Oświadczenie złozone do protokółu przed głosowaniem zatwierdzenia projektu rozliczenia Lanciego 10G

Warszawa. 4 sierpnia 2010r
Lucyna Kołnierzak
Tomasz Sypniewski
Marek Wojtalewicz .
Członkowie Rady Nadzorczej
SM.” Przy Metrze”



Oświadczenie do protokołu z posiedzenia rady nadzorczej w dniu 4.8.2010 r


Jako odpowiedzialni członkowie Rady Nadzorczej chcielibyśmy przekazać do protokołu
przed podjęciem decyzji o akceptacji tego rozliczenia przez Radę Nadzorczą.
UWAGI I WĄTPLIWOŚCI DOTYCZĄCE ROZLICZENIA KOSZTÓW INWESTYCJI BUDYNKU LANCIEGO 10G W WARSZAWIE.
Opracowano je w oparciu o następujące materiały i informacje.
1. Projekt rozliczenia kosztów inwestycji datowany czerwiec 2010r – przedłożony w dniu 2.07.2010r - Radzie Nadzorczej do akceptacji.
2. Regulamin w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji – budynek mieszkalno- garażowy ul. Lanciego 10g w Warszawie.
3. Statut SM „Przy Metrze.
4. Protokoły z lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za rok 2007 i 2008,
5. Udostępniona tylko do wglądu : Umowa Nr 180/2006 z dnia 15.11.2006r z inwestorem powierniczym PBO i RI „Inżynieria” wraz z różnymi dokumentami.
6. projekt aktu notarialnego z dn. 13.I.2010 r – przekazany finansującym budynek.
7. Prawo Spółdzielcze

Dane zawarte w przedłożonym do akceptacji projekcie rozliczenia inwestycji, - naszym zdaniem wymagają szeregu wyjaśnień, celem właściwego zrozumienia specyfiki tej inwestycji , tym bardziej że nie dotrzymane zostały zarówno przez Inwestora Powierniczego jak i Zarząd Spółdzielni standardy wynikające z zawartych umów o budowę lokali a w szczególności dotrzymania
1. terminu realizacji inwestycji – 19 miesięcy od daty wprowadzenia
2. w dokonaniu rozliczenia inwestycji - ZWŁOKA wynosząca ponad ROK
3. w dokonaniu przywłaszczeń lokali - ZWŁOKA wynosząca również około ROKU

Sytuacje te jak i skutki niekorzystnego rozstrzygnięcia dla spółdzielni procesu sądowego z powództwa „ Nadbud „ w XII/2009r oraz
przedłożenie finansującym na przełomie XII/2009r – stycznia 2010r projektów aktów notarialnych, jednostronnie zmieniających postanowienia wiążących strony umów o budowę lokalu – wywołało duże i uzasadnione niezadowolenie wśród finansujących wyrażające się zapowiedzią kolejnych procesów sądowych. Dużo skuteczniejszych w obecnym stanie prawnym , gdy jest możliwy już pozew zbiorowy.


Informacji dotyczących inwestycji w tym kosztów – nie sposób zweryfikować ponieważ nie dołączono do projektu rozliczenia wielu dokumentów - znajdują się one w biurze Zarządu tylko do wglądu w asyście pracowników w krótkich przedziałach czasowych. Umowa z aneksami + harmonogram rzeczowo finansowy powinny być załączone do projektu rozliczenia, co sugerujemy w przyszłości.
Obszerność materiałów nie pozwala na analityczne i syntetyczne sprawdzenie dokumentów w sytuacji – tej „pozornej” dostępności.
W związku z powyższym prosimy o rzeczowe wyjaśnienia na piśmie w następujących kwestiach :

W ramach p.1 rozliczenia – CHARAKTERYSTYKA INWESTYCI - prosimy o wyjaśnienie i podanie okoliczności mogących mieć wpływ na koszty rozliczenia poszczególnych składników rzeczowych inwestycji.
A / Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształceniu poziomów garażu:
• „0” - na lokal użytkowy /parter budynku/
• „+1.5, +3,+4,5 „ - na lokale mieszkalne lub użytkowe.
Budowa budynku Lanciego 10G – wymuszona została koniecznością bilansu miejsc postojowych dla Osiedla „Migdałowa III” i zakończenie budynku Lanciego 10G powinno zakończyć proces inwestycyjny – a nie rozciągać go jeszcze w czasie.
Likwidacja miejsc postojowych w garażu budynku /w związku z przekształceniami powierzchni/ – rodzi obowiązek odtworzenia ich w innym miejscu i dodatkowo nakłada obowiązek budowy następnych miejsc postojowych dla przekształcanych powierzchni.
W związku z powyższym w jaki sposób Zarząd Spółdzielni ma zamiar

