestycji Lanciego 10G.
Po przeczytaniu oświadczenia zamiast skupić się na na zarzutach, Przewodniczący RN Jamroz "zaatakował" p. Klitenika za to ,że ten ośmielił się skopiować "super tajne" pismo prezydium rady do sądu i postraszył go możliwością poniesienia bliżej nieokreślonych konsekwencji za ten "niecny czyn".
W sprawie meritum obiecał odpowiedź pisemną w późniejszym bliżej nieokreślonym terminie .
Po wyjściu Przedstawicieli Przewodniczący Rady omawiał sprawy z pism skierowanych do rady i do wiadomości rady.
Pism tych było około 80. Najstarsze z marca 2010r
Z tego znaczna część pozostała nie załatwiona bez odpowiedzi, z adnotacją żeby zarząd na nie odpowiedział do 15.09.2010 roku.
Mam nadzieje, że to w końcu nastąpi, oczywiście jeśli nasz "wspaniały" zarząd znajdzie choć chwilę wolnego czasu i chęci, żeby na nie odpowiedzieć.
Szczególnie ,ze na najbliższej radzie, jak zaznaczył Pan Przewodniczący Jamroz, ma być omawiana sprawa premii dla zarządu za ostatnie pół roku.
Ze względu na późną porę - po północy - odłożono dyskusje i jakieś ustalenia w sprawie pracy rady czy też jak to obecnie brzmi jej członków na najbliższe posiedzenie przewidziane na 14 września, jako pierwszy punkt obrad.
poprzedniego posiedzenia rady.
W porządku obrad były
a/sprawy różne
b/omówienie zasad postępowania Członków Rady Nadzorczej /poprzednio miały być zasady pracy rady/
W obradach początkowo brało udział 8 osób bez Pana Karpińskiego, który się spóźnił.
Zgodnie z regulaminem uczestniczyli w nim też Ci Przedstawiciele, którzy są bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Początkowo Przewodniczący Jamroz usiłował przegłosować, żeby Przedstawiciele nie byli obecni na sprawach różnych pod pretekstem ochrony danych wrażliwych z pism skierowanych do rady.
Nie zgodził się na wyszukanie pism z takimi danymi na koniec spraw, tylko stwierdził ,ze to zbyt skomplikowana praca i usiłował przegłosować opuszczenie sali przez Przedstawicieli.
Z powodu braku Pana Karpińskiego wszystkie głosowania były 4 do 4.
W końcu ustalono ,ze najpierw zarząd wypowie się o sposobie załatwienia sprawy zbyt głośnych wentylatorów w sklepie Biedronka.
Potem Pan Jamroz zarządził przerwę, bo nie mógł sobie "przypomnieć" jak głosowano za wyproszeniem Przedstawicieli.
Zarządził 10 minut przerwy i wtedy "dziwnym " trafem dotarł ostatni członek rady i przegłosowano ,że przy odczytywaniu pism do rady Przedstawiciele nie mogą być.
Jeszcze przed wyjściem Przedstawicieli Pan Klitenik zgłosił, odczytał i złożył do protokołu z posiedzenia rady bardzo ciekawe i bulwersujące oświadczenie.
Po zatwierdzeniu tego protokołu postaram się zamieścić to oświadczenie w całości.
W oświadczeniu tym odniósł się do pisma przesłanego do sądu karnego i podpisanego przez 3 osoby z obecnego prezydium - poza wiedzą Rady na papierze firmowym spółdzielni, z nagłówkiem Rada Nadzorcza ale bez sygnatury wyjścia z SM na tym piśmie.
Pismo dotyczyło wyroków z dnia 6.07.2010 dla A. Stępnia i E.Bartman członków Zarządu SM Przy Metrze ukaranymi grzywnami za opóźnienie w rozliczeniu inwestycji przy Lanciego 10 G.
W oświadczeniu p. Klitenik zarzucił Prezydium Rady :
1/Ukrywanie przed resztą rady w/w wyroku
2/Uzurpowanie przez prezydium prawa do reprezentowania całej Rady bez jej zgody i poza jej wiedzą.
3/Próbę usprawiedliwienia i wybronienia Zarządu przy pomocy mocno naciąganych argumentów.
/np. oczekiwanie na zakończenie innej sprawy sądowej związanej z tą inwestycją o odszkodowanie - kilkaset tysięcy zł, jakby kwoty tej nie można było warunkowo wliczyć do kosztów inwestycji i rozliczyć po rozstrzygającym wyroku/.
Takie rozumowanie może doprowadzić do wniosku ,ze jak sprawa o odszkodowanie trwałaby 10 lat, to rozliczenie też byłoby za 10 lat.
4/Osobiście zaś p.Klitenik zarzucił v-ce przewodniczącemu Rady Andrzejowi Karpińskiemu bardzo dziwną, zastanawiającą i nagłą zmianę w postrzeganiu rzeczywistości w sprawach dotyczących inwestycji Lanciego 10G.
Po przeczytaniu oświadczenia zamiast skupić się na na zarzutach, Przewodniczący RN Jamroz "zaatakował" p. Klitenika za to ,że ten ośmielił się skopiować "super tajne" pismo prezydium rady do sądu i postraszył go możliwością poniesienia bliżej nieokreślonych konsekwencji za ten "niecny czyn".
W sprawie meritum obiecał odpowiedź pisemną w późniejszym bliżej nieokreślonym terminie .
Po wyjściu Przedstawicieli Przewodniczący Rady omawiał sprawy z pism skierowanych do rady i do wiadomości rady.
Pism tych było około 80. Najstarsze z marca 2010r
Z tego znaczna część pozostała nie załatwiona bez odpowiedzi, z adnotacją żeby zarząd na nie odpowiedział do 15.09.2010 roku.
Mam nadzieje, że to w końcu nastąpi, oczywiście jeśli nasz "wspaniały" zarząd znajdzie choć chwilę wolnego czasu i chęci, żeby na nie odpowiedzieć.
Szczególnie ,ze na najbliższej radzie, jak zaznaczył Pan Przewodniczący Jamroz, ma być omawiana sprawa premii dla zarządu za ostatnie pół roku.
Ze względu na późną porę - po północy - odłożono dyskusje i jakieś ustalenia w sprawie pracy rady czy też jak to obecnie brzmi jej członków na najbliższe posiedzenie przewidziane na 14 września, jako pierwszy punkt obrad.
piątek, 6 sierpnia 2010
Posiedzenie rady w dniu 4 sierpnia 2010 roku
Na posiedzeniu rady w porządku obrad były następujące sprawy:
1/Zatwierdzenie protokółu z poprzedniej rady.
2/Omówienie rozliczenia inwestycji Lanciego 10 G
3/Omówienie zasad postępowania członków rady Nadzorczej - nazwa tego punktu dziwnym trafem została zmieniona przez Pana Przewodniczącego Jamroza, miała to być kontynuacja nie omówionych poprzednio "zasad pracy rady nadzorczej".
4/Rozpatrzenie wniosku Zarządu o zgodę na zaciągniecie kredytu w celu sfinansowania części bieżących zobowiązań Spółdzielni - wynikłych z egzekucji komorniczej
5/Sprawy różne
W posiedzeniu brali udział wszyscy członkowie rady: Bańkowski, Golatowski
Jamroz, Karpiński, Klitenik, Kołnierzak, Skubiszewski, Sypniewski, Wojtalewicz.
A także zgodnie z regulaminem uczestniczyli Ci Przedstawiciele, którzy są trochę bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Wszystkie protokoły z posiedzeń rady powinny być zamieszczane w internecie zgodnie z Ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych z 2007 r.
W naszej spółdzielni, jak na razie, pod różnymi pretekstami nie realizuje się tych zapisów ustawy.
Ten blog w jakiś sposób ma umożliwić realizacje tej ustawy, niestety nie mam na tyle czasu, żeby realizować ją całkowicie.
Protokoły z posiedzeń powinny być umieszczane w internecie oczywiście bez danych wrażliwych (m. in. o stanie zdrowia, nałogach, niekaralności, przynależności wyznaniowej lub partyjnej) oraz osobowych (m. in. adres, PESEL, czy data urodzenia).
Niektóre dane osobowe członków SM zgodnie z prawem spółdzielczym/art 30/ oraz statutem naszej spółdzielni /rozdz III punk 9 i 10/ dostępne są dla innych członków spółdzielni.
Jest to możliwe poprzez przejrzenie zapisów w rejestrze członkowskim SM, dostępnym do wglądu dla każdego członka SM, w dziale członkowskim.
Dane wrażliwe są niedostępne dla innych osób.
Dane wrażliwe i osobowe mogą być publikowane tylko za zgodą tych osób, których dotyczą.
Przebieg Rady
1/Na zgłoszony wniosek, przeniesiono na koniec posiedzenia rady pkt dotyczący pracy rady, natomiast nie przywrócono mu pierwotnej treści, bo 5 członków było przeciw.???
Do protokołu podano,że zarząd nie wypełnia poleceń rady w kwestii przedstawienia jak wyglądały i jak wyglądają od strony skuteczności oraz finansowej działania prawników zatrudnionych przez zarząd.
To było zgłoszone do zarządu na poprzednim posiedzeniu rady.
Został zgłoszony wniosek, żeby temu posiedzeniu rady nie przewodniczył przewodniczący RN Jamroz, ponieważ on i jego rodzina kupili na Lanciego 10G - 3 mieszkania, a na dodatek starał się on o zakup kilkunastu miejsc postojowych na poziomie nadziemnym, które mają być przekształcone na lokale.
Wniosek nie przeszedł 5:4.
Ze względu na zbyt lakoniczne zapisy w protokole o tym , co działo się na poprzedniej radzie, zgłoszono aby członkowie uzupełnili te zapisy i po potwierdzeniu ich na nagraniu, będą one dodane do protokołu i zatwierdzone na następnym posiedzeniu rady.
2/Przed głosowaniem nad zatwierdzeniem projektu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G zadawano pytania zaproszonej przez radę osobie - specjalisty od inwestycji.
Zarząd poinformował, że zamówił sam ekspertyzę za 10 tys zł w wybranej przez siebie firmie, dotyczącą prawidłowości przedstawionego przez siebie rozliczenia.
Na pytanie dlaczego zarząd bez porozumienia z radą zamawia ekspertyzę na temat swojej pracy, jeśli jest przekonany o prawidłowości rozliczenia, /zawsze eksperta wyznacza strona, która ma wątpliwości i ona powinna decydować, kto będzie ekspertem/, otrzymaliśmy odpowiedź z której wynikało, że to właściwie dla uspokojenia członków rady.
Na pytanie kto za nią zapłaci, padła odpowiedź trochę już niejednoznaczna.
Najpierw, że to finansujący Lanciego 10 G.
Na uwagę czy jest to w rozliczeniu tej inwestycji przedstawionym do zatwierdzenia Padła odpowiedź, że nie.
Na druga uwagę, że wtedy rozliczenie powinno się zmienić, padła odpowiedź ,ze to nie zmienia tego rozliczenia. Wniosek - nie bardzo wiadomo, kto zapłaci za tą "ekspertyzę" dla zarządu, na dodatek przedstawioną 2 dni przed posiedzeniem rady, co jest zupełnie nie zgodne z zasadą ,ze rada musi zapoznać się z dokumentami na 5 dni przed posiedzeniem.
Przed głosowaniem odczytałem oświadczenie do protokołu zawierające wszystkie wątpliwości i uwagi jakie 3 członków rady zauważyło w przedstawionym projekcie rozliczenia.
Tekst tego oświadczenia podałem w poprzednim poście.
Mimo istotnych wniosków wypływających z tego oświadczenia
a/żeby powołać komisje do stwierdzenia jakie prace wykonano nad lokalem nr 17
b/ poczekać do protokółu i wniosków z zakończonej już lustracji dotyczącej także tej inwestycji.
c/powołać eksperta z NOT do stwierdzenia czy koszt dodatkowych prac wynikających ze zmiany pierwotnego przeznaczenia nadziemnych poziomów garażowych na lokale, nie obciążał finansujących mieszkania.
