Po pierwsze muszę konsultować z prawnikami, niektóre rzeczy do zamieszczenia na blogu.
Wiadomo, ze pewnym osobom ten blog, jest trochę solą w oku.
Osoby te, nieprzyzwyczajone do działania przy otwartej kurtynie,
nie zauważają ,ze tylko w ten sposób członkowie spółdzielni będą mieć pewność ,że wszystko odbywa się otwarcie i w ich interesie , a nie innych osób.
Po drugie rada miała przebieg dwudniowy i każda część kończyła się dawno po północy.
Po trzecie mimo dużego mojego zaangażowania w sprawy SM, mam tez swoje życie prywatne, jak pewnie każdy z Państwa.
W końcu po czwarte nie chciałbym ,żeby było to napisane byle jak i na kolanie.
Dlatego informuje, proszę się nie niecierpliwić. Postaram się w przyszłości opisywać przebieg rady jak najszybciej. Zwykle do weekendu po radzie.
Ta rada ze względu na dużą ilość spraw miała przebieg dwudniowy.
W posiedzeniu jak zwykle uczestniczyło kilkoro bardziej zainteresowanych Przedstawicieli.
Planowany był następujący porządek obrad:
1/Omówienie zasad postępowania Członków Rady Nadzorczej /dawniej niedokończony punkt zasady działania rady nadzorczej ale Panu Przewodniczącemu zależało nie na tym ,żeby usprawnić pracę rady, co było ideą pierwotnie tego nie zrealizowanego punktu, ale żeby ograniczyć maksymalnie dostęp członków rady do informacji.
Pewnie nie dotyczy to Pana Przewodniczącego.
Ale reszta rady powinna mieć tylko takie informacje jakie w swojej łaskawości przekaże jej zarząd i Pan Przewodniczy/
2/Zatwierdzenie protokołów z dwóch poprzednich rad.
3/Informacja o stanie inwestycji Belgradzka 14
4/ rozpatrzenie wniosku Zarządu o obciążenie służebnością gruntową garaży podziemnych (poziom -1 i -2) na rzecz wszystkich współwłaścicieli na KEN 36.- ew podjęcie uchwały
5/rozpatrzenie wniosku Zarządu o obciążenie służebnością gruntową tylko garaży podziemnych (poziom -1,5;-3,0;-4,5) na rzecz wszystkich współwłaścicieli tylko na Lanciego 10 G. - ew podjęcie uchwały
6/Omówienie propozycji zmian w administrowaniu SM – ew podjęcie uchwały
7/Omówienie lustracji
8/Informacja dot. wyboru 2 zastępcy prezesa
9/Realizacja zaleceń i decyzji rady w II kwartale 2010 roku oraz podjecie decyzji w sprawie premi regulaminowej dla zarządu z IV kwartał 2009 roku oraz I i II kwartał 2010 roku
10 / Rozpatrzenie wniosku zarządu o uzupełnienie hipoteki na na rzecz Inżynierii o 2 mln zł na działce inwestycji Belgradzka 14 - ew podjęcie uchwały
11/Sprawy różne
Uwagi ogólne do posiedzenia rady
Na początku posiedzenia rada zatwierdza porządek obrad, może go zmienić,zwykle tylko w zakresie kolejności lub skreślenia jakiegoś punktu.
Dodanie nowego punktu do porządku obrad podczas posiedzenia jest praktycznie nie możliwe./Argumenty przeciw - zarząd musi się przygotować, rada też/
O porządku obrad decyduje Przewodniczący, co skwapliwie wykorzystuje do swoich celów, wyraźnie to widać po zmianie przez niego nazwy punktu „zasady pracy rady nadzorczej” na wąski „zasady postępowania członków rady”.
Materiały na posiedzenie rady powinny być wyczerpujące i wysyłane z co najmniej 5 dniowym wyprzedzeniem, co zapisano w par 3 pkt 1”regulaminu rady nadzorczej” uchwalonego
Termin 5 dniowy jest moim zdaniem za krótki do analizy czasem skomplikowanych spraw, w stosunku do których rada podejmuje uchwały.
Jeżeli będą prowadzić do szkody na majątku SM to członkowie rady odpowiadają za to karnie, tak samo jak zarząd.