A/ - rozwiązać ten problem i kto w związku z tym poniesie koszty budowy tych miejsc postojowych i gruntu przeznaczonego pod ich budowę?
B/ - Kiedy i w jakich okolicznościach doszło do podjęcia decyzji o przekształcenia przestrzeni stropodachu nad 1-sza klatką schodową na powierzchnię mieszkalną, jakie wykonano roboty w tej przestrzeni.
W związku z krążącymi wśród finansujących budynek różnymi informacjami o zakresie wykonanych tam prac dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości – WNIOSKUJEMY - o powołanie z udziałem członków Rady Nadzorczej – komisji ,która przeprowadzi wizję lokalną „przestrzeni „ stropodachu” i dokona w ten sposób merytorycznej oceny kalkulacji stanowiącej - p. 8.1 - rozliczenia inwestycji./ str.22/
WNIOSKUJEMY – również uzupełnienie o” proponowane zmiany” charakterystyki inwestycji.
W okolicznościach ponad ROCZNEJ ZWŁOKI w rozliczeniu i jednostronnej zmianie przez spółdzielnię programu inwestycji – zasada równości wszystkich stron do tego po prostu zobowiązuje.


C/ W ramach zestawienia danych do budynku proszę o wyjaśnienie:,
- na podstawie jakich danych przyjęto w aktach notarialnych i projektach aktów przekazanych finansującym, powierzchnię użytkową budynku 5.574,40 m2 natomiast w rozliczeniu widnieją następujące powierzchnie
Na stronie 2 rozliczenia 5.553,35 m2
Na stronie 3 rozliczenia 5550,36 m2.
Różnica wynosi 24,04 m2. skąd się wzięła.

D/ Kto pokryje koszty związane z korektą aktów notarialnych, powinien pokryć inwestor powierniczy – zobowiązany umową do geodezyjnej inwentaryzacji budynku w ramach umowy, a spółdzielnia w rozliczeniu ma na to zagwarantować koszty, czy tak jest faktycznie.
E/ Jaka jest faktyczna powierzchnia całkowita budynku?
7.443,50 m2 – strona 2 rozliczenia
7.424,73 m2 – strona 3 i 21 rozliczenia , czy też
7540,73 m2 – strona 21 i 22 rozliczenia – uwagi p.2.
Różnica wynosi co najmniej -116 m2.
Dlaczego, powierzchnia 116 m2 - poddasza, pominięta została przy inwentaryzacji geodezyjnej budynku i nie dodano jej do powierzchni użytkowych mieszkań lub powierzchni usług własnych, tym bardziej że jak stwierdzono na str.21 cytat „ podczas realizacji budynku wykonano prace związane z częściowym przystosowaniem poddasza nad lokalem nr 17 do adaptacji na powierzchnię mieszkalną.” Do kalkulacji kosztów p. 8.1 rozliczenia str. 22, przyjęto powierzchnię skorygowaną .... to jest 7540,73 m2.
F/ jaka jest rzeczywista powierzchnia balkonów?
979,60 m2 strona 2 czy tez
984,87 m2 strona 3 rozliczenia
po dodaniu pominiętego pomiarami balkonu w lok nr 17! Powierzchnia winna wynosić
984, 75 m2 !!!
Różnica wynosi – o,12 m2, skąd się wzięła ta różnica?