Wszystkie te wnioski zostały odrzucone głosami 5 do 4.
Za wyjaśnieniem wątpliwości przed zatwierdzeniem rozliczenia byli wnioskodawcy: Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz oraz Klitenik / nie był wnioskodawcą/,
co zostało zgłoszone do protokółu.
Tylko wniosek, żeby zarząd odpowiedział na te uwagi i wątpliwości, ale bez podania terminu tej odpowiedzi, przeszedł 8 osób za, jedna się wstrzymała.
Czekamy na odpowiedź.
Rada w głosowaniu nad przyjęciem tego rozliczenia przyjęła go glosami 5 za:4 przeciw.
Przeciw Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz, Klitenik
Co zostało zaprotokółowane.
3/W tym punkcie omówiono i przegłosowano wniosek zarządu o zaciągnięcie kredytu 3 mln zł z prowizją 0,6 % miesięcznie oprocentowanego na 4 % rocznie.
To przy pełnym wykorzystaniu kredytu daje 11,2% rocznie.
Uwagi żeby wykorzystać przyznany kredyt na zaległości dla konkretnych firm nie zostały zaakceptowane, jedynie dodano, że zarząd ma co kwartał przedstawiać sposób wykorzystania kredytu - mam nadzieje, że szczegółowy.
Maksymalny czas spłaty kredytu koniec 2011, przesunięto na koniec 2013 roku
Ze względu na godzinę 1 w nocy przerwano posiedzenie.
Propozycja nowych członków rady, żeby dokończyć jak najszybciej w ciągu paru dni, nie spotkała się z akceptacją i posiedzenie będzie kontynuowane dopiero 25 sierpnia.
1/Zatwierdzenie protokółu z poprzedniej rady.
2/Omówienie rozliczenia inwestycji Lanciego 10 G
3/Omówienie zasad postępowania członków rady Nadzorczej - nazwa tego punktu dziwnym trafem została zmieniona przez Pana Przewodniczącego Jamroza, miała to być kontynuacja nie omówionych poprzednio "zasad pracy rady nadzorczej".
4/Rozpatrzenie wniosku Zarządu o zgodę na zaciągniecie kredytu w celu sfinansowania części bieżących zobowiązań Spółdzielni - wynikłych z egzekucji komorniczej
5/Sprawy różne
W posiedzeniu brali udział wszyscy członkowie rady: Bańkowski, Golatowski
Jamroz, Karpiński, Klitenik, Kołnierzak, Skubiszewski, Sypniewski, Wojtalewicz.
A także zgodnie z regulaminem uczestniczyli Ci Przedstawiciele, którzy są trochę bardziej zainteresowani tym, co się dzieje w naszej spółdzielni.
Wszystkie protokoły z posiedzeń rady powinny być zamieszczane w internecie zgodnie z Ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych z 2007 r.
W naszej spółdzielni, jak na razie, pod różnymi pretekstami nie realizuje się tych zapisów ustawy.
Ten blog w jakiś sposób ma umożliwić realizacje tej ustawy, niestety nie mam na tyle czasu, żeby realizować ją całkowicie.
Protokoły z posiedzeń powinny być umieszczane w internecie oczywiście bez danych wrażliwych (m. in. o stanie zdrowia, nałogach, niekaralności, przynależności wyznaniowej lub partyjnej) oraz osobowych (m. in. adres, PESEL, czy data urodzenia).
Niektóre dane osobowe członków SM zgodnie z prawem spółdzielczym/art 30/ oraz statutem naszej spółdzielni /rozdz III punk 9 i 10/ dostępne są dla innych członków spółdzielni.
Jest to możliwe poprzez przejrzenie zapisów w rejestrze członkowskim SM, dostępnym do wglądu dla każdego członka SM, w dziale członkowskim.
Dane wrażliwe są niedostępne dla innych osób.
Dane wrażliwe i osobowe mogą być publikowane tylko za zgodą tych osób, których dotyczą.
Przebieg Rady
1/Na zgłoszony wniosek, przeniesiono na koniec posiedzenia rady pkt dotyczący pracy rady, natomiast nie przywrócono mu pierwotnej treści, bo 5 członków było przeciw.???
Do protokołu podano,że zarząd nie wypełnia poleceń rady w kwestii przedstawienia jak wyglądały i jak wyglądają od strony skuteczności oraz finansowej działania prawników zatrudnionych przez zarząd.
To było zgłoszone do zarządu na poprzednim posiedzeniu rady.
Został zgłoszony wniosek, żeby temu posiedzeniu rady nie przewodniczył przewodniczący RN Jamroz, ponieważ on i jego rodzina kupili na Lanciego 10G - 3 mieszkania, a na dodatek starał się on o zakup kilkunastu miejsc postojowych na poziomie nadziemnym, które mają być przekształcone na lokale.
Wniosek nie przeszedł 5:4.
Ze względu na zbyt lakoniczne zapisy w protokole o tym , co działo się na poprzedniej radzie, zgłoszono aby członkowie uzupełnili te zapisy i po potwierdzeniu ich na nagraniu, będą one dodane do protokołu i zatwierdzone na następnym posiedzeniu rady.
2/Przed głosowaniem nad zatwierdzeniem projektu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G zadawano pytania zaproszonej przez radę osobie - specjalisty od inwestycji.
Zarząd poinformował, że zamówił sam ekspertyzę za 10 tys zł w wybranej przez siebie firmie, dotyczącą prawidłowości przedstawionego przez siebie rozliczenia.
Na pytanie dlaczego zarząd bez porozumienia z radą zamawia ekspertyzę na temat swojej pracy, jeśli jest przekonany o prawidłowości rozliczenia, /zawsze eksperta wyznacza strona, która ma wątpliwości i ona powinna decydować, kto będzie ekspertem/, otrzymaliśmy odpowiedź z której wynikało, że to właściwie dla uspokojenia członków rady.
Na pytanie kto za nią zapłaci, padła odpowiedź trochę już niejednoznaczna.
Najpierw, że to finansujący Lanciego 10 G.
Na uwagę czy jest to w rozliczeniu tej inwestycji przedstawionym do zatwierdzenia Padła odpowiedź, że nie.
Na druga uwagę, że wtedy rozliczenie powinno się zmienić, padła odpowiedź ,ze to nie zmienia tego rozliczenia. Wniosek - nie bardzo wiadomo, kto zapłaci za tą "ekspertyzę" dla zarządu, na dodatek przedstawioną 2 dni przed posiedzeniem rady, co jest zupełnie nie zgodne z zasadą ,ze rada musi zapoznać się z dokumentami na 5 dni przed posiedzeniem.
Przed głosowaniem odczytałem oświadczenie do protokołu zawierające wszystkie wątpliwości i uwagi jakie 3 członków rady zauważyło w przedstawionym projekcie rozliczenia.
Tekst tego oświadczenia podałem w poprzednim poście.
Mimo istotnych wniosków wypływających z tego oświadczenia
a/żeby powołać komisje do stwierdzenia jakie prace wykonano nad lokalem nr 17
b/ poczekać do protokółu i wniosków z zakończonej już lustracji dotyczącej także tej inwestycji.
c/powołać eksperta z NOT do stwierdzenia czy koszt dodatkowych prac wynikających ze zmiany pierwotnego przeznaczenia nadziemnych poziomów garażowych na lokale, nie obciążał finansujących mieszkania.
Wszystkie te wnioski zostały odrzucone głosami 5 do 4.
Za wyjaśnieniem wątpliwości przed zatwierdzeniem rozliczenia byli wnioskodawcy: Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz oraz Klitenik / nie był wnioskodawcą/,
co zostało zgłoszone do protokółu.
Tylko wniosek, żeby zarząd odpowiedział na te uwagi i wątpliwości, ale bez podania terminu tej odpowiedzi, przeszedł 8 osób za, jedna się wstrzymała.
Czekamy na odpowiedź.
Rada w głosowaniu nad przyjęciem tego rozliczenia przyjęła go glosami 5 za:4 przeciw.
Przeciw Kołnierzak, Sypniewski, Wojtalewicz, Klitenik
Co zostało zaprotokółowane.
3/W tym punkcie omówiono i przegłosowano wniosek zarządu o zaciągnięcie kredytu 3 mln zł z prowizją 0,6 % miesięcznie oprocentowanego na 4 % rocznie.
To przy pełnym wykorzystaniu kredytu daje 11,2% rocznie.
Uwagi żeby wykorzystać przyznany kredyt na zaległości dla konkretnych firm nie zostały zaakceptowane, jedynie dodano, że zarząd ma co kwartał przedstawiać sposób wykorzystania kredytu - mam nadzieje, że szczegółowy.
Maksymalny czas spłaty kredytu koniec 2011, przesunięto na koniec 2013 roku
Ze względu na godzinę 1 w nocy przerwano posiedzenie.
Propozycja nowych członków rady, żeby dokończyć jak najszybciej w ciągu paru dni, nie spotkała się z akceptacją i posiedzenie będzie kontynuowane dopiero 25 sierpnia.
Oświadczenie złozone do protokółu przed głosowaniem zatwierdzenia projektu rozliczenia Lanciego 10G
Warszawa. 4 sierpnia 2010r
Lucyna Kołnierzak
Tomasz Sypniewski
Marek Wojtalewicz .
Członkowie Rady Nadzorczej
SM.” Przy Metrze”
Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady nadzorczej w dniu 4.8.2010 r
Jako odpowiedzialni członkowie Rady Nadzorczej chcielibyśmy przekazać do protokołu
przed podjęciem decyzji o akceptacji tego rozliczenia przez Radę Nadzorczą.
UWAGI I WĄTPLIWOŚCI DOTYCZĄCE ROZLICZENIA KOSZTÓW INWESTYCJI BUDYNKU LANCIEGO 10G W WARSZAWIE.
Opracowano je w oparciu o następujące materiały i informacje.
1. Projekt rozliczenia kosztów inwestycji datowany czerwiec 2010r – przedłożony w dniu 2.07.2010r - Radzie Nadzorczej do akceptacji.
2. Regulamin w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji – budynek mieszkalno- garażowy ul. Lanciego 10g w Warszawie.
3. Statut SM „Przy Metrze.
4. Protokoły z lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za rok 2007 i 2008,
5. Udostępniona tylko do wglądu : Umowa Nr 180/2006 z dnia 15.11.2006r z inwestorem powierniczym PBO i RI „Inżynieria” wraz z różnymi dokumentami.
6. projekt aktu notarialnego z dn. 13.I.2010 r – przekazany finansującym budynek.
7. Prawo Spółdzielcze
Dane zawarte w przedłożonym do akceptacji projekcie rozliczenia inwestycji, - naszym zdaniem wymagają szeregu wyjaśnień, celem właściwego zrozumienia specyfiki tej inwestycji , tym bardziej że nie dotrzymane zostały zarówno przez Inwestora Powierniczego jak i Zarząd Spółdzielni standardy wynikające z zawartych umów o budowę lokali a w szczególności dotrzymania
1. terminu realizacji inwestycji – 19 miesięcy od daty wprowadzenia
2. w dokonaniu rozliczenia inwestycji - ZWŁOKA wynosząca ponad ROK
3. w dokonaniu przywłaszczeń lokali - ZWŁOKA wynosząca również około ROKU
Sytuacje te jak i skutki niekorzystnego rozstrzygnięcia dla spółdzielni procesu sądowego z powództwa „ Nadbud „ w XII/2009r oraz
przedłożenie finansującym na przełomie XII/2009r – stycznia 2010r projektów aktów notarialnych, jednostronnie zmieniających postanowienia wiążących strony umów o budowę lokalu – wywołało duże i uzasadnione niezadowolenie wśród finansujących wyrażające się zapowiedzią kolejnych procesów sądowych. Dużo skuteczniejszych w obecnym stanie prawnym , gdy jest możliwy już pozew zbiorowy.