Kiedyś odpowiedzialność karna nie dotyczyła rady nadzorczej.
Jak pewnie Państwo się domyślacie materiały nie są wcale wyczerpujące, a czasami żenująco lakoniczne.
5 dniowy termin dostarczania materiałów w ocenie zarządu i Przewodniczącego Rady jest terminem maksymalnym, nie minimalnym.
Poprzednio zdarzało się go wielokrotnie skracać, za zgodą rady nadzorczej.
Z dziwnymi uzasadnieniami - a to zarząd nie zdążył , a to Przewodniczący się pomylił w liczeniu dni.
Moim zdaniem takie działanie jest niedopuszczalne.
Mimo,ze taka możliwość za zgodą wszystkich członków rady jest zapisana w par 4 punkt 5 regulaminu, nie powinna mieć miejsca, a już na pewno nie przy podejmowaniu istotnych uchwał.
Być może jest to wygodne dla zarządu i przewodniczącego ale powoduje jeszcze bardziej ograniczenie kontroli rady nad działalnością SM.
Mam nadzieje ,ze w przyszłości takie „fakty” nie będą miały miejsca.
Zawartość materiałów na radę oraz ich lakoniczność, szczególnie w sprawach w których podejmowane są uchwały, budzi moje wielkie zdziwienie.
Zwykle ze względu na tą lakoniczność materiałów, jest to praktycznie podejmowanie decyzji w ciemno.
Jak to kiedyś uzasadniał Przewodniczący, ma on pełne zaufanie do zarządu.
Jak dla mnie obecna sytuacja SM nie uzasadnia w najmniejszym stopniu przesłanek do takiej postawy ale być może wynika to z innych nie znanych mi przyczyn.
Dobór materiałów i czas ich dostarczenia powoduje, ze jest to właściwie zmuszanie rady do podjęcia decyzji „In blanco” , z dziwnym zwykle uzasadnieniem ,ze trzeba to zrobić bardzo szybko, prawie natychmiast.
Jakoś nikogo nie zastanawia fakt, że zarząd z wyprzedzeniem mógł rozważyć sprawę i poinformować wyczerpująco radę o problemach i możliwych rozwiązaniach .
Szczególnie widoczne to było na obecnej radzie w sprawie zmian w sposobie administrowania SM.
Taki pomysł dość oczywisty zresztą, powinien być przygotowany z wyprzedzeniem w 2009 roku.
Od stycznia 2010 był proponowany zarządowi, jednak jak zwykle został zlekceważony.
Obecnie kiedy problemy SM się pogłębiają, raptem zarząd zażyczył sobie błyskawicznej uchwały w tej sprawie bez analizy konsekwencji prawnych , finansowych i organizacyjnych takiego działania. Po przedstawieniu moich zastrzeżeń w tej sprawie, o dziwo rada odstąpiła od punktu podjęcia uchwały do czasu przedstawienia przez zarząd tych analiz. Ma być to omawiane na następnej radzie 28.9.2010.
Mam nadzieje ,że to rzeczywiście nastąpi z odpowiednim wyprzedzeniem i odpowiednio wnikliwie.
Przebieg rady:
Po zmianie porządku obrad /pkt 6 o administrowaniu pod wpływem moich uwag przeniesiono na koniec i usunięto podjęcie uchwały / oraz wyrzuceniu punktu omówienie lustracji – /nie dostarczono żadnych materiałów na ten temat i miał to być w założeniu tylko słowny monolog zarządu, bez dokumentów, że właściwie wszystko jest O.K. – to zdanie zarządu doskonale wszyscy znają i nie było potrzeby ponownie go wysłuchiwać.
Zarząd jakoś nie zauważył , ze przeciąganie podpisania protokołu lustracji 1,5 miesiąca od jej zakończenia świadczy o czymś zupełnie innym.
Mam nadzieje ,ze protokół lustracji będzie w końcu udostępniony w wersji sporządzonej przez lustratorki .
Zarząd ma prawo dołączyć swoje wyjaśnienia i punkt widzenia do protokołu, a lustracja powinna być dawno podpisana.