WNIOSEK – biorąc pod uwagę fakt przyjęcia do rozliczenia inwestycji- KOREKTY INWENTARYZACJI powierzchni sporządzonej w CZERWCU 2010r – to korekta ta obejmować powinna wszystkie efekty rzeczowe, a więc także poddasze nad lok nr 17 .
STAN FORMALNO – PRAWNY
1 . -Wyjaśnienia wymaga FAKTYCZNA KWOTA UMOWNA – robót budowlanych., przewidzianych do wykonania przez Inwestora powierniczego w ramach umowy nr 180/2006 z dnia 15.XI.2006r.
Na stronie 5 rozliczenia podano wstępny planowany koszt inwestycji w kwocie 13.550.000 zł.
NATOMIAST
Na podstawie informacji wynikających z protokółu lustracji za 2007r – przeprowadzonej przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych – pismo z dnia 13.03.2007r l.dz. 135/2008r - wynika cytat „ koszty poniesione przed podpisaniem umowy z inwestorem powierniczym poniesione przez spółdzielnię , związane z przygotowaniem inwestycji przy ul. Lanciego 10G włączono do wynagrodzenia inwestora powierniczego...........Koszty te oszacowano na kwotę 2.000.000 zł netto, inwestor powierniczy miał zwrócić spółdzielni.....
Itd … oraz stwierdzenie, że
Harmonogram rzeczowo- finansowy realizacji inwestycji stanowiący załącznik do umowy - w wartościach robót budowlanych zawiera rzeczywiste wartości robót i DODANE PROPORCJONALNIE PODZIELONE KOSZTY SPÓŁDZIELNI ......
TAK WIĘC KOSZTY BEZPOŚREDNIE I POŚREDNIE INWESTYCJI UJĘTE SĄ RAZEM.’’ – koniec cytatu.
Z ustaleń protokółu -wynika więc , że wartość kosztów bezpośrednich inwestycji wynosić powinna 11.550.000 zł netto./13.550.000 – 2.000.000 = 11.550.000 zł/
Zupełnie nie rozumiemy jakiemu celowi służyć miała taka konstrukcja umowy.
Wnosimy o uzupełnienie projektu rozliczenia o :
A/ - kalkulację kosztów spółdzielni poniesionych przez spółdzielnię przed rozpoczęciem inwestycji i przewidzianych do poniesienia – razem 2.000.000 zł –/włączonych w wynagrodzenie umowne inwestora powierniczego./
B/- materiałów przetargowych dotyczących inwestycji Lanciego – w tym protokółów z posiedzeń komisji celem ustalenia faktycznej wartości robót .
C/ - wykazu obejmującego faktyczny spływ kwoty 2.000.000 zł od inwestora powierniczego do spółdzielni.
D/ - Protokółów z posiedzeń Zarządu – uzasadniających przesunięcia na dłuższy okres /Aneksem Nr 1 p.3 i Aneksem Nr 3 p. 1/ - terminów zwrotów nakładów i kosztów spółdzielni przez inwestora powierniczego.
2. – Wyjaśnienia wymaga sprawa odsetek za nieterminowe wpłaty.
W oparciu o Aneks nr 3 p.2 str 6 projektu odsetki od nieterminowych wpłat wkładów budowlanych należne w pierwszej wersji Inwestorowi Powierniczemu przyznano zamawiającemu czyli Spółdzielni. Skoro miał je dostawać Inwestor Powierniczy zgodnie z regulaminem rozliczenia inwestycji - $ 15 p 6, - nie zostały objęte projektem rozliczenia i nie zmniejszają kosztów inwestycji.
Po zmianie umowy tym aneksem prawdopodobnie z jakiś przyczyn nie wywiązywania się Inwestora Powierniczego z finansowania, zupełnie nie wiadomo w jaki sposób zostały teraz zaksięgowane i co się z nimi stało.
Postanowienia & 20 p.3 – regulaminu rozliczenia inwestycji - nie zostały dostosowane do stanu formalno – prawnego wynikającego z aneksowanej Umowy z Inwestorem Powierniczym.
Zauważamy także ,ze Inwestor powierniczy powinien tak jak wszyscy finansujący płacić odsetki od opóźnienia w płatnościach swoich należności.
Prosimy o wyjaśnienia czy to robił.?
3.- Wyjaśnienia wymaga treść Aneksu Nr 7A dotycząca WARTOŚCI UMOWNEJ i robót dodatkowych na kwotę 789.050.38 zł – mianowicie.
.
Zgodnie z Aneksami od nr 1 do Nr 4 – wynagrodzenie umowne wynosiło 14.029.533,43 zł netto str.6 rozliczenia
Aneksy Nr 5 , 6, 7, - w ustalenia wynagrodzenia umownego nie ingerują.
W związku z tym po uwzględnieniu wartości tych robót dodatkowych wynikających z Aneksu Nr 7A - wartość umowna wynosić powinna 14.818.583,81 zł netto, a po uwzględnieniu
obniżenia wynagrodzenia o kwotę 62.169,63 zł - .WYNAGRODZENIE UMOWNE –WYNOSIĆ POWINNO 14.756.414,18 zł netto.
NATOMIAST
Na stronie 8 – Projektu rozliczenia kosztów inwestycji PODANA JEST KWOTA UMOWNA 13.967.363,80 zł netto., w zestawieniu załącznika nr 10 kwota umowna wynosi
14.785.031,72 zł netto
Wniosek – zupełny bałagan.

ETAPIZACJA ROZLICZENIA KOSZTÓW BUDOWY.

1. Koszty robót objęte umową z inwestorem powierniczym – wynoszą w/ g załącznika nr 10 - do rozliczenia inwestycji kwotę 14.785.031,72 zł netto
2. Zestawienie w tytule nosi datę 31.XII.2009r, natomiast jako ostatnia księgowana jest faktura korygująca nr 005/B/319/2010 z dnia 22.02.2010r na kwotę -62.169,03 zł , która wynika ze zmniejszenia wynagrodzenia - wprowadzonego Aneksem nr 7A z dnia 20.X.2008r.Tak więc w 1.5 roku po fakcie.
3. Faktura dotycząca robót dodatkowych z Aneksu Nr 7A na kwotę 789.050,33 księgowana jest pod datą 4.XII.2008r.
4. Jak wynika z tego załącznika w 2009r - w miesiącach III, IV, V, XI – realizowane były również płatności za roboty wynikające z zakresu umownego z Inżynierią.