Informacji dotyczących inwestycji w tym kosztów – nie sposób zweryfikować ponieważ nie dołączono do projektu rozliczenia wielu dokumentów - znajdują się one w biurze Zarządu tylko do wglądu w asyście pracowników w krótkich przedziałach czasowych. Umowa z aneksami + harmonogram rzeczowo finansowy powinny być załączone do projektu rozliczenia, co sugerujemy w przyszłości.
Obszerność materiałów nie pozwala na analityczne i syntetyczne sprawdzenie dokumentów w sytuacji – tej „pozornej” dostępności.
W związku z powyższym prosimy o rzeczowe wyjaśnienia na piśmie w następujących kwestiach :
W ramach p.1 rozliczenia – CHARAKTERYSTYKA INWESTYCI - prosimy o wyjaśnienie i podanie okoliczności mogących mieć wpływ na koszty rozliczenia poszczególnych składników rzeczowych inwestycji.
A / Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształceniu poziomów garażu:
• „0” - na lokal użytkowy /parter budynku/
• „+1.5, +3,+4,5 „ - na lokale mieszkalne lub użytkowe.
Budowa budynku Lanciego 10G – wymuszona została koniecznością bilansu miejsc postojowych dla Osiedla „Migdałowa III” i zakończenie budynku Lanciego 10G powinno zakończyć proces inwestycyjny – a nie rozciągać go jeszcze w czasie.
Likwidacja miejsc postojowych w garażu budynku /w związku z przekształceniami powierzchni/ – rodzi obowiązek odtworzenia ich w innym miejscu i dodatkowo nakłada obowiązek budowy następnych miejsc postojowych dla przekształcanych powierzchni.
W związku z powyższym w jaki sposób Zarząd Spółdzielni ma zamiar
A/ - rozwiązać ten problem i kto w związku z tym poniesie koszty budowy tych miejsc postojowych i gruntu przeznaczonego pod ich budowę?
B/ - Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształcenia przestrzeni stropodachu nad 1-sza klatką schodową na powierzchnię mieszkalną, jakie wykonano roboty w tej przestrzeni.
W związku z krążącymi wśród finansujących budynek różnymi informacjami o zakresie wykonanych tam prac dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości – WNIOSKUJEMY - o powołanie z udziałem członków Rady Nadzorczej – komisji ,która przeprowadzi wizję lokalną „przestrzeni „ stropodachu” i dokona w ten sposób merytorycznej oceny kalkulacji stanowiącej - p. 8.1 - rozliczenia inwestycji./ str.22/
WNIOSKUJEMY – również uzupełnienie o” proponowane zmiany” charakterystyki inwestycji.
W okolicznościach ponad ROCZNEJ ZWŁOKI w rozliczeniu i jednostronnej zmianie przez spółdzielnię programu inwestycji – zasada równości wszystkich stron do tego po prostu zobowiązuje.
C/ W ramach zestawienia danych do budynku proszę o wyjaśnienie:,
- na podstawie jakich danych przyjęto w aktach notarialnych i projektach aktów przekazanych finansującym, powierzchnię użytkową budynku 5.574,40 m2 natomiast w rozliczeniu widnieją następujące powierzchnie
Na stronie 2 rozliczenia 5.553,35 m2
Na stronie 3 rozliczenia 5550,36 m2.
Różnica wynosi 24,04 m2. skąd się wzięła.
D/ Kto pokryje koszty związane z korektą aktów notarialnych, powinien pokryć inwestor powierniczy – zobowiązany umową do geodezyjnej inwentaryzacji budynku w ramach umowy, a spółdzielnia w rozliczeniu ma na to zagwarantować koszty, czy tak jest faktycznie.
E/ Jaka jest faktyczna powierzchnia całkowita budynku?
7.443,50 m2 – strona 2 rozliczenia
7.424,73 m2 – strona 3 i 21 rozliczenia , czy też
7540,73 m2 – strona 21 i 22 rozliczenia – uwagi p.2.
Różnica wynosi co najmniej -116 m2.
Dlaczego, powierzchnia 116 m2 - poddasza, pominięta została przy inwentaryzacji geodezyjnej budynku i nie dodano jej do powierzchni użytkowych mieszkań lub powierzchni usług własnych, tym bardziej że jak stwierdzono na str.21 cytat „ podczas realizacji budynku wykonano prace związane z częściowym przystosowaniem poddasza nad lokalem nr 17 do adaptacji na powierzchnię mieszkalną.” Do kalkulacji kosztów p. 8.1 rozliczenia str. 22, przyjęto powierzchnię skorygowaną .... to jest 7540,73 m2.
F/ jaka jest rzeczywista powierzchnia balkonów?
979,60 m2 strona 2 czy tez
984,87 m2 strona 3 rozliczenia
po dodaniu pominiętego pomiarami balkonu w lok nr 17! Powierzchnia winna wynosić
984, 75 m2 !!!
Różnica wynosi – o,12 m2, skąd się wzięła ta różnica?
WNIOSEK – biorąc pod uwagę fakt przyjęcia do rozliczenia inwestycji- KOREKTY INWENTARYZACJI powierzchni sporządzonej w CZERWCU 2010r – to korekta ta obejmować powinna wszystkie efekty rzeczowe, a więc także poddasze nad lok nr 17 .
STAN FORMALNO – PRAWNY
1 . -Wyjaśnienia wymaga FAKTYCZNA KWOTA UMOWNA – robót budowlanych., przewidzianych do wykonania przez Inwestora powierniczego w ramach umowy nr 180/2006 z dnia 15.XI.2006r.
Na stronie 5 rozliczenia podano wstępny planowany koszt inwestycji w kwocie 13.550.000 zł.
NATOMIAST
Na podstawie informacji wynikających z protokółu lustracji za 2007r – przeprowadzonej przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych – pismo z dnia 13.03.2007r l.dz. 135/2008r - wynika cytat „ koszty poniesione przed podpisaniem umowy z inwestorem powierniczym poniesione przez spółdzielnię , związane z przygotowaniem inwestycji przy ul. Lanciego 10G włączono do wynagrodzenia inwestora powierniczego...........Koszty te oszacowano na kwotę 2.000.000 zł netto, inwestor powierniczy miał zwrócić spółdzielni.....
Itd … oraz stwierdzenie, że
Harmonogram rzeczowo- finansowy realizacji inwestycji stanowiący załącznik do umowy - w wartościach robót budowlanych zawiera rzeczywiste wartości robót i DODANE PROPORCJONALNIE PODZIELONE KOSZTY SPÓŁDZIELNI ......
TAK WIĘC KOSZTY BEZPOŚREDNIE I POŚREDNIE INWESTYCJI UJĘTE SĄ RAZEM.’’ – koniec cytatu.
Z ustaleń protokółu -wynika więc , że wartość kosztów bezpośrednich inwestycji wynosić powinna 11.550.000 zł netto./13.550.000 – 2.000.000 = 11.550.000 zł/
Zupełnie nie rozumiemy jakiemu celowi służyć miała taka konstrukcja umowy.
Wnosimy o uzupełnienie projektu rozliczenia o :
A/ - kalkulację kosztów spółdzielni poniesionych przez spółdzielnię przed rozpoczęciem inwestycji i przewidzianych do poniesienia – razem 2.000.000 zł –/włączonych w wynagrodzenie umowne inwestora powierniczego./
B/- materiałów przetargowych dotyczących inwestycji Lanciego – w tym protokółów z posiedzeń komisji celem ustalenia faktycznej wartości robót .
C/ - wykazu obejmującego faktyczny spływ kwoty 2.000.000 zł od inwestora powierniczego do spółdzielni.
D/ - Protokółów z posiedzeń Zarządu – uzasadniających przesunięcia na dłuższy okres /Aneksem Nr 1 p.3 i Aneksem Nr 3 p. 1/ - terminów zwrotów nakładów i kosztów spółdzielni przez inwestora powierniczego.
2. – Wyjaśnienia wymaga sprawa odsetek za nieterminowe wpłaty.
W oparciu o Aneks nr 3 p.2 str 6 projektu odsetki od nieterminowych wpłat wkładów budowlanych należne w pierwszej wersji Inwestorowi Powierniczemu przyznano zamawiającemu czyli Spółdzielni. Skoro miał je dostawać Inwestor Powierniczy zgodnie z regulaminem rozliczenia inwestycji - $ 15 p 6, - nie zostały objęte projektem rozliczenia i nie zmniejszają kosztów inwestycji.
Po zmianie umowy tym aneksem prawdopodobnie z jakiś przyczyn nie wywiązywania się Inwestora Powierniczego z finansowania, zupełnie nie wiadomo w jaki sposób zostały teraz zaksięgowane i co się z nimi stało.
Postanowienia & 20 p.3 – regulaminu rozliczenia inwestycji - nie zostały dostosowane do stanu formalno – prawnego wynikającego z aneksowanej Umowy z Inwestorem Powierniczym.
Zauważamy także ,ze Inwestor powierniczy powinien tak jak wszyscy finansujący płacić odsetki od opóźnienia w płatnościach swoich należności.
Prosimy o wyjaśnienia czy to robił.?
3.- Wyjaśnienia wymaga treść Aneksu Nr 7A dotycząca WARTOŚCI UMOWNEJ i robót dodatkowych na kwotę 789.050.38 zł – mianowicie.
.
Zgodnie z Aneksami od nr 1 do Nr 4 – wynagrodzenie umowne wynosiło 14.029.533,43 zł netto str.6 rozliczenia
Aneksy Nr 5 , 6, 7, - w ustalenia wynagrodzenia umownego nie ingerują.
W związku z tym po uwzględnieniu wartości tych robót dodatkowych wynikających z Aneksu Nr 7A - wartość umowna wynosić powinna 14.818.583,81 zł netto, a po uwzględnieniu
obniżenia wynagrodzenia o kwotę 62.169,63 zł - .WYNAGRODZENIE UMOWNE –WYNOSIĆ POWINNO 14.756.414,18 zł netto.
NATOMIAST
Na stronie 8 – Projektu rozliczenia kosztów inwestycji PODANA JEST KWOTA UMOWNA 13.967.363,80 zł netto., w zestawieniu załącznika nr 10 kwota umowna wynosi
14.785.031,72 zł netto
Wniosek – zupełny bałagan.
ETAPIZACJA ROZLICZENIA KOSZTÓW BUDOWY.
1. Koszty robót objęte umową z inwestorem powierniczym – wynoszą w/ g załącznika nr 10 - do rozliczenia inwestycji kwotę 14.785.031,72 zł netto
2. Zestawienie w tytule nosi datę 31.XII.2009r, natomiast jako ostatnia księgowana jest faktura korygująca nr 005/B/319/2010 z dnia 22.02.2010r na kwotę -62.169,03 zł , która wynika ze zmniejszenia wynagrodzenia - wprowadzonego Aneksem nr 7A z dnia 20.X.2008r.Tak więc w 1.5 roku po fakcie.
3. Faktura dotycząca robót dodatkowych z Aneksu Nr 7A na kwotę 789.050,33 księgowana jest pod datą 4.XII.2008r.
4. Jak wynika z tego załącznika w 2009r - w miesiącach III, IV, V, XI – realizowane były również płatności za roboty wynikające z zakresu umownego z Inżynierią.
Oznacza to, że zakończenie robót wynikających z zakresu umownego - inwestora powierniczego - nastąpiło w LISTOPADZIE 2009 r., a więc w ROK po umownej dacie zakończenia inwestycji, która wynikała z Aneksu nr 8 do Umowy.!!! –/ 30. X. 2008r./ oraz w 6 miesięcy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie./ 3.III.2009r/ i to w okolicznościach braku stałego przyłącza energetycznego do budynku!!!
5. Fakt zakończenia przez inwestora powierniczego robót - w miesiącu listopadzie2009r znajduje również bezpośrednie potwierdzenie w protokóle - odbioru budynku do eksploatacji przez Spółdzielnię - w dniu 9.IX.2009r.!!! - Protokół zawiera wykaz usterek i robót do wykonania między innymi wymianę uszkodzonych włazów dachowych, popękanych grysów oraz stwierdza BRAK WYKONANIA STAŁEGO PRZYŁĄCZA ENERGETYCZNEGO do budynku, które wykonano dopiero w VI 2010r.