Obecnie poprzez maksymalne opóźnianie podpisania protokołu, powstaje wrażenie ,że prezes usiłuje wpłynąć na związek rewizyjny, aby uzyskać zmianę zapisów lustratorek, co już byłoby niedopuszczalne./
1/Rozpoczęto dyskusje na temat „zasad postępowania członków rady nadzorczej”
Podstawą problemu było czy członkowie rady mogą zażyczyć sobie jakiś opracowań i danych od zarządu.
Jak było do przewidzenia Przewodniczący forsował pogląd, ze jest to możliwe większością głosów.
Jeśli większość nie będzie tym zainteresowana, to mniejszość się tego nie dowie.
Moją propozycją było ,żeby 3 członków rady mogło to robić.
To jest podstawą prawidłowego funkcjonowania rady i jej roli zapisanej w statucie, gdzie rada ma pełnić kontrolę i nadzór nad działalnością SM /art 67 statutu/.
Osobiście uważam, ze nawet jeden członek rady ma do tego prawo, tak powinno być i jest np. w spółkach prawa handlowego i wynika to z kodeksu tych spółek i logiki funkcji kontrolnej i nadzorczej rady.
Ta funkcja jest niemożliwa do realizacji, jeżeli np. 5 członków rady nie życzy sobie tych danych i ich kontroli , bo ma „zaufanie” do zarządu..
Jak można się było domyśleć nie jest to zgodne z poglądami Przewodniczącego.
W wyniku głosowania zatwierdzono 5:4 konieczność ustalania tego przez większość rady.
Przeciw jak już Państwo się domyślacie był Wojtalewicz, Kołnierzak, Sypniewski i Klitenik, co zostało podane do protokołu.
Pan Klitenik bardzo się zdenerwował tą decyzją. Nawet złożył następnego dnia oświadczenie do protokołu w tej kwestii.
Podobnie podjęto decyzje ,ze uzyskanie nawet najprostszej informacji wymaga zgody kogoś z prezydium rady.
Nie zatwierdzono tez zapisu mojej propozycji , żeby przewodniczący miał obowiązek podzielenia się z członkami rady ważnymi informacjami uzyskanymi od zarządu, bo do tej pory tego nie robił.
Argument Przewodniczącego był już trochę zabawny, ze on nie wie, które z informacji jakie uzyskuje są ważne, a które nie.
Jeśli rzeczywiście to prawda, to nie powinien być dłużej przewodniczącym.
Jedyny zamysł Przewodniczącego , który nie przeszedł, to konieczność zapisów na dyżury rady nadzorczej.
Nie wiem czy to moje argumenty ,ze rada jest dla członków, a nie odwrotnie czy obawa opublikowania na tym blogu takiej postawy spowodowało ,ze Przewodniczący był tu w mniejszości i nie musicie się Państwo zapisywać na „audiencje” u członka rady na dyżurze, nawet u samego Przewodniczącego , który bywa na dyżurach w poniedziałki, a powinien być w pierwszy poniedziałek miesiąca.
2/Zatwierdzenie protokołów z dwóch ostatnich rad nie powiodło się.
Przewodniczący jak zwykle chciał jak najmniej mówiące stwierdzenia do protokołu, pewnie nie chciał denerwować jego czytelników w trosce o ich zdrowie.
Próbował zmienić sens zapisu Pana Klitenika ,że rada zobowiązała zarząd do przedstawienia szczegółowych danych dotyczących pracy i kosztów ponoszonych na obsługę prawną oraz kosztów ponoszonych na organy samorządowe, a także zapisu Pani Kołnierzak o wykaz zamawianej prenumeraty.
Pan Jamroz chciał uzupełnić ,że rada nie podjęła w tej kwestii decyzji.
Znowu nie wiem czy to moje argumenty ,( jeżeli formalnie ktoś zgłosił, a nie było żadnego sprzeciwu członka rady, to decyzja została podjęta) czy tez potwierdzony fakt ,że nawet zarząd zobowiązał się radzie do wykonania tego.
Wyglądałoby co najmniej dziwnie ,ze Przewodniczący jest przeciwny przygotowaniu zestawienia, na które zgodził się zarząd.
Nie oznacza to ,ze zarząd zrealizuje szybko taką decyzje rady , bo fakt miał miejsce 7 lipca, a
do dziś nie otrzymaliśmy tych zestawień.