Oznacza to, że zakończenie robót wynikających z zakresu umownego - inwestora powierniczego - nastąpiło w LISTOPADZIE 2009 r., a więc w ROK po umownej dacie zakończenia inwestycji, która wynikała z Aneksu nr 8 do Umowy.!!! –/ 30. X. 2008r./ oraz w 6 miesięcy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie./ 3.III.2009r/ i to w okolicznościach braku stałego przyłącza energetycznego do budynku!!!
5. Fakt zakończenia przez inwestora powierniczego robót - w miesiącu listopadzie2009r znajduje również bezpośrednie potwierdzenie w protokóle - odbioru budynku do eksploatacji przez Spółdzielnię - w dniu 9.IX.2009r.!!! - Protokół zawiera wykaz usterek i robót do wykonania między innymi wymianę uszkodzonych włazów dachowych, popękanych grysów oraz stwierdza BRAK WYKONANIA STAŁEGO PRZYŁĄCZA ENERGETYCZNEGO do budynku, które wykonano dopiero w VI 2010r.

ROBOTY DODATKOWE
- strona od 9 do 14 – projektu rozliczenia.

1. Protokóły konieczności od Nr 1 do Nr 6 - z dna 21.05.2007,- 21.07.2007, -15.08.2007, -21.09.2007 – podpisał jako przedstawiciel wykonawcy i kierownik budowy P. Jan Rokita, który jak wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 obowiązki Kierownika Budowy przejął w dniu 2.XI.2007r, i nie mógł wcześniej podpisywać tych protokołów. ŁĄCZNA WARTOŚĆ protokółów od nr 1 do 6 wynosi kwotę 666.175,25zł netto.

2. Protokóły konieczności nie zatwierdzone zostały przez pracowników działu inwestycji, a zatrudnieni wtedy byli. Danuta Kamińska, Tomasz Orliński oraz Vice Prezesa d/ s technicznych , która odpowiadała za merytoryczną stronę tych rozliczeń.


3. Protokóły konieczności Nr 7 do nr 10 – z dnia 30.04.2008r,i 6.08.2008r, jak wynika z przedstawionego nam rozliczenia podpisał jako członek komisji inspektor nadzoru Jan Maliszewski, który zakończył prace na budowie z dniem 30 listopada 2007, to wynika z protokołu lustracji z 2007 roku str 19 . Od dnia 1.XII.2007r – obowiązki inspektora nadzoru przejął Tomasz Orliński. Zarząd stwierdził ,ze protokoły 8, 9 ,10 podpisał Pan Orliński, a tylko błędnie podano w naszym rozliczeniu , że Pan Maliszewski.
Natomiast protokół nr 7 podpisał „w zastępstwie” Pan Maliszewski.
Z informacji od osób z branży budowlanej wynika, że podpisywanie w takiej
Formie, bez oficjalnej zmiany inspektora nadzoru nie jest to możliwe..

Protokóły nie zatwierdzone są pod względem merytorycznym przez Vice
prezesa ds. technicznych.

4. Wartość protokółów konieczności od nr 7 do 10 - to kwota 93.338,37 zł.
5. Protokół konieczności Nr 11 z dnia 16.10.2008 stwierdza konieczność zmiany kabla zasilającego windy, - koszt 3420 zł.

. Jest to trochę dziwne, bo protokółem robót dodatkowych Nr 1 z dnia 21.05.2007r wykonano dodatkowy projekt zasilania dla wind za kwotę 9.300 zł netto.- kto przyjął i akceptował ten i następny projekty dotyczące tego samego zagadnienia?.
Protokółu Nr 1 i 11 nie podpisał jak powinien inspektor nadzoru ds. elektrycznych, tylko inspektor robót budowlanych,
6. Protokółu konieczności Nr 12 na kwotę 4.397,54 zł - na zmianę średnicy zaworów nie
podpisał inspektor robót sanitarnych.

7. Protokółów konieczności od nr 13 do 16 nie podpisali również branżowi inspektorzy
nadzoru.- roboty elektryczne.

WNIOSKI – koszty robót dodatkowych ze względu na wprowadzone w tracie budowy zmiany przygotowujące nadziemne kondygnacje garażu do zmiany sposobu użytkowania
/na lokale usługowe/ i powierzchnię przestrzeni stropodachu – na powierzchnię mieszkalną – poddać wycenie sprawdzającej przez rzeczoznawcę NOT.
Zasadność takiej weryfikacji wynika z licznych skarg kierowanych przez finansujących pod adresem spółdzielni, a bierność spółdzielni w tych kwestiach rodzi brak zaufania, tym bardziej, że w ocenie finansujących podwyższeniu uległy kondygnacje garażu części nadziemnej i przebudowie przestrzeń stropodachu , co ich zdaniem ma wymierny wpływ na koszty robót dodatkowych.