ROBOTY DODATKOWE
- strona od 9 do 14 – projektu rozliczenia.
1. Protokóły konieczności od Nr 1 do Nr 6 - z dna 21.05.2007,- 21.07.2007, -15.08.2007, -21.09.2007 – podpisał jako przedstawiciel wykonawcy i kierownik budowy P. Jan Rokita, który jak wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 obowiązki Kierownika Budowy przejął w dniu 2.XI.2007r, i nie mógł wcześniej podpisywać tych protokołów. ŁĄCZNA WARTOŚĆ protokółów od nr 1 do 6 wynosi kwotę 666.175,25zł netto.
2. Protokóły konieczności nie zatwierdzone zostały przez pracowników działu inwestycji, a zatrudnieni wtedy byli. Danuta Kamińska, Tomasz Orliński oraz Vice Prezesa d/ s technicznych , która odpowiadała za merytoryczną stronę tych rozliczeń.
3. Protokóły konieczności Nr 7 do nr 10 – z dnia 30.04.2008r,i 6.08.2008r, jak wynika z przedstawionego nam rozliczenia podpisał jako członek komisji inspektor nadzoru Jan Maliszewski, który zakończył prace na budowie z dniem 30 listopada 2007, to wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 . Od dnia 1.XII.2007r – obowiązki inspektora nadzoru przejął Tomasz Orliński. Zarząd stwierdził ,ze protokoły 8, 9 ,10 podpisał Pan Orliński, a tylko błędnie podano w naszym rozliczeniu , że Pan Maliszewski.
Natomiast protokół nr 7 podpisał „w zastępstwie” Pan Maliszewski.
Z informacji od osób z branży budowlanej wynika, że podpisywanie w takiej
Formie, bez oficjalnej zmiany inspektora nadzoru nie jest to możliwe..
Protokóły nie zatwierdzone są pod względem merytorycznym przez Vice
prezesa ds. technicznych.
4. Wartość protokółów konieczności od nr 7 do 10 - to kwota 93.338,37 zł.
5. Protokół konieczności Nr 11 z dnia 16.10.2008 stwierdza konieczność zmiany kabla zasilającego windy, - koszt 3420 zł.
. Jest to trochę dziwne, bo protokółem robót dodatkowych Nr 1 z dnia 21.05.2007r wykonano dodatkowy projekt zasilania dla wind za kwotę 9.300 zł netto.- kto przyjął i akceptował ten i następny projekty dotyczące tego samego zagadnienia?.
Protokółu Nr 1 i 11 nie podpisał jak powinien inspektor nadzoru ds. elektrycznych, tylko inspektor robót budowlanych,
6. Protokółu konieczności Nr 12 na kwotę 4.397,54 zł - na zmianę średnicy zaworów nie
podpisał inspektor robót sanitarnych.
7. Protokółów konieczności od nr 13 do 16 nie podpisali również branżowi inspektorzy
nadzoru.- roboty elektryczne.
WNIOSKI – koszty robót dodatkowych ze względu na wprowadzone w tracie budowy zmiany przygotowujące nadziemne kondygnacje garażu do zmiany sposobu użytkowania
/na lokale usługowe/ i powierzchnię przestrzeni stropodachu – na powierzchnię mieszkalną – poddać wycenie sprawdzającej przez rzeczoznawcę NOT.
Zasadność takiej weryfikacji wynika z licznych skarg kierowanych przez finansujących pod adresem spółdzielni, a bierność spółdzielni w tych kwestiach rodzi brak zaufania, tym bardziej, że w ocenie finansujących podwyższeniu uległy kondygnacje garażu części nadziemnej i przebudowie przestrzeń stropodachu , co ich zdaniem ma wymierny wpływ na koszty robót dodatkowych.
Wśród członków Rady Nadzorczej brak jest osób, które w sposób merytoryczny mogłyby autorytatywnie potwierdzić lub zaprzeczyć tym podejrzeniom.
W naszej ocenie jak zapisane jest w umowie - roboty dodatkowe mogły wystąpić jedynie na okoliczność pomyłki rachunkowej przekraczające 5% powierzchni mieszkań i 5% umówionej ceny wartości robót zamiennych..
Nie jesteśmy w stanie w sami ocenić, czy wycena wykazanych robót dodatkowych spełnia ten standard..
KOSZTY
KOSZTY BEZPOŚREDNIE.- strona 17 projektu rozliczenia
Koszty robót bezpośrednich – skalkulowane przez spółdzielnię wynoszą 12.673.248,54 zł - w zakresie wynagrodzenia umownego inwestora powierniczego- obrazuje je załącznik nr 1
– absolutnie nieczytelny, ponieważ nie ma możliwości odniesienia go do harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy.
Nie da się dokonać oceny – wyceny waloryzacji –załącznik podaje suche kwoty bez okazania sposobu waloryzacji - /czasokresy , współczynniki i kwoty bazowe/.
Kwota tymczasowego zabezpieczenia wind – 4.400 zł, nie zawiera się w wykazie robót dodatkowych omówionych w projekcie rozliczenia.
Roboty dodatkowe stanowią pokaźną kwotę 1.601.199.35 zł / wątpliwości nasze i finansujących wykazane w treści tego pisma/
Dlaczego następuje zmniejszenie tej kwoty o 19.072,- zł z czegoś co zostało „ faktycznie”- zrealizowane?
KTO I CO ZA TĘ KWOTĘ ZROBIŁ NA WŁASNY RACHUNEK?
ŁACZNA KWOTA ROBÓT BEZPOŚREDNICH – wynosi 14.278.847,89 zł.
W kwocie tej zawiera się proporcjonalnie wkalkulowane około 2.000.000 zł kosztów ogólnych spółdzielni, która nie została potrącona. / patrz ustalenia Lustratora w podpisanym przez Zarząd spółdzielni protokóle lustracji za 2007 r./
Wniosek
– bez okazania i dołączenia do rozliczenia harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy i wskazania kalkulacji wkalkulowanych kosztów spółdzielni – OCENA NIE JEST MOŻLIWA
.
KOSZTY POŚREDNIE. – 908.948,13 zł.
Jeśli koszty budowy infrastruktury zewnętrznej - do których został podłączony budynek Lanciego 10G – ponieśli finansujący zadanie inwestycyjne Osiedla Migdałowa III, należy je proporcjonalnie zwrócić .
Wątpliwości budzi jednak nie rozliczony w ten sam sposób – ujawniony w trakcie robót i przełożony kabel wysokiego napięcia – koszt robót dodatkowych to kwota 97.000 zł, zgodnie z Aneksem Nr 1.
.
Naszym zdaniem należy koszt ten należy objąć wspólnym rozliczeniem Osiedlem Migdałowa III
KOSZTY POŚREDNIE
Wyceny kosztów pośrednich wg załącznika nr 2 nie da się ocenić
Uzasadnienie takie samo jak w przypadku kosztu robót bezpośrednich wg załącznika nr.1 Wniosek tej samej treści
KOSZTY OGÓLNE
1.998.591,66 zł, po potrąceniu kwoty 2.000.000,01 zł
Kosztów ogólnych wynikających z załącznika nr 3 – na kwotę 1.075.521,08 zł nie da się ocenić, brak materiału porównawczego w postaci harmonogramu rzeczowo- finansowego budowy, oraz specyfikacji kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 2.000.000 zł - wkalkulowanych w koszty umowne robót inwestora powierniczego.
Wygląda, że koszty dokumentacji projektowej – wykazane w poz.1 załącznika Nr 3 w kwocie 400.000 zł - dublują się z kosztami wykazanymi na stronie 20 poz. 17 zestawienia kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 456.000 zł i na „ zdrowy rozsądek” powinny być jednym z elementów kalkulacji kwoty składającej się na 2.000.000 zł – KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI, wkalkulowanej w umowę z inwestorem powierniczym.
.
Poza tym wątpliwości budzi poz. nr 3 na stronie 19 projektu – w którym poniesione koszty opłat różnych - w tym badań technicznych, odpisów ksiąg wieczystych itp. – pomniejszone zostały o koszty robot drogowych - budowa parkingów wykonana przez innego wykonawcę w kwocie 62.169,63 str 8 rozliczenia/ Aneks nr 7A do umowy/, w okolicznościach kiedy w zał. nr 3 – występuje pozycja „Roboty drogowe”.
W ramach harmonogramu rzeczowo – finansowego, umownego zakresu robót powinna nastąpić korekta tego wynagrodzenia z inwestorem powierniczym, a następnie rozliczenie tej kwoty z faktycznym wykonawcą robót.
W tej sytuacji koszt opłat różnych wynosi 74.518,73 zł – a faktycznie powinien wynosić 136.687,76 zł –/ koszty bardzo wysokie – nie ma specyfikacji tych robót/
Prowizje bankowe, wynagrodzenie działu inwestycji, koszty ogólne spółdzielni, nadzór inwestorski, opłaty za wieczyste użytkowanie ,podatek od nieruchomości – powinny stanowić element kosztów spółdzielni – przewidzianych do poniesienia.
Czy koszty te nie zostały skalkulowane i zawierają się w kosztach „do poniesienia i poniesionych „– wkalkulowanych w wynagrodzenie umowne
inwestora powierniczego w kwocie 2.000,000 zł ?.
Koszty wykonania nasadzeń roślinnych- w kwocie 19.000 zł,/ poz. 15 zestawienia str 20/ powinny zawierać się w pozycji nr IX załącznika nr 3 – wycenionych w umowie z inwestorem powierniczym na kwotę 306.581,15 zł netto.
Nawet dla laika - nasadzenia roślinne to „ZIELEŃ”, a w specyfikacji robót dodatkowych, uzasadnienie dodatkowych kosztów „nasadzeń’ nie występuje.
Koszty eksploatacji poniesione po pozwoleniu na użytkowanie budynku poz 16 str 20 zestawienia - do czasu przejęcia budynku od inwestora powierniczego do eksploatacji– wynoszą 214.457.03 zł, w tym ochrona 91.895,45 zł.
Wyspecyfikowane są w zał. Nr 5
– wygląda, że są to koszty , których proponowane rozliczenie odbiega od zasad określonych umowami z osobami finansującymi.
Najdziwniejszym w tej sprawie - jest brak możliwości sprecyzowania klarownego terminu zakończenia przedmiotu umowy, to jest daty określonej w umowie jednoznacznie – jako bezusterkowego obioru robót od inwestora powierniczego.
Za datę taką nie można uznać dnia 30 X. 2008r ,
ani też dnia 2.XII.2008r –daty złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, ani też
dnia 18.II.2009r –daty odbioru budynku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
W protokóle lustracji działalności inwestycyjnej spółdzielni za 2008r – podpisanym przez Zarząd w czerwcu --- 2009 r stwierdzono,
- że do końca maja 2009r roboty budowlane w inwestycji NIE ZOSTAŁY ZAKONCZONE.
Odbiór budynku do eksploatacji nastąpił 9.IX.2009r – to również nie jest data rzeczywistego zakończenia robót bezusterkowego, ponieważ budynek do końca czerwca 2010r - nie posiadał jeszcze stałego przyłącza energetycznego.
W listopadzie 2009r - nastąpiła w ramach robót dodatkowych – wymiana uszkodzonych włazów dachowych, i grysów .
W ten sposób zatwierdzenie za zasadne kosztów eksploatacji w kwocie 214.457,03 zł
jest wysoce ryzykowne.
Koszty pozyskania terenu pod budowę - określono na kwotę 1.516.000,-zł netto.
Zgodnie z $ . 21 – Zasad rozliczenia inwestycji cytat’ Koszty pozyskania terenu, który w dacie rozliczenia inwestycji nie stanowił własności spółdzielni lub nie był w jej wieczystym użytkowaniu – ponoszą Finansujący......:
Działki na których posadowiona jest inwestycja – znajdowały się i znajdują się w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, świadczą o tym chociażby koszty wyspecyfikowane w poz. 8 str 20 projektu - opłaty za wieczyste użytkowanie poniesione w okresie realizacji inwestycji w kwocie 25.074,- zł.