Reszta spornych punktów jeszcze raz będzie odsłuchana z taśmy i może w końcu zatwierdzona.
Tu posiedzenie przerwano ze względu na późną godzinę i następnego dnia rozpoczęto od:
3/Informacji o inwestycji Belgradzka.
Jest pozwolenie na użytkowanie, pozwolenie jest prawomocne i nie ma warunków wpisanych w treści.
Fakt, że jest pozwolenie na użytkowanie nie oznacza, że finansujący mogą już zamieszkać.
Teraz ma nastąpić proces odbioru budynku od wykonawcy i potrwa to 1-2 miesiący.
Dopiero wtedy budynek zostanie przekazany do zamieszkania.
Wykonawca Inżynieria domaga się uzupełnienia hipoteki na swoją rzecz z 3 do 5 mln zł, bo na to zgodziła się SM w umowie.
Zostało jeszcze trochę rzeczy do wykonania na budowie.
4,5/Służebność gruntowa na rzecz każdego użytkownika nieruchomości dotycząca przejazdu i przechodu w garażach podziemnych KEN i Lanciego 10G.
Było to trochę dziwne , bo normalnie każdy współwłaściciel ma takie prawa.
Prawa w normalnych inwestycjach dotyczą współwłasności wszystkich powierzchni wspólnych budynku.
W inwestycjach o których mowa, a szczególnie dobrze widać to w Lanciego 10 G, gdzie prezes Stępień kupił już jeden poziom garaży, normalna współwłasność powierzchni wspólnych skomplikowałaby wyłączenie niektórych powierzchni ze współwłasności.
Dlatego zrobiono to metoda służebności, rozdzielając powierzchnie wspólne np. garaże nadziemne na Lanciego 10G, gdzie nie ma żadnych służebności na rzecz współwłaścicieli budynku i garaże podziemne, gdzie je wprowadzono,.
Zarząd przekonał większość rady ,że już tak zaczął robić w zrealizowanych aktach i teraz musi kontynuować.
Służebności uchwalono.
6/Informacja dot drugiego wiceprezesa .
Tu przewodniczący przedstawił ,że od dwóch lat nie trafił się „odpowiedni kandydat” a teraz on chciałby ograniczyć liczbę osób w zarządzie.
Na moja uwagę ,ze obowiązuje nas nadal statut gdzie jest 3 członków zarządu stwierdził ,ze ZPCZ przegłosowało żeby opracować zmiany w tym kierunku.
Pani Dobrodziej z obsługi prawnej na moje pytanie potwierdziła ,że ważniejszy jest statut i ze ten nadal obowiązuje.
Skończyło się niczym , bo Przewodniczący podsumował ,ze jeszcze popracujemy nad tym bez żadnych konkretów.
Moim zdaniem brak 3 członka zarządu, tak samo jak brak przepływu informacji do członków rady, powoduje , że podejmowane są arbitralne decyzje z większym prawdopodobieństwem błędów, a dowiadujemy się o tym dopiero po fakcie i często opłakanych skutkach, co widać wyraźnie np. po obecnej sytuacji.
7/W tym punkcie uchwalono dodatkową hipotekę na nieruchomości Belgradzka 14 bez żadnych warunków zejścia z hipoteki istotnych dla finansujących, którzy domagali się tego oczywistego oświadczenia Inzynierii ,ze zejdzie z hipoteki tym finansującym ,którzy zapłacili wszystko zgodnie z umową.
Dla wyjaśnienia w sprawie tego oświadczenia Inżynierii przy uchwaleniu pierwszej hipoteki na 3 mln netto, finansujący żądali , żeby były jasne warunki zejścia z hipoteki dla tych poszczególnych finansujących, którzy dokonali lub dokonają wpłat zgodnie z umową.
Informacje dla rady ustne były takie, że nie ma z tym problemu, inżynieria się zgodzi na schodzenie z hipoteki dla tych osób które będą miały już te wpłaty.To kwestia tylko dopracowania formy oświadczenia Inżynierii.
Przez trzy miesiące zarządowi „nie udało się” skłonić Inżynierii do podpisania takiego oświadczenia..