Wśród członków Rady Nadzorczej brak jest osób, które w sposób merytoryczny mogłyby autorytatywnie potwierdzić lub zaprzeczyć tym podejrzeniom.

W naszej ocenie jak zapisane jest w umowie - roboty dodatkowe mogły wystąpić jedynie na okoliczność pomyłki rachunkowej przekraczające 5% powierzchni mieszkań i 5% umówionej ceny wartości robót zamiennych..

Nie jesteśmy w stanie w sami ocenić, czy wycena wykazanych robót dodatkowych spełnia ten standard..


KOSZTY
KOSZTY BEZPOŚREDNIE.- strona 17 projektu rozliczenia

Koszty robót bezpośrednich – skalkulowane przez spółdzielnię wynoszą 12.673.248,54 zł - w zakresie wynagrodzenia umownego inwestora powierniczego- obrazuje je załącznik nr 1

– absolutnie nieczytelny, ponieważ nie ma możliwości odniesienia go do harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy.

Nie da się dokonać oceny – wyceny waloryzacji –załącznik podaje suche kwoty bez okazania sposobu waloryzacji - /czasokresy , współczynniki i kwoty bazowe/.

Kwota tymczasowego zabezpieczenia wind – 4.400 zł, nie zawiera się w wykazie robót dodatkowych omówionych w projekcie rozliczenia.

Roboty dodatkowe stanowią pokaźną kwotę 1.601.199.35 zł / wątpliwości nasze i finansujących wykazane w treści tego pisma/

Dlaczego następuje zmniejszenie tej kwoty o 19.072,- zł z czegoś co zostało „ faktycznie”- zrealizowane?
KTO I CO ZA TĘ KWOTĘ ZROBIŁ NA WŁASNY RACHUNEK?

ŁACZNA KWOTA ROBÓT BEZPOŚREDNICH – wynosi 14.278.847,89 zł.

W kwocie tej zawiera się proporcjonalnie wkalkulowane około 2.000.000 zł kosztów ogólnych spółdzielni, która nie została potrącona. / patrz ustalenia Lustratora w podpisanym przez Zarząd spółdzielni protokóle lustracji za 2007 r./

Wniosek
– bez okazania i dołączenia do rozliczenia harmonogramu rzeczowo – finansowego budowy i wskazania kalkulacji wkalkulowanych kosztów spółdzielni – OCENA NIE JEST MOŻLIWA
.
KOSZTY POŚREDNIE. – 908.948,13 zł.
Jeśli koszty budowy infrastruktury zewnętrznej - do których został podłączony budynek Lanciego 10G – ponieśli finansujący zadanie inwestycyjne Osiedla Migdałowa III, należy je proporcjonalnie zwrócić .
Wątpliwości budzi jednak nie rozliczony w ten sam sposób – ujawniony w trakcie robót i przełożony kabel wysokiego napięcia – koszt robót dodatkowych to kwota 97.000 zł, zgodnie z Aneksem Nr 1.
.
Naszym zdaniem należy koszt ten należy objąć wspólnym rozliczeniem Osiedlem Migdałowa III
KOSZTY POŚREDNIE
Wyceny kosztów pośrednich wg załącznika nr 2 nie da się ocenić

Uzasadnienie takie samo jak w przypadku kosztu robót bezpośrednich wg załącznika nr.1 Wniosek tej samej treści



KOSZTY OGÓLNE

1.998.591,66 zł, po potrąceniu kwoty 2.000.000,01 zł


Kosztów ogólnych wynikających z załącznika nr 3 – na kwotę 1.075.521,08 zł nie da się ocenić, brak materiału porównawczego w postaci harmonogramu rzeczowo- finansowego budowy, oraz specyfikacji kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 2.000.000 zł - wkalkulowanych w koszty umowne robót inwestora powierniczego.
Wygląda, że koszty dokumentacji projektowej – wykazane w poz.1 załącznika Nr 3 w kwocie 400.000 zł - dublują się z kosztami wykazanymi na stronie 20 poz. 17 zestawienia kosztów ogólnych spółdzielni na kwotę 456.000 zł i na „ zdrowy rozsądek” powinny być jednym z elementów kalkulacji kwoty składającej się na 2.000.000 zł – KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI, wkalkulowanej w umowę z inwestorem powierniczym.
.
Poza tym wątpliwości budzi poz. nr 3 na stronie 19 projektu – w którym poniesione koszty opłat różnych - w tym badań technicznych, odpisów ksiąg wieczystych itp. – pomniejszone zostały o koszty robot drogowych - budowa parkingów wykonana przez innego wykonawcę w kwocie 62.169,63 str 8 rozliczenia/ Aneks nr 7A do umowy/, w okolicznościach kiedy w zał. nr 3 – występuje pozycja „Roboty drogowe”.
W ramach harmonogramu rzeczowo – finansowego, umownego zakresu robót powinna nastąpić korekta tego wynagrodzenia z inwestorem powierniczym, a następnie rozliczenie tej kwoty z faktycznym wykonawcą robót.
W tej sytuacji koszt opłat różnych wynosi 74.518,73 zł – a faktycznie powinien wynosić 136.687,76 zł –/ koszty bardzo wysokie – nie ma specyfikacji tych robót/

Prowizje bankowe, wynagrodzenie działu inwestycji, koszty ogólne spółdzielni, nadzór inwestorski, opłaty za wieczyste użytkowanie ,podatek od nieruchomości – powinny stanowić element kosztów spółdzielni – przewidzianych do poniesienia.