W związku z powyższym brak jest podstaw do obciążenia w rozliczeniu inwestycji – finansujących KOSZTAMI POZYSKANIA TERENU.- gdy faktycznie spółdzielnia takich kosztów nie poniosła.
Oceny zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie inwestycji oraz poniesionych na pozyskanie terenów pod budowę w kwocie 2.000.000, 01 zł ,ocenić nie sposób – ponieważ:
- Zarząd nie przedłożył specyfikacji kosztów w kwocie 2.000.000 zł, wkalkulowanych w wartość umowy z inwestorem powierniczym.
Wniosek – Koszty ogólne spółdzielni w kwocie 1.998.591,66 zł zostały zawyżone co najmniej o kwotę 1.516.000,- zł „Koszty pozyskania terenu pod budowę” i nie powinny stanowić elementu składowego kosztu rozliczenia inwestycji,
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł – nie są prawidłowe i precyzyjne, co uniemożliwia uznanie ich za zasadne do zatwierdzenia rozliczenia.
ROZLICZENIE INWESTYCJI - NIEPRAWIDŁOWOŚCI
Zawiera się na stronach od 21 do 31 przekazanego do oceny i zatwierdzenia projektu
Rozliczenia Kosztów Inwestycji – Lanciego 10g.
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł NIESŁUSZNIE zostały zmniejszone o kwotę 258.973 zł z tytułu kosztów adaptacji 116 m2 poddasza - na powierzchnię mieszkalną i kosztów przyłączenia części wspólnej ./ strona 22 i 23 rozliczenia/
W tej sytuacji koszt budowy 1m2 dodatkowej powierzchni mieszkalnej dla lokalu mieszkalnego nr 17 będzie wynosił 2180.93 zł/m2
NATOMIAST koszty budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań proponowane rozliczeniem wynoszą - 6.346,38m zł/ m2,/ wg wyliczenia na stronie 28 projektu.
Wynika z tego, że koszty ‘poddasza” zostały zaniżone o kwotę co najmniej 3.500 zł/ m2
Można to precyzyjnie wyliczyć stosując takie same zasady jak przy rozliczeniach z innymi finansującymi. To w efekcie daje kwotę zaniżenia, co najmniej 400.000 zł ponieważ:
Stosując zasady rozliczenia inwestycji-obowiązujące wszystkich członków spółdzielni/ a wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych / to – koszty budowy dodatkowych powierzchni mieszkalnych powinny być rozliczone jednolicie ze wszystkimi finansującymi zadanie inwestycyjne.
W przypadku przyłączenia do lokalu powierzchni wspólnych – np.: korytarzy, powierzchnia ta wchodzi w powierzchnię lokalu i rozliczana jest jako „PUM”.
Taką metodę pomiaru i rozliczenia zastosowano wobec wszystkich finansujących inwestycję z wyjątkiem finansującego lokal Nr 17.
W ten sposób finansujący budynek - zobowiązani zostaną proponowanym rozliczeniem do pokrycia zaniżonych kosztów budowy dodatkowej powierzchni lokalu nr 17, w kwocie co najmniej 400.000 zł.
Inwentaryzacją powykonawczą budynku objęta powinna zostać powierzchnia mieszkań wynosząca 2.106,52m2- to jest o 119,26 m2 większa od przyjętej do rozliczenia.
Rozliczenie nie może stwarzać precedensu rozliczenia dodatkowych powierzchni mieszkalnych lokalu wg różnych zasad w zależności od właściciela lokalu.
Budowa dodatkowej powierzchni zlokalizowana jest w budynku Lanciego 10G i w ramach tego budynku i faktycznie poniesionych kosztów - musi nastąpić jej rozliczenie.
Finansujący budowę lokalu mieszkalnego Nr 17 – nie mógł wybudować w trakcie trwania procesu inwestycyjnego budynku – własnego poddasza na własny rachunek.
To jest inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Metrze, a nie finansującego lokal nr 17, bez względu na to kim on jest, obowiązują go takie same zasady.
Zmniejszenie faktycznie poniesionych kosztów inwestycji o kwotę 258.973 zł –
WYKRACZA – poza sytuacje szczególne opisane w $ 15” regulaminu w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji....” - załącznik do Uchwały nr 6 RN z dnia 12 kwietnia 2007r.
Kolejne zmniejszenie kosztów inwestycji – to kwota 204.033 zł wynikająca z naliczenia inwestorowi powierniczemu kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji.
Technikę i czasokres naliczenia kar umownych – obrazuje załącznik na stronie 30 projektu rozliczenia.
Wobec braku możliwości sprecyzowania faktycznej daty bezusterkowego odbioru przedmiotu umowy od inwestora powierniczego – rozliczenie to budzi nasze poważne wątpliwości.
Naliczenie kar umownych dla Inwestora Powierniczego uważamy za zaniżone.
Za datę faktycznego odbioru robót – proponujemy przyjąć DATĘ wynikającą z protokółu Odbioru budynku przez Spółdzielnie – to jest LISTOPAD 2009r. i do tej daty naliczyć kary umowne Inwestorowi Powierniczemu.
WNIOSEK
Koszty budowy inwestycji KB – wykazane na stronie 24 rozliczenia w kwocie 16.718.035 zł- nie są rozliczone prawidłowo.
Koszty budowy garażu
Są również wyliczone nieprawidłowo, ponieważ wyliczenia nie oparto o koszty rzeczywiście poniesione zgodnie z par 4 pkt2 Regulaminu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G.
Koszty faktycznie poniesione – powinny wynikać z kalkulacji faktycznie poniesionych nakładów na budowę garażu, a nie z waloryzacji promocyjnego- wstępnie ustalonego kosztu budowy garażu.
Koszt budowy garażu wg metody zastosowanej przez spółdzielnie wynosi 3.183.330 zł/ iloczyn zaproponowanego kosztu budowy i 98 miejsc postojowych/.strona 25 projektu rozliczenia
W wyniku tego rozliczenia koszt budowy 1m2 powierzchni garażowej wynosi 937,19 zł/m2. Przyjmując powierzchnie garażową strona 3 pkt 8 projektu rozliczenia w wysokości 3396,68 m2
3.183.330 zł : 3.396,68 m2 powierzchni garaży = 937,19 zł/m2.
A koszt budowy np. komórki zlokalizowanej w podziemiu budynku przyjęto 1881 zł/m2 –/ z projektu uchwały rady nadzorczej na 7 lipca 2010./
W okolicznościach mających miejsce w tej inwestycji – to jest przeznaczenia powierzchni nadziemnych kondygnacji garażu do przekształcenia jej na powierzchnie usługowe – „promocyjne” rozliczenie kosztów budowy garażu – jest NIEUZASADNIONE.
Zgodnie z $ 6 p.2 ‘ regulaminu zasad rozliczenia kosztów inwestycji...” –
UPUSTÓW I RABATÓW na rzecz osób finansujących, mógł udzielać tylko Inwestor Powierniczy ale na własny koszt.
Odwrotna sytuacja udzielenia upustów i rabatów - inwestorowi powierniczemu – przez osoby finansujące budowę lokali - nie została przewidziana tym regulaminem.
Na budowę garaży składają się koszty budowy nie tylko miejsca postojowego, ale również koszty budowy powierzchni wspólnych – dróg dojazdowych, instalacji.
Naszym zdaniem zakup 10 mc postojowych zlokalizowanych na kondygnacji garażowej budynku – nie równa się wcale kosztom budowy tej kondygnacji, a w sytuacji przekształcenia jej w powierzchnie o innym przeznaczeniu jest dodatkowym „promowaniem” zysku dla właściciela takich powierzchni.
WNIOSKI
Wyliczyć faktyczne koszty budowy garażu w oparciu o koszty faktycznie poniesione.
Koszty budowy balkonów, tarasów, ogrodów zimowych, komórek lokatorskich – określone zostały wg tej samej metody, co koszt budowy garażu.
Koszty te należy określić wg zasad wynikających z” regulaminu zasad rozliczenia inwestycji’ – muszą to być koszty faktycznie poniesione , a nie tylko księgowo zwaloryzowany wstępnie ustalony koszt budowy.
Koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań – jest algorytmem kosztów budowy - pomniejszonym o faktyczne koszty budowy garażu, balkonów, tarasów, ogrodów zimowych i komórek zlokalizowanych w piwnicach i na kondygnacjach mieszkalnych oraz wybudowanej i zinwentaryzowanej powierzchni „pum” .
W obecnej sytuacji:
1. braku wyliczenia faktycznych kosztów budowy powierzchni zmniejszających koszty budowy – opis jak wyżej
2. braku inwentaryzacji faktycznie wykonanej powierzchni poddasza – co zaniża o 116 m2 powierzchnię „ pum”
3. włączenia w faktyczne koszty budowy - kosztów pozyskania terenu, którego spółdzielnia nie poniosła .
4. zaniżenia ceny powierzchni na poziomach garażowych w sytuacji zmiany ich przeznaczenia
Prawidłowość wyliczenia średniego kosztu budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań podana w rozliczeniu obarczona jest bardzo wysokim stopniem RYZYKA.
Obecna sytuacja powoduje ogromne napięcie wśród członków spółdzielni finansujących inwestycję. /informacje o możliwości doniesień złożonych do organów ścigania oraz Ministerstwa Infrastruktury/.
Wszelkie sytuacje budzące wątpliwości i podważające zaufanie do Zarządu Spółdzielni, Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz członków Rady Nadzorczej – należy wyjaśnić.
Naszym zdaniem przed zatwierdzeniem rozliczenia – należy zapoznać się z ustaleniami pełnej lustracji – przeprowadzonej na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w 2010 r i obejmującej również problematykę działalności inwestycyjnej spółdzielni, w aspekcie złożonych przez finansujących zastrzeżeń.
Lustracja została zakończona, a protokół z jej ustaleń wpłynął do spółdzielni
w dniu 29 lipca 2010 r .
Potwierdza to Prezes Związku Rewizyjnego przeprowadzającego lustrację
PROPONUJEMY
Udzielenie Radzie Nadzorczej pisemnych wyjaśnień – w oparciu o niniejsze pismo i odłożenie zatwierdzenia rozliczenia do czasu zapoznania się z odpowiedzią Zarządu na te uwagi oraz ustaleniami i zaleceniami zakończonej Lustracji w tych kwestiach.
Z poważaniem
Członkowie Rady Nadzorczej
Lucyna Kołnierzak Tomasz Sypniewski Marek Wojtalewicz
Lucyna Kołnierzak
Tomasz Sypniewski
Marek Wojtalewicz .
Członkowie Rady Nadzorczej
SM.” Przy Metrze”
Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady nadzorczej w dniu 4.8.2010 r
Jako odpowiedzialni członkowie Rady Nadzorczej chcielibyśmy przekazać do protokołu
przed podjęciem decyzji o akceptacji tego rozliczenia przez Radę Nadzorczą.
UWAGI I WĄTPLIWOŚCI DOTYCZĄCE ROZLICZENIA KOSZTÓW INWESTYCJI BUDYNKU LANCIEGO 10G W WARSZAWIE.
Opracowano je w oparciu o następujące materiały i informacje.
1. Projekt rozliczenia kosztów inwestycji datowany czerwiec 2010r – przedłożony w dniu 2.07.2010r - Radzie Nadzorczej do akceptacji.
2. Regulamin w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji – budynek mieszkalno- garażowy ul. Lanciego 10g w Warszawie.
3. Statut SM „Przy Metrze.
4. Protokoły z lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za rok 2007 i 2008,
5. Udostępniona tylko do wglądu : Umowa Nr 180/2006 z dnia 15.11.2006r z inwestorem powierniczym PBO i RI „Inżynieria” wraz z różnymi dokumentami.
6. projekt aktu notarialnego z dn. 13.I.2010 r – przekazany finansującym budynek.