Taki warunek powinien być w umowie z Inżynierią, ale zarządu nie specjalnie interesują problemy finansujących, albo brak mu wyobraźni co źle wróży naszej SM.
Na pewno bez problemu dałoby się to uzyskać jeszcze przed założeniem hipoteki, a na pewno przed podpisaniem umowy.
.
Obecnie schemat się powtórzył i uchwalono wpisanie dodatkowych 2 mln, gdzie jedynym warunkiem zejścia Inżynierii z hipoteki jest spłata całości czyli tych 5 mln netto, a 6 mln brutto. Efektem tego będzie to ,że w aktach finansujących będzie ta hipoteka Inzynierii 6,1 mln zł, dopóki nie dostanie ona całości należności czyli dowolnie długo bez względu czy ktoś spłaci swój lokal zgodnie z umową, jeśli inny finansujący tego nie zrobi.
Dodatkowo zarząd „straszył „ ,że jak nie uchwalimy hipoteki w tej formie to:
a/ Inzynieria nie dokończy budowy, co opóźni jej zakończenie.
b/Inzynieria wystąpi o odszkodowanie za zerwanie umowy, bo w umowie ma zagwarantowaną przez zarząd hipotekę na 5 mln zł .
c/Inzynieria spowoduje cofniecie pozwolenia na budowę
Plus jak zwykle zapewnienia ,że nie będzie problemów z tym zejściem dla poszczególnych finansujących.
I jak zwykle jest to wina finansujących, bo jacyś finansujący nie wpłacili 1,5 mln wkładów, jakby wpłacili to inżynieria dałaby takie oświadczenie.
Prezes Stępień jak zwykle „zapomina” ,ze SM „pożyczyła” na budowę już 4 mln zł argumentując ,że finansujący nie płacą czyli 2,5 mln zł ponad rzeczywisty brak wpłat.
Było 6 do 3 za tą hipoteką
Przeciw Kołnierzak ,Sypniewski i Wojtalewicz
Dodatkowo została poruszona jeszcze jedna dziwna i nieprawdopodobna sprawa hipotek zabezpieczających na nieruchomości Belgradzka 14 na rzecz finansujących.
Jeszcze w grudniu po wyroku komornika finansujący wnosili o takie hipoteki na swoja rzecz ,żeby zabezpieczyć ich majątek przed możliwą egzekucja komorniczą, zostało, to całkowicie zignorowane przez zarząd.
A był to czasem dorobek ich życia , a czasem wzięty kredyt, który będą musieli spłacać do końca życia, bez względu czy komornik przejmie ich lokal na Belgradzkiej czy nie.
Na początku stycznia kiedy już widać było , że NADBUD energicznie rozpoczął działania,
Zarząd jak zwykle po czasie zareagował i ustanowił te hipoteki na rzecz 106 finansujących.
Ze względu na ilość aktów, nie dało się tego zrobić jednego dnia i podzielono te hipoteki
Tu pojawił się ten nieprawdopodobny zbieg okoliczności.
Akty podzielono na 3 grupy 50 ,50, 6 i zgłoszono do hipoteki.
Dziwnym trafem komornik wszczął egzekucje po dwóch pierwszych grupach i hipoteki na rzecz 6 ostatnich finansujących nie ustanowiły się , bo egzekucja została wszczęta , a po niej takie akty nie działają.
Pan przewodniczący Jamroz i prezes Stępień mówią że to przypadek. Nawet chciałbym im wierzyć, ale jest jedno ale.
Te 6 osób ze 106, to nie są przypadkowe osoby np. z ostatnimi numerami lokalu czy też na ostatnia literę alfabetu, tylko bardzo precyzyjnie wybrani wszyscy Przedstawiciele z inwestycji Belgradzka, mający delikatnie mówiąc inne zdanie, niż szanowny Pan prezes Stępień.
Prawdopodobieństwo takiego przypadku losowego jest pomijalnie małe.
Pan Przewodniczący oświadczył ,ze prawdopodobieństwo w totolotku też jest małe i ktoś wygrywa.
Pan Przewodniczący może nie jest biegły w matematyce, to się zdarza i nie przynosi nikomu ujmy.
Ale jeśli ktoś jest biegły w matematyce, może to sobie wyliczyć.