Czy koszty te nie zostały skalkulowane i zawierają się w kosztach „do poniesienia i poniesionych „– wkalkulowanych w wynagrodzenie umowne
inwestora powierniczego w kwocie 2.000,000 zł ?.

Koszty wykonania nasadzeń roślinnych- w kwocie 19.000 zł,/ poz. 15 zestawienia str 20/ powinny zawierać się w pozycji nr IX załącznika nr 3 – wycenionych w umowie z inwestorem powierniczym na kwotę 306.581,15 zł netto.

Nawet dla laika - nasadzenia roślinne to „ZIELEŃ”, a w specyfikacji robót dodatkowych, uzasadnienie dodatkowych kosztów „nasadzeń’ nie występuje.

Koszty eksploatacji poniesione po pozwoleniu na użytkowanie budynku poz 16 str 20 zestawienia - do czasu przejęcia budynku od inwestora powierniczego do eksploatacji– wynoszą 214.457.03 zł, w tym ochrona 91.895,45 zł.

Wyspecyfikowane są w zał. Nr 5
– wygląda, że są to koszty , których proponowane rozliczenie odbiega od zasad określonych umowami z osobami finansującymi.

Najdziwniejszym w tej sprawie - jest brak możliwości sprecyzowania klarownego terminu zakończenia przedmiotu umowy, to jest daty określonej w umowie jednoznacznie – jako bezusterkowego obioru robót od inwestora powierniczego.

Za datę taką nie można uznać dnia 30 X. 2008r ,
ani też dnia 2.XII.2008r –daty złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, ani też
dnia 18.II.2009r –daty odbioru budynku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W protokóle lustracji działalności inwestycyjnej spółdzielni za 2008r – podpisanym przez Zarząd w czerwcu --- 2009 r stwierdzono,
- że do końca maja 2009r roboty budowlane w inwestycji NIE ZOSTAŁY ZAKONCZONE.

Odbiór budynku do eksploatacji nastąpił 9.IX.2009r – to również nie jest data rzeczywistego zakończenia robót bezusterkowego, ponieważ budynek do końca czerwca 2010r - nie posiadał jeszcze stałego przyłącza energetycznego.

W listopadzie 2009r - nastąpiła w ramach robót dodatkowych – wymiana uszkodzonych włazów dachowych, i grysów .

W ten sposób zatwierdzenie za zasadne kosztów eksploatacji w kwocie 214.457,03 zł
jest wysoce ryzykowne.

Koszty pozyskania terenu pod budowę - określono na kwotę 1.516.000,-zł netto.

Zgodnie z $ . 21 – Zasad rozliczenia inwestycji cytat’ Koszty pozyskania terenu, który w dacie rozliczenia inwestycji nie stanowił własności spółdzielni lub nie był w jej wieczystym użytkowaniu – ponoszą Finansujący......:

Działki na których posadowiona jest inwestycja – znajdowały się i znajdują się w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, świadczą o tym chociażby koszty wyspecyfikowane w poz. 8 str 20 projektu - opłaty za wieczyste użytkowanie poniesione w okresie realizacji inwestycji w kwocie 25.074,- zł.

W związku z powyższym brak jest podstaw do obciążenia w rozliczeniu inwestycji – finansujących KOSZTAMI POZYSKANIA TERENU.- gdy faktycznie spółdzielnia takich kosztów nie poniosła.

Oceny zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie inwestycji oraz poniesionych na pozyskanie terenów pod budowę w kwocie 2.000.000, 01 zł ,ocenić nie sposób – ponieważ:
- Zarząd nie przedłożył specyfikacji kosztów w kwocie 2.000.000 zł, wkalkulowanych w wartość umowy z inwestorem powierniczym.

Wniosek – Koszty ogólne spółdzielni w kwocie 1.998.591,66 zł zostały zawyżone co najmniej o kwotę 1.516.000,- zł „Koszty pozyskania terenu pod budowę” i nie powinny stanowić elementu składowego kosztu rozliczenia inwestycji,


Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł – nie są prawidłowe i precyzyjne, co uniemożliwia uznanie ich za zasadne do zatwierdzenia rozliczenia.