7. Prawo Spółdzielcze
Dane zawarte w przedłożonym do akceptacji projekcie rozliczenia inwestycji, - naszym zdaniem wymagają szeregu wyjaśnień, celem właściwego zrozumienia specyfiki tej inwestycji , tym bardziej że nie dotrzymane zostały zarówno przez Inwestora Powierniczego jak i Zarząd Spółdzielni standardy wynikające z zawartych umów o budowę lokali a w szczególności dotrzymania
1. terminu realizacji inwestycji – 19 miesięcy od daty wprowadzenia
2. w dokonaniu rozliczenia inwestycji - ZWŁOKA wynosząca ponad ROK
3. w dokonaniu przywłaszczeń lokali - ZWŁOKA wynosząca również około ROKU
Sytuacje te jak i skutki niekorzystnego rozstrzygnięcia dla spółdzielni procesu sądowego z powództwa „ Nadbud „ w XII/2009r oraz
przedłożenie finansującym na przełomie XII/2009r – stycznia 2010r projektów aktów notarialnych, jednostronnie zmieniających postanowienia wiążących strony umów o budowę lokalu – wywołało duże i uzasadnione niezadowolenie wśród finansujących wyrażające się zapowiedzią kolejnych procesów sądowych. Dużo skuteczniejszych w obecnym stanie prawnym , gdy jest możliwy już pozew zbiorowy.
Informacji dotyczących inwestycji w tym kosztów – nie sposób zweryfikować ponieważ nie dołączono do projektu rozliczenia wielu dokumentów - znajdują się one w biurze Zarządu tylko do wglądu w asyście pracowników w krótkich przedziałach czasowych. Umowa z aneksami + harmonogram rzeczowo finansowy powinny być załączone do projektu rozliczenia, co sugerujemy w przyszłości.
Obszerność materiałów nie pozwala na analityczne i syntetyczne sprawdzenie dokumentów w sytuacji – tej „pozornej” dostępności.
W związku z powyższym prosimy o rzeczowe wyjaśnienia na piśmie w następujących kwestiach :
W ramach p.1 rozliczenia – CHARAKTERYSTYKA INWESTYCI - prosimy o wyjaśnienie i podanie okoliczności mogących mieć wpływ na koszty rozliczenia poszczególnych składników rzeczowych inwestycji.
A / Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształceniu poziomów garażu:
• „0” - na lokal użytkowy /parter budynku/
• „+1.5, +3,+4,5 „ - na lokale mieszkalne lub użytkowe.
Budowa budynku Lanciego 10G – wymuszona została koniecznością bilansu miejsc postojowych dla Osiedla „Migdałowa III” i zakończenie budynku Lanciego 10G powinno zakończyć proces inwestycyjny – a nie rozciągać go jeszcze w czasie.
Likwidacja miejsc postojowych w garażu budynku /w związku z przekształceniami powierzchni/ – rodzi obowiązek odtworzenia ich w innym miejscu i dodatkowo nakłada obowiązek budowy następnych miejsc postojowych dla przekształcanych powierzchni.
W związku z powyższym w jaki sposób Zarząd Spółdzielni ma zamiar
A/ - rozwiązać ten problem i kto w związku z tym poniesie koszty budowy tych miejsc postojowych i gruntu przeznaczonego pod ich budowę?
B/ - Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształcenia przestrzeni stropodachu nad 1-sza klatką schodową na powierzchnię mieszkalną, jakie wykonano roboty w tej przestrzeni.
W związku z krążącymi wśród finansujących budynek różnymi informacjami o zakresie wykonanych tam prac dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości – WNIOSKUJEMY - o powołanie z udziałem członków Rady Nadzorczej – komisji ,która przeprowadzi wizję lokalną „przestrzeni „ stropodachu” i dokona w ten sposób merytorycznej oceny kalkulacji stanowiącej - p. 8.1 - rozliczenia inwestycji./ str.22/
WNIOSKUJEMY – również uzupełnienie o” proponowane zmiany” charakterystyki inwestycji.
W okolicznościach ponad ROCZNEJ ZWŁOKI w rozliczeniu i jednostronnej zmianie przez spółdzielnię programu inwestycji – zasada równości wszystkich stron do tego po prostu zobowiązuje.
C/ W ramach zestawienia danych do budynku proszę o wyjaśnienie:,
- na podstawie jakich danych przyjęto w aktach notarialnych i projektach aktów przekazanych finansującym, powierzchnię użytkową budynku 5.574,40 m2 natomiast w rozliczeniu widnieją następujące powierzchnie
Na stronie 2 rozliczenia 5.553,35 m2
Na stronie 3 rozliczenia 5550,36 m2.
Różnica wynosi 24,04 m2. skąd się wzięła.
D/ Kto pokryje koszty związane z korektą aktów notarialnych, powinien pokryć inwestor powierniczy – zobowiązany umową do geodezyjnej inwentaryzacji budynku w ramach umowy, a spółdzielnia w rozliczeniu ma na to zagwarantować koszty, czy tak jest faktycznie.
E/ Jaka jest faktyczna powierzchnia całkowita budynku?
7.443,50 m2 – strona 2 rozliczenia
7.424,73 m2 – strona 3 i 21 rozliczenia , czy też
7540,73 m2 – strona 21 i 22 rozliczenia – uwagi p.2.
Różnica wynosi co najmniej -116 m2.
Dlaczego, powierzchnia 116 m2 - poddasza, pominięta została przy inwentaryzacji geodezyjnej budynku i nie dodano jej do powierzchni użytkowych mieszkań lub powierzchni usług własnych, tym bardziej że jak stwierdzono na str.21 cytat „ podczas realizacji budynku wykonano prace związane z częściowym przystosowaniem poddasza nad lokalem nr 17 do adaptacji na powierzchnię mieszkalną.” Do kalkulacji kosztów p. 8.1 rozliczenia str. 22, przyjęto powierzchnię skorygowaną .... to jest 7540,73 m2.
F/ jaka jest rzeczywista powierzchnia balkonów?
979,60 m2 strona 2 czy tez
984,87 m2 strona 3 rozliczenia
po dodaniu pominiętego pomiarami balkonu w lok nr 17! Powierzchnia winna wynosić
984, 75 m2 !!!
Różnica wynosi – o,12 m2, skąd się wzięła ta różnica?
WNIOSEK – biorąc pod uwagę fakt przyjęcia do rozliczenia inwestycji- KOREKTY INWENTARYZACJI powierzchni sporządzonej w CZERWCU 2010r – to korekta ta obejmować powinna wszystkie efekty rzeczowe, a więc także poddasze nad lok nr 17 .
STAN FORMALNO – PRAWNY
1 . -Wyjaśnienia wymaga FAKTYCZNA KWOTA UMOWNA – robót budowlanych., przewidzianych do wykonania przez Inwestora powierniczego w ramach umowy nr 180/2006 z dnia 15.XI.2006r.
Na stronie 5 rozliczenia podano wstępny planowany koszt inwestycji w kwocie 13.550.000 zł.
NATOMIAST
Na podstawie informacji wynikających z protokółu lustracji za 2007r – przeprowadzonej przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych – pismo z dnia 13.03.2007r l.dz. 135/2008r - wynika cytat „ koszty poniesione przed podpisaniem umowy z inwestorem powierniczym poniesione przez spółdzielnię , związane z przygotowaniem inwestycji przy ul. Lanciego 10G włączono do wynagrodzenia inwestora powierniczego...........Koszty te oszacowano na kwotę 2.000.000 zł netto, inwestor powierniczy miał zwrócić spółdzielni.....
Itd … oraz stwierdzenie, że
Harmonogram rzeczowo- finansowy realizacji inwestycji stanowiący załącznik do umowy - w wartościach robót budowlanych zawiera rzeczywiste wartości robót i DODANE PROPORCJONALNIE PODZIELONE KOSZTY SPÓŁDZIELNI ......
TAK WIĘC KOSZTY BEZPOŚREDNIE I POŚREDNIE INWESTYCJI UJĘTE SĄ RAZEM.’’ – koniec cytatu.
Z ustaleń protokółu -wynika więc , że wartość kosztów bezpośrednich inwestycji wynosić powinna 11.550.000 zł netto./13.550.000 – 2.000.000 = 11.550.000 zł/
Zupełnie nie rozumiemy jakiemu celowi służyć miała taka konstrukcja umowy.
Wnosimy o uzupełnienie projektu rozliczenia o :
A/ - kalkulację kosztów spółdzielni poniesionych przez spółdzielnię przed rozpoczęciem inwestycji i przewidzianych do poniesienia – razem 2.000.000 zł –/włączonych w wynagrodzenie umowne inwestora powierniczego./
B/- materiałów przetargowych dotyczących inwestycji Lanciego – w tym protokółów z posiedzeń komisji celem ustalenia faktycznej wartości robót .
C/ - wykazu obejmującego faktyczny spływ kwoty 2.000.000 zł od inwestora powierniczego do spółdzielni.
D/ - Protokółów z posiedzeń Zarządu – uzasadniających przesunięcia na dłuższy okres /Aneksem Nr 1 p.3 i Aneksem Nr 3 p. 1/ - terminów zwrotów nakładów i kosztów spółdzielni przez inwestora powierniczego.
2. – Wyjaśnienia wymaga sprawa odsetek za nieterminowe wpłaty.
W oparciu o Aneks nr 3 p.2 str 6 projektu odsetki od nieterminowych wpłat wkładów budowlanych należne w pierwszej wersji Inwestorowi Powierniczemu przyznano zamawiającemu czyli Spółdzielni. Skoro miał je dostawać Inwestor Powierniczy zgodnie z regulaminem rozliczenia inwestycji - $ 15 p 6, - nie zostały objęte projektem rozliczenia i nie zmniejszają kosztów inwestycji.
Po zmianie umowy tym aneksem prawdopodobnie z jakiś przyczyn nie wywiązywania się Inwestora Powierniczego z finansowania, zupełnie nie wiadomo w jaki sposób zostały teraz zaksięgowane i co się z nimi stało.
Postanowienia & 20 p.3 – regulaminu rozliczenia inwestycji - nie zostały dostosowane do stanu formalno – prawnego wynikającego z aneksowanej Umowy z Inwestorem Powierniczym.
Zauważamy także ,ze Inwestor powierniczy powinien tak jak wszyscy finansujący płacić odsetki od opóźnienia w płatnościach swoich należności.
Prosimy o wyjaśnienia czy to robił.?
3.- Wyjaśnienia wymaga treść Aneksu Nr 7A dotycząca WARTOŚCI UMOWNEJ i robót dodatkowych na kwotę 789.050.38 zł – mianowicie.
.
Zgodnie z Aneksami od nr 1 do Nr 4 – wynagrodzenie umowne wynosiło 14.029.533,43 zł netto str.6 rozliczenia
Aneksy Nr 5 , 6, 7, - w ustalenia wynagrodzenia umownego nie ingerują.
W związku z tym po uwzględnieniu wartości tych robót dodatkowych wynikających z Aneksu Nr 7A - wartość umowna wynosić powinna 14.818.583,81 zł netto, a po uwzględnieniu
obniżenia wynagrodzenia o kwotę 62.169,63 zł - .WYNAGRODZENIE UMOWNE –WYNOSIĆ POWINNO 14.756.414,18 zł netto.
NATOMIAST
Na stronie 8 – Projektu rozliczenia kosztów inwestycji PODANA JEST KWOTA UMOWNA 13.967.363,80 zł netto., w zestawieniu załącznika nr 10 kwota umowna wynosi
14.785.031,72 zł netto
Wniosek – zupełny bałagan.
ETAPIZACJA ROZLICZENIA KOSZTÓW BUDOWY.
1. Koszty robót objęte umową z inwestorem powierniczym – wynoszą w/ g załącznika nr 10 - do rozliczenia inwestycji kwotę 14.785.031,72 zł netto
2. Zestawienie w tytule nosi datę 31.XII.2009r, natomiast jako ostatnia księgowana jest faktura korygująca nr 005/B/319/2010 z dnia 22.02.2010r na kwotę -62.169,03 zł , która wynika ze zmniejszenia wynagrodzenia - wprowadzonego Aneksem nr 7A z dnia 20.X.2008r.Tak więc w 1.5 roku po fakcie.