W totolotku prawdopodobieństwo wylosowania 6 konkretnych cyfr z 49 wynosi jak 1 do / 6!*(49-6)! /49!=
1 do 13983816
W tym przypadku jest to 6 konkretnych osób ze 106 i prawdopodobieństwo wynosi jak 1 do 6! *(106-6)! /106! = 1 do 1705904746
Czyli jest 122 razy mniejsza szansa niż w totolotku na taki przypadek, wnioski wyciągnijcie sobie Państwo sami.
8/Realizacja zaleceń rady w IV kwartale i podjecie decyzji w sprawie premii regulaminowej dla zarządu.
W sprawie realizacji zaleceń zwróciłem uwagę na punkt 36, gdzie zaleceniem poprzedniej rady było zwrócenie wniosku Przedstawicielom o Zwołanie Walnego Zgromadzenia celem odwołania starej rady i powołania nowej rady w związku z jego wadliwym sporządzeniem.
Zdaniem zarządu i poprzedniej rady Przedstawiciele nie mogą wnosić o zwołanie Walnego Zgromadzenia.
Nie wnikając w skomplikowany problem prawny czy mogą czy tez nie.
/Moim zdaniem po wejściu ustawy o SM w 2007 roku mogą/.
Zarząd formalnie nie zwrócił wniosku ani nie przedstawił opinii prawnej na ten temat, tylko ustne zapewnienie i stwierdzenie, jakoby osoba składająca wniosek zrezygnowała z nadania mu biegu i jakoby jakiś Przedstawiciel czy dwóch, podpisany na wniosku stwierdził ,że został wprowadzony w błąd, co do celu wniosku.
W sprawie premii regulaminowej dla zarządu została ona przyznana w wysokości 10% miesięcznie za 3 ostatnie kwartały.
Mimo fatalnego stanu finansów SM, zgodnie z kodeksem pracy premia regulaminowa należy się, rada może tylko zmienić jej wysokość w granicach 10-30%.
Wynika to z uchwalonego przez poprzednią radę regulaminu i umowy o prace podpisanej przez zarząd.
Pan Przewodniczący jak lew bronił premii dla zarządu , bo regulamin uchwala rada i może go zmienić.
Na moje pytanie czy może być premia regulaminowa od np.. od 0 do 50% obsługa prawna potwierdziła.
Pan Jamroz bardzo wnikliwie zauważył ,ze 0 % równa się nie przyznaniu premii i jest sprzeczne z umową i prawem pracy, co potwierdziła obsługa prawna.
Ja równie wnikliwie zauważyłem ,że dolne widełki nie muszą być od 0zł, a może być to 1 zł i wtedy jest to zgodne z prawem pracy, to również potwierdziła obsługa prawna.
Czekam kiedy Pan Przewodniczący umieści w porządku obrad zmianę regulaminu przyznawania premii dla zarządu. Mam nadzieje ,ze zrobi to jak najszybciej.
Ja naprawdę uważam, ze za prace przynoszącą udokumentowane zyski dla SM może należeć się większa premia niż 30%.
Za straty nigdy. Odpowiedzialny zarząd powinien to zrozumieć.
9/Omówienie zmian w administrowaniu nie zostało omówione ze względu na brak analizy konsekwencji prawnych , finansowych i organizacyjnych takiego działania. Zarząd zobowiązał się do przedstawienia tych materiałów na najbliższą radę. Mam nadzieje ,ze rzeczywiście dotrzyma tych zobowiązań.
Ze względu na późną porę - grubo po północy - nie zrealizowano spraw różnych.
Udało mi się tylko jeszcze skłonić obsługę prawną SM do przedstawienia swojej oceny zapadłego niedawno wyroku w sprawie uchylenia 5 uchwał ZPCz z 2001 roku,
Z opinii tej wynika ,że wyrok ten nie ma znaczenia dla SM i jest tylko właściwie wygraną moralną.
Uzasadnienia Pani Dobrodziej z obsługi prawnej nie do końca mnie przekonały.
Chociażby prosta sprawa dlaczego SM odwoływała się od wyroku w pierwszej instancji, jeżeli to tylko taki wyrok symboliczny, to po co tracić dodatkowo pieniądze spółdzielców.
Następne posiedzenie rady 28.09.