ROZLICZENIE INWESTYCJI - NIEPRAWIDŁOWOŚCI


Zawiera się na stronach od 21 do 31 przekazanego do oceny i zatwierdzenia projektu
Rozliczenia Kosztów Inwestycji – Lanciego 10g.

Koszty inwestycji w kwocie 17.186.388 zł NIESŁUSZNIE zostały zmniejszone o kwotę 258.973 zł z tytułu kosztów adaptacji 116 m2 poddasza - na powierzchnię mieszkalną i kosztów przyłączenia części wspólnej ./ strona 22 i 23 rozliczenia/

W tej sytuacji koszt budowy 1m2 dodatkowej powierzchni mieszkalnej dla lokalu mieszkalnego nr 17 będzie wynosił 2180.93 zł/m2


NATOMIAST koszty budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań proponowane rozliczeniem wynoszą - 6.346,38m zł/ m2,/ wg wyliczenia na stronie 28 projektu.

Wynika z tego, że koszty ‘poddasza” zostały zaniżone o kwotę co najmniej 3.500 zł/ m2
Można to precyzyjnie wyliczyć stosując takie same zasady jak przy rozliczeniach z innymi finansującymi. To w efekcie daje kwotę zaniżenia, co najmniej 400.000 zł ponieważ:

Stosując zasady rozliczenia inwestycji-obowiązujące wszystkich członków spółdzielni/ a wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych / to – koszty budowy dodatkowych powierzchni mieszkalnych powinny być rozliczone jednolicie ze wszystkimi finansującymi zadanie inwestycyjne.

W przypadku przyłączenia do lokalu powierzchni wspólnych – np.: korytarzy, powierzchnia ta wchodzi w powierzchnię lokalu i rozliczana jest jako „PUM”.

Taką metodę pomiaru i rozliczenia zastosowano wobec wszystkich finansujących inwestycję z wyjątkiem finansującego lokal Nr 17.
W ten sposób finansujący budynek - zobowiązani zostaną proponowanym rozliczeniem do pokrycia zaniżonych kosztów budowy dodatkowej powierzchni lokalu nr 17, w kwocie co najmniej 400.000 zł.

Inwentaryzacją powykonawczą budynku objęta powinna zostać powierzchnia mieszkań wynosząca 2.106,52m2- to jest o 119,26 m2 większa od przyjętej do rozliczenia.

Rozliczenie nie może stwarzać precedensu rozliczenia dodatkowych powierzchni mieszkalnych lokalu wg różnych zasad w zależności od właściciela lokalu.

Budowa dodatkowej powierzchni zlokalizowana jest w budynku Lanciego 10G i w ramach tego budynku i faktycznie poniesionych kosztów - musi nastąpić jej rozliczenie.

Finansujący budowę lokalu mieszkalnego Nr 17 – nie mógł wybudować w trakcie trwania procesu inwestycyjnego budynku – własnego poddasza na własny rachunek.
To jest inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Metrze, a nie finansującego lokal nr 17, bez względu na to kim on jest, obowiązują go takie same zasady.

Zmniejszenie faktycznie poniesionych kosztów inwestycji o kwotę 258.973 zł –
WYKRACZA – poza sytuacje szczególne opisane w $ 15” regulaminu w sprawie zasad rozliczenia kosztów inwestycji....” - załącznik do Uchwały nr 6 RN z dnia 12 kwietnia 2007r.

Kolejne zmniejszenie kosztów inwestycji – to kwota 204.033 zł wynikająca z naliczenia inwestorowi powierniczemu kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji.
Technikę i czasokres naliczenia kar umownych – obrazuje załącznik na stronie 30 projektu rozliczenia.

Wobec braku możliwości sprecyzowania faktycznej daty bezusterkowego odbioru przedmiotu umowy od inwestora powierniczego – rozliczenie to budzi nasze poważne wątpliwości.

Naliczenie kar umownych dla Inwestora Powierniczego uważamy za zaniżone.

Za datę faktycznego odbioru robót – proponujemy przyjąć DATĘ wynikającą z protokółu Odbioru budynku przez Spółdzielnie – to jest LISTOPAD 2009r. i do tej daty naliczyć kary umowne Inwestorowi Powierniczemu.

WNIOSEK

Koszty budowy inwestycji KB – wykazane na stronie 24 rozliczenia w kwocie 16.718.035 zł- nie są rozliczone prawidłowo.

Koszty budowy garażu
Są również wyliczone nieprawidłowo, ponieważ wyliczenia nie oparto o koszty rzeczywiście poniesione zgodnie z par 4 pkt2 Regulaminu rozliczenia inwestycji Lanciego 10G.

Koszty faktycznie poniesione – powinny wynikać z kalkulacji faktycznie poniesionych nakładów na budowę garażu, a nie z waloryzacji promocyjnego- wstępnie ustalonego kosztu budowy garażu.

Koszt budowy garażu wg metody zastosowanej przez spółdzielnie wynosi 3.183.330 zł/ iloczyn zaproponowanego kosztu budowy i 98 miejsc postojowych/.strona 25 projektu rozliczenia

W wyniku tego rozliczenia koszt budowy 1m2 powierzchni garażowej wynosi 937,19 zł/m2. Przyjmując powierzchnie garażową strona 3 pkt 8 projektu rozliczenia w wysokości 3396,68 m2

3.183.330 zł : 3.396,68 m2 powierzchni garaży = 937,19 zł/m2.
A koszt budowy np. komórki zlokalizowanej w podziemiu budynku przyjęto 1881 zł/m2 –/ z projektu uchwały rady nadzorczej na 7 lipca 2010./

W okolicznościach mających miejsce w tej inwestycji – to jest przeznaczenia powierzchni nadziemnych kondygnacji garażu do przekształcenia jej na powierzchnie usługowe – „promocyjne” rozliczenie kosztów budowy garażu – jest NIEUZASADNIONE.

Zgodnie z $ 6 p.2 ‘ regulaminu zasad rozliczenia kosztów inwestycji...” –
UPUSTÓW I RABATÓW na rzecz osób finansujących, mógł udzielać tylko Inwestor Powierniczy ale na własny koszt.

Odwrotna sytuacja udzielenia upustów i rabatów - inwestorowi powierniczemu – przez osoby finansujące budowę lokali - nie została przewidziana tym regulaminem.

Na budowę garaży składają się koszty budowy nie tylko miejsca postojowego, ale również koszty budowy powierzchni wspólnych – dróg dojazdowych, instalacji.
Naszym zdaniem zakup 10 mc postojowych zlokalizowanych na kondygnacji garażowej budynku – nie równa się wcale kosztom budowy tej kondygnacji, a w sytuacji przekształcenia jej w powierzchnie o innym przeznaczeniu jest dodatkowym „promowaniem” zysku dla właściciela takich powierzchni.

WNIOSKI

Wyliczyć faktyczne koszty budowy garażu w oparciu o koszty faktycznie poniesione.

Koszty budowy balkonów, tarasów, ogrodów zimowych, komórek lokatorskich – określone zostały wg tej samej metody, co koszt budowy garażu.

Koszty te należy określić wg zasad wynikających z” regulaminu zasad rozliczenia inwestycji’ – muszą to być koszty faktycznie poniesione , a nie tylko księgowo zwaloryzowany wstępnie ustalony koszt budowy.

Koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań – jest algorytmem kosztów budowy - pomniejszonym o faktyczne koszty budowy garażu, balkonów, tarasów, ogrodów zimowych i komórek zlokalizowanych w piwnicach i na kondygnacjach mieszkalnych oraz wybudowanej i zinwentaryzowanej powierzchni „pum” .

W obecnej sytuacji:

1. braku wyliczenia faktycznych kosztów budowy powierzchni zmniejszających koszty budowy – opis jak wyżej

2. braku inwentaryzacji faktycznie wykonanej powierzchni poddasza – co zaniża o 116 m2 powierzchnię „ pum”

3. włączenia w faktyczne koszty budowy - kosztów pozyskania terenu, którego spółdzielnia nie poniosła .

4. zaniżenia ceny powierzchni na poziomach garażowych w sytuacji zmiany ich przeznaczenia

Prawidłowość wyliczenia średniego kosztu budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań podana w rozliczeniu obarczona jest bardzo wysokim stopniem RYZYKA.

Obecna sytuacja powoduje ogromne napięcie wśród członków spółdzielni finansujących inwestycję. /informacje o możliwości doniesień złożonych do organów ścigania oraz Ministerstwa Infrastruktury/.
Wszelkie sytuacje budzące wątpliwości i podważające zaufanie do Zarządu Spółdzielni, Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz członków Rady Nadzorczej – należy wyjaśnić.

Naszym zdaniem przed zatwierdzeniem rozliczenia – należy zapoznać się z ustaleniami pełnej lustracji – przeprowadzonej na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w 2010 r i obejmującej również problematykę działalności inwestycyjnej spółdzielni, w aspekcie złożonych przez finansujących zastrzeżeń.
Lustracja została zakończona, a protokół z jej ustaleń wpłynął do spółdzielni
w dniu 29 lipca 2010 r .
Potwierdza to Prezes Związku Rewizyjnego przeprowadzającego lustrację

PROPONUJEMY

Udzielenie Radzie Nadzorczej pisemnych wyjaśnień – w oparciu o niniejsze pismo i odłożenie zatwierdzenia rozliczenia do czasu zapoznania się z odpowiedzią Zarządu na te uwagi oraz ustaleniami i zaleceniami zakończonej Lustracji w tych kwestiach.


Z poważaniem
Członkowie Rady Nadzorczej

Lucyna Kołnierzak Tomasz Sypniewski Marek Wojtalewicz