3. Faktura dotycząca robót dodatkowych z Aneksu Nr 7A na kwotę 789.050,33 księgowana jest pod datą 4.XII.2008r.
4. Jak wynika z tego załącznika w 2009r - w miesiącach III, IV, V, XI – realizowane były również płatności za roboty wynikające z zakresu umownego z Inżynierią.
Oznacza to, że zakończenie robót wynikających z zakresu umownego - inwestora powierniczego - nastąpiło w LISTOPADZIE 2009 r., a więc w ROK po umownej dacie zakończenia inwestycji, która wynikała z Aneksu nr 8 do Umowy.!!! –/ 30. X. 2008r./ oraz w 6 miesięcy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie./ 3.III.2009r/ i to w okolicznościach braku stałego przyłącza energetycznego do budynku!!!
5. Fakt zakończenia przez inwestora powierniczego robót - w miesiącu listopadzie2009r znajduje również bezpośrednie potwierdzenie w protokóle - odbioru budynku do eksploatacji przez Spółdzielnię - w dniu 9.IX.2009r.!!! - Protokół zawiera wykaz usterek i robót do wykonania między innymi wymianę uszkodzonych włazów dachowych, popękanych grysów oraz stwierdza BRAK WYKONANIA STAŁEGO PRZYŁĄCZA ENERGETYCZNEGO do budynku, które wykonano dopiero w VI 2010r.
ROBOTY DODATKOWE
- strona od 9 do 14 – projektu rozliczenia.
1. Protokóły konieczności od Nr 1 do Nr 6 - z dna 21.05.2007,- 21.07.2007, -15.08.2007, -21.09.2007 – podpisał jako przedstawiciel wykonawcy i kierownik budowy P. Jan Rokita, który jak wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 obowiązki Kierownika Budowy przejął w dniu 2.XI.2007r, i nie mógł wcześniej podpisywać tych protokołów. ŁĄCZNA WARTOŚĆ protokółów od nr 1 do 6 wynosi kwotę 666.175,25zł netto.
2. Protokóły konieczności nie zatwierdzone zostały przez pracowników działu inwestycji, a zatrudnieni wtedy byli. Danuta Kamińska, Tomasz Orliński oraz Vice Prezesa d/ s technicznych , która odpowiadała za merytoryczną stronę tych rozliczeń.
3. Protokóły konieczności Nr 7 do nr 10 – z dnia 30.04.2008r,i 6.08.2008r, jak wynika z przedstawionego nam rozliczenia podpisał jako członek komisji inspektor nadzoru Jan Maliszewski, który zakończył prace na budowie z dniem 30 listopada 2007, to wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 . Od dnia 1.XII.2007r – obowiązki inspektora nadzoru przejął Tomasz Orliński. Zarząd stwierdził ,ze protokoły 8, 9 ,10 podpisał Pan Orliński, a tylko błędnie podano w naszym rozliczeniu , że Pan Maliszewski.
Natomiast protokół nr 7 podpisał „w zastępstwie” Pan Maliszewski.
Z informacji od osób z branży budowlanej wynika, że podpisywanie w takiej
Formie, bez oficjalnej zmiany inspektora nadzoru nie jest to możliwe..
Protokóły nie zatwierdzone są pod względem merytorycznym przez Vice
prezesa ds. technicznych.
4. Wartość protokółów konieczności od nr 7 do 10 - to kwota 93.338,37 zł.
5. Protokół konieczności Nr 11 z dnia 16.10.2008 stwierdza konieczność zmiany kabla zasilającego windy, - koszt 3420 zł.
. Jest to trochę dziwne, bo protokółem robót dodatkowych Nr 1 z dnia 21.05.2007r wykonano dodatkowy projekt zasilania dla wind za kwotę 9.300 zł netto.- kto przyjął i akceptował ten i następny projekty dotyczące tego samego zagadnienia?.
Protokółu Nr 1 i 11 nie podpisał jak powinien inspektor nadzoru ds. elektrycznych, tylko inspektor robót budowlanych,
6. Protokółu konieczności Nr 12 na kwotę 4.397,54 zł - na zmianę średnicy zaworów nie
podpisał inspektor robót sanitarnych.
7. Protokółów konieczności od nr 13 do 16 nie podpisali również branżowi inspektorzy
nadzoru.- roboty elektryczne.
WNIOSKI – koszty robót dodatkowych ze względu na wprowadzone w tracie budowy zmiany przygotowujące nadziemne kondygnacje garażu do zmiany sposobu użytkowania
/na lokale usługowe/ i powierzchnię przestrzeni stropodachu – na powierzchnię mieszkalną – poddać wycenie sprawdzającej przez rzeczoznawcę NOT.
Zasadność takiej weryfikacji wynika z licznych skarg kierowanych przez finansujących pod adresem spółdzielni, a bierność spółdzielni w tych kwestiach rodzi brak zaufania, tym bardziej, że w ocenie finansujących podwyższeniu uległy kondygnacje garażu części nadziemnej i przebudowie przestrzeń stropodachu , co ich zdaniem ma wymierny wpływ na koszty robót dodatkowych.
Wśród członków Rady Nadzorczej brak jest osób, które w sposób merytoryczny mogłyby autorytatywnie potwierdzić lub zaprzeczyć tym podejrzeniom.
W naszej ocenie jak zapisane jest w umowie - roboty dodatkowe mogły wystąpić jedynie na okoliczność pomyłki rachunkowej przekraczające 5% powierzchni mieszkań i 5% umówionej ceny wartości robót zamiennych..
Nie jesteśmy w stanie w sami ocenić, czy wycena wykazanych robót dodatkowych spełnia ten standard..
KOSZTY
KOSZTY BEZPOŚREDNIE.- strona 17 projektu rozliczenia
Koszty robót bezpośrednich – skalkulowane przez spółdzielnię wynoszą 12.673.248,54 zł - w zakresie wynagrodzenia umownego inwestora powierniczego- obrazuje je załącznik nr 1
– absolutnie nieczytelny, ponieważ nie ma możliwości odniesienia go do harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy.
Nie da się dokonać oceny – wyceny waloryzacji –załącznik podaje suche kwoty bez okazania sposobu waloryzacji - /czasokresy , współczynniki i kwoty bazowe/.
Kwota tymczasowego zabezpieczenia wind – 4.400 zł, nie zawiera się w wykazie robót dodatkowych omówionych w projekcie rozliczenia.
Roboty dodatkowe stanowią pokaźną kwotę 1.601.199.35 zł / wątpliwości nasze i finansujących wykazane w treści tego pisma/
Dlaczego następuje zmniejszenie tej kwoty o 19.072,- zł z czegoś co zostało „ faktycznie”- zrealizowane?
KTO I CO ZA TĘ KWOTĘ ZROBIŁ NA WŁASNY RACHUNEK?
ŁACZNA KWOTA ROBÓT BEZPOŚREDNICH – wynosi 14.278.847,89 zł.
W kwocie tej zawiera się proporcjonalnie wkalkulowane około 2.000.000 zł kosztów ogólnych spółdzielni, która nie została potrącona. / patrz ustalenia Lustratora w podpisanym przez Zarząd spółdzielni protokóle lustracji za 2007 r./
Wniosek
– bez okazania i dołączenia do rozliczenia harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy i wskazania kalkulacji wkalkulowanych kosztów spółdzielni – OCENA NIE JEST MOŻLIWA
.
KOSZTY POŚREDNIE. – 908.948,13 zł.
Jeśli koszty budowy infrastruktury zewnętrznej - do których został podłączony budynek Lanciego 10G – ponieśli finansujący zadanie inwestycyjne Osiedla Migdałowa III, należy je proporcjonalnie zwrócić .
Wątpliwości budzi jednak nie rozliczony w ten sam sposób – ujawniony w trakcie robót i przełożony kabel wysokiego napięcia – koszt robót dodatkowych to kwota 97.000 zł, zgodnie z Aneksem Nr 1.
.
Naszym zdaniem należy koszt ten należy objąć wspólnym rozliczeniem Osiedlem Migdałowa III
KOSZTY POŚREDNIE
Wyceny kosztów pośrednich wg załącznika nr 2 nie da się ocenić
Uzasadnienie takie samo jak w przypadku kosztu robót bezpośrednich wg załącznika nr.1 Wniosek tej samej treści
KOSZTY OGÓLNE
1.998.591,66 zł, po potrąceniu kwoty 2.000.000,01 zł
Kosztów ogólnych wynikających z załącznika nr 3 – na kwotę 1.075.521,08 zł nie da się ocenić, brak materiału porównawczego w postaci harmonogramu rzeczowo- finansowego budowy, oraz specyfikacji kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 2.000.000 zł - wkalkulowanych w koszty umowne robót inwestora powierniczego.
Wygląda, że koszty dokumentacji projektowej – wykazane w poz.1 załącznika Nr 3 w kwocie 400.000 zł - dublują się z kosztami wykazanymi na stronie 20 poz. 17 zestawienia kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 456.000 zł i na „ zdrowy rozsądek” powinny być jednym z elementów kalkulacji kwoty składającej się na 2.000.000 zł – KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI, wkalkulowanej w umowę z inwestorem powierniczym.
.
Poza tym wątpliwości budzi poz. nr 3 na stronie 19 projektu – w którym poniesione koszty opłat różnych - w tym badań technicznych, odpisów ksiąg wieczystych itp. – pomniejszone zostały o koszty robot drogowych - budowa parkingów wykonana przez innego wykonawcę w kwocie 62.169,63 str 8 rozliczenia/ Aneks nr 7A do umowy/, w okolicznościach kiedy w zał. nr 3 – występuje pozycja „Roboty drogowe”.
W ramach harmonogramu rzeczowo – finansowego, umownego zakresu robót powinna nastąpić korekta tego wynagrodzenia z inwestorem powierniczym, a następnie rozliczenie tej kwoty z faktycznym wykonawcą robót.
W tej sytuacji koszt opłat różnych wynosi 74.518,73 zł – a faktycznie powinien wynosić 136.687,76 zł –/ koszty bardzo wysokie – nie ma specyfikacji tych robót/
Prowizje bankowe, wynagrodzenie działu inwestycji, koszty ogólne spółdzielni, nadzór inwestorski, opłaty za wieczyste użytkowanie ,podatek od nieruchomości – powinny stanowić element kosztów spółdzielni – przewidzianych do poniesienia.
Czy koszty te nie zostały skalkulowane i zawierają się w kosztach „do poniesienia i poniesionych „– wkalkulowanych w wynagrodzenie umowne
inwestora powierniczego w kwocie 2.000,000 zł ?.
Koszty wykonania nasadzeń roślinnych- w kwocie 19.000 zł,/ poz. 15 zestawienia str 20/ powinny zawierać się w pozycji nr IX załącznika nr 3 – wycenionych w umowie z inwestorem powierniczym na kwotę 306.581,15 zł netto.
Nawet dla laika - nasadzenia roślinne to „ZIELEŃ”, a w specyfikacji robót dodatkowych, uzasadnienie dodatkowych kosztów „nasadzeń’ nie występuje.
Koszty eksploatacji poniesione po pozwoleniu na użytkowanie budynku poz 16 str 20 zestawienia - do czasu przejęcia budynku od inwestora powierniczego do eksploatacji– wynoszą 214.457.03 zł, w tym ochrona 91.895,45 zł.
Wyspecyfikowane są w zał. Nr 5
– wygląda, że są to koszty , których proponowane rozliczenie odbiega od zasad określonych umowami z osobami finansującymi.
Najdziwniejszym w tej sprawie - jest brak możliwości sprecyzowania klarownego terminu zakończenia przedmiotu umowy, to jest daty określonej w umowie jednoznacznie – jako bezusterkowego obioru robót od inwestora powierniczego.
Za datę taką nie można uznać dnia 30 X. 2008r ,
ani też dnia 2.XII.2008r –daty złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, ani też
dnia 18.II.2009r –daty odbioru budynku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
W protokóle lustracji działalności inwestycyjnej spółdzielni za 2008r – podpisanym przez Zarząd w czerwcu --- 2009 r stwierdzono,
- że do końca maja 2009r roboty budowlane w inwestycji NIE ZOSTAŁY ZAKONCZONE.
Odbiór budynku do eksploatacji nastąpił 9.IX.2009r – to również nie jest data rzeczywistego zakończenia robót bezusterkowego, ponieważ budynek do końca czerwca 2010r - nie posiadał jeszcze stałego przyłącza energetycznego.
W listopadzie 2009r - nastąpiła w ramach robót dodatkowych – wymiana uszkodzonych włazów dachowych, i grysów .
W ten sposób zatwierdzenie za zasadne kosztów eksploatacji w kwocie 214.457,03 zł
jest wysoce ryzykowne.
Koszty pozyskania terenu pod budowę - określono na kwotę 1.516.000,-zł netto.
Zgodnie z $ . 21 – Zasad rozliczenia inwestycji cytat’ Koszty pozyskania terenu, który w dacie rozliczenia inwestycji nie stanowił własności spółdzielni lub nie był w jej wieczystym użytkowaniu – ponoszą Finansujący......:
Działki na których posadowiona jest inwestycja – znajdowały się i znajdują się w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, świadczą o tym chociażby koszty wyspecyfikowane w poz. 8 str 20 projektu - opłaty za wieczyste użytkowanie poniesione w okresie realizacji inwestycji w kwocie 25.074,- zł.
W związku z powyższym brak jest podstaw do obciążenia w rozliczeniu inwestycji – finansujących KOSZTAMI POZYSKANIA TERENU.- gdy faktycznie spółdzielnia takich kosztów nie poniosła.
Oceny zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie inwestycji oraz poniesionych na pozyskanie terenów pod budowę w kwocie 2.000.000, 01 zł ,ocenić nie sposób – ponieważ:
- Zarząd nie przedłożył specyfikacji kosztów w kwocie 2.000.000 zł, wkalkulowanych w wartość umowy z inwestorem powierniczym.
Wniosek – Koszty ogólne spółdzielni w kwocie 1.998.591,66 zł zostały zawyżone co najmniej o kwotę 1.516.000,- zł „Koszty pozyskania terenu pod budowę” i nie powinny stanowić elementu składowego kosztu rozliczenia inwestycji,
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł – nie są prawidłowe i precyzyjne, co uniemożliwia uznanie ich za zasadne do zatwierdzenia rozliczenia.
ROZLICZENIE INWESTYCJI - NIEPRAWIDŁOWOŚCI
Zawiera się na stronach od 21 do 31 przekazanego do oceny i zatwierdzenia projektu
Rozliczenia Kosztów Inwestycji – Lanciego 10g.
Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł NIESŁUSZNIE zostały zmniejszone o kwotę 258.973 zł z tytułu kosztów adaptacji 116 m2 poddasza - na powierzchnię mieszkalną i kosztów przyłączenia części wspólnej ./ strona 22 i 23 rozliczenia/
W tej sytuacji koszt budowy 1m2 dodatkowej powierzchni mieszkalnej dla lokalu mieszkalnego nr 17 będzie wynosił 2180.93 zł/m2
NATOMIAST koszty budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań proponowane rozliczeniem wynoszą - 6.346,38m zł/ m2,/ wg wyliczenia na stronie 28 projektu.
Wynika z tego, że koszty ‘poddasza” zostały zaniżone o kwotę co najmniej 3.500 zł/ m2
Można to precyzyjnie wyliczyć stosując takie same zasady jak przy rozliczeniach z innymi finansującymi. To w efekcie daje kwotę zaniżenia, co najmniej 400.000 zł ponieważ:
Stosując zasady rozliczenia inwestycji-obowiązujące wszystkich członków spółdzielni/ a wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych / to – koszty budowy dodatkowych powierzchni mieszkalnych powinny być rozliczone jednolicie ze wszystkimi finansującymi zadanie inwestycyjne.
W przypadku przyłączenia do lokalu powierzchni wspólnych – np.: korytarzy, powierzchnia ta wchodzi w powierzchnię lokalu i rozliczana jest jako „PUM”.
Taką metodę pomiaru i rozliczenia zastosowano wobec wszystkich finansujących inwestycję z wyjątkiem finansującego lokal Nr 17.
W ten sposób finansujący budynek - zobowiązani zostaną proponowanym rozliczeniem do pokrycia zaniżonych kosztów budowy dodatkowej powierzchni lokalu nr 17, w kwocie co najmniej 400.000 zł.
Inwentaryzacją powykonawczą budynku objęta powinna zostać powierzchnia mieszkań wynosząca 2.106,52m2- to jest o 119,26 m2 większa od przyjętej do rozliczenia.
Rozliczenie nie może stwarzać precedensu rozliczenia dodatkowych powierzchni mieszkalnych lokalu wg różnych zasad w zależności od właściciela lokalu.
Budowa dodatkowej powierzchni zlokalizowana jest w budynku Lanciego 10G i w ramach tego budynku i faktycznie poniesionych kosztów - musi nastąpić jej rozliczenie.
Finansujący budowę lokalu mieszkalnego Nr 17 – nie mógł wybudować w trakcie trwania procesu inwestycyjnego budynku – własnego poddasza na własny rachunek.
To jest inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Metrze, a nie finansującego lokal nr 17, bez względu na to kim on jest, obowiązują go takie same zasady.
Zmniejszenie faktycznie poniesionych kosztów inwestycji o kwotę 258.973 zł –
WYKRACZA – poza sytuacje szczególne opisane w $ 15” regulaminu w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji....” - załącznik do Uchwały nr 6 RN z dnia 12 kwietnia 2007r.
Kolejne zmniejszenie kosztów inwestycji – to kwota 204.033 zł wynikająca z naliczenia inwestorowi powierniczemu kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji.
Technikę i czasokres naliczenia kar umownych – obrazuje załącznik na stronie 30 projektu rozliczenia.
Wobec braku możliwości sprecyzowania faktycznej daty bezusterkowego odbioru przedmiotu umowy od inwestora powierniczego – rozliczenie to budzi nasze poważne wątpliwości.
Naliczenie kar umownych dla Inwestora Powierniczego uważamy za zaniżone.
Za datę faktycznego odbioru robót – proponujemy przyjąć DATĘ wynikającą z protokółu Odbioru budynku przez Spółdzielnie – to jest LISTOPAD 2009r. i do tej daty naliczyć kary umowne Inwestorowi Powierniczemu.
WNIOSEK
Koszty budowy inwestycji KB – wykazane na stronie 24 rozliczenia w kwocie 16.718.035 zł- nie są rozliczone prawidłowo.
Koszty budowy garażu
Są również wyliczone nieprawidłowo, ponieważ wyliczenia nie oparto o koszty rzeczywiście poniesione zgodnie z par 4 pkt2 Regulaminu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G.
Koszty faktycznie poniesione – powinny wynikać z kalkulacji faktycznie poniesionych nakładów na budowę garażu, a nie z waloryzacji promocyjnego- wstępnie ustalonego kosztu budowy garażu.
Koszt budowy garażu wg metody zastosowanej przez spółdzielnie wynosi 3.183.330 zł/ iloczyn zaproponowanego kosztu budowy i 98 miejsc postojowych/.strona 25 projektu rozliczenia
W wyniku tego rozliczenia koszt budowy 1m2 powierzchni garażowej wynosi 937,19 zł/m2. Przyjmując powierzchnie garażową strona 3 pkt 8 projektu rozliczenia w wysokości 3396,68 m2
3.183.330 zł : 3.396,68 m2 powierzchni garaży = 937,19 zł/m2.
A koszt budowy np. komórki zlokalizowanej w podziemiu budynku przyjęto 1881 zł/m2 –/ z projektu uchwały rady nadzorczej na 7 lipca 2010./
W okolicznościach mających miejsce w tej inwestycji – to jest przeznaczenia powierzchni nadziemnych kondygnacji garażu do przekształcenia jej na powierzchnie usługowe – „promocyjne” rozliczenie kosztów budowy garażu – jest NIEUZASADNIONE.
Zgodnie z $ 6 p.2 ‘ regulaminu zasad rozliczenia kosztów inwestycji...” –
UPUSTÓW I RABATÓW na rzecz osób finansujących, mógł udzielać tylko Inwestor Powierniczy ale na własny koszt.
Odwrotna sytuacja udzielenia upustów i rabatów - inwestorowi powierniczemu – przez osoby finansujące budowę lokali - nie została przewidziana tym regulaminem.
Na budowę garaży składają się koszty budowy nie tylko miejsca postojowego, ale również koszty budowy powierzchni wspólnych – dróg dojazdowych, instalacji.
Naszym zdaniem zakup 10 mc postojowych zlokalizowanych na kondygnacji garażowej budynku – nie równa się wcale kosztom budowy tej kondygnacji, a w sytuacji przekształcenia jej w powierzchnie o innym przeznaczeniu jest dodatkowym „promowaniem” zysku dla właściciela takich powierzchni.
WNIOSKI
Wyliczyć faktyczne koszty budowy garażu w oparciu o koszty faktycznie poniesione.
Koszty budowy balkonów, tarasów, ogrodów zimowych, komórek lokatorskich – określone zostały wg tej samej metody, co koszt budowy garażu.
Koszty te należy określić wg zasad wynikających z” regulaminu zasad rozliczenia inwestycji’ – muszą to być koszty faktycznie poniesione , a nie tylko księgowo zwaloryzowany wstępnie ustalony koszt budowy.
Koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań – jest algorytmem kosztów budowy - pomniejszonym o faktyczne koszty budowy garażu, balkonów, tarasów, ogrodów zimowych i komórek zlokalizowanych w piwnicach i na kondygnacjach mieszkalnych oraz wybudowanej i zinwentaryzowanej powierzchni „pum” .
W obecnej sytuacji:
1. braku wyliczenia faktycznych kosztów budowy powierzchni zmniejszających koszty budowy – opis jak wyżej
2. braku inwentaryzacji faktycznie wykonanej powierzchni poddasza – co zaniża o 116 m2 powierzchnię „ pum”
3. włączenia w faktyczne koszty budowy - kosztów pozyskania terenu, którego spółdzielnia nie poniosła .
4. zaniżenia ceny powierzchni na poziomach garażowych w sytuacji zmiany ich przeznaczenia
Prawidłowość wyliczenia średniego kosztu budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań podana w rozliczeniu obarczona jest bardzo wysokim stopniem RYZYKA.
Obecna sytuacja powoduje ogromne napięcie wśród członków spółdzielni finansujących inwestycję. /informacje o możliwości doniesień złożonych do organów ścigania oraz Ministerstwa Infrastruktury/.
Wszelkie sytuacje budzące wątpliwości i podważające zaufanie do Zarządu Spółdzielni, Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz członków Rady Nadzorczej – należy wyjaśnić.
Naszym zdaniem przed zatwierdzeniem rozliczenia – należy zapoznać się z ustaleniami pełnej lustracji – przeprowadzonej na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w 2010 r i obejmującej również problematykę działalności inwestycyjnej spółdzielni, w aspekcie złożonych przez finansujących zastrzeżeń.
Lustracja została zakończona, a protokół z jej ustaleń wpłynął do spółdzielni
w dniu 29 lipca 2010 r .
Potwierdza to Prezes Związku Rewizyjnego przeprowadzającego lustrację
PROPONUJEMY
Udzielenie Radzie Nadzorczej pisemnych wyjaśnień – w oparciu o niniejsze pismo i odłożenie zatwierdzenia rozliczenia do czasu zapoznania się z odpowiedzią Zarządu na te uwagi oraz ustaleniami i zaleceniami zakończonej Lustracji w tych kwestiach.
Z poważaniem
Członkowie Rady Nadzorczej
Lucyna Kołnierzak Tomasz Sypniewski Marek Wojtalewicz
Subskrybuj:
Posty (Atom